三問(wèn)長(zhǎng)租房建設(shè)：發(fā)展現(xiàn)狀如何、租客權(quán)益咋保障？

　�。ㄔ瓨�(biāo)題：三問(wèn)長(zhǎng)租房建設(shè)：發(fā)展現(xiàn)狀如何、租客權(quán)益咋保障？）

　　土地供應(yīng)、金融服務(wù)、配套政策……

　　長(zhǎng)租房起跑，怎樣建“跑道”(民生調(diào)查·長(zhǎng)租房咋租長(zhǎng)③)

　　核心閱讀

　　長(zhǎng)租公寓近年來(lái)飛速發(fā)展，北京、上海等多個(gè)城市加快租賃土地供應(yīng)，住房租賃市場(chǎng)欣欣向榮。據(jù)專家介紹，未來(lái)全國(guó)將有30%的人通過(guò)租賃來(lái)實(shí)現(xiàn)住有所居，租房也能夠成為體面的生活方式。長(zhǎng)租若要更上一層樓，則需在政策上為一些土地松綁，同時(shí)配套相應(yīng)的政策和金融服務(wù)，增加企業(yè)信心，解決租客支付能力有限的問(wèn)題。另外還要兜住底，不讓質(zhì)量“跌跤”，保護(hù)承租人權(quán)益，政府更要建好“跑道”。

　　在市場(chǎng)需求和支持政策的雙雙助推之下，我國(guó)租賃市場(chǎng)和租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道，機(jī)構(gòu)化租賃的代表——長(zhǎng)租公寓由此也成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，“要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展�！遍L(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)狀如何，未來(lái)還應(yīng)朝哪些方面努力，相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)如何更好保障？就這些問(wèn)題，記者采訪了業(yè)內(nèi)專家。

　　問(wèn) 發(fā)展現(xiàn)狀如何

　　供給明顯增加，發(fā)展空間很大

　　記者：目前長(zhǎng)租公寓進(jìn)入了怎樣的發(fā)展階段？有哪些不同的發(fā)展模式？未來(lái)發(fā)展空間還有多大？

　　鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)：經(jīng)過(guò)近幾年的探索，我國(guó)長(zhǎng)租公寓已經(jīng)初步形成一批規(guī)�；瘜�業(yè)化的品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，既包括分散式運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，也包括集中式運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，特別是這兩年來(lái)，包括開(kāi)發(fā)商、酒店、中介、房地產(chǎn)基金、國(guó)有企業(yè)等參與方越來(lái)越多，相對(duì)來(lái)說(shuō)供給量有明顯增加。

　　長(zhǎng)租公寓發(fā)展面臨的主要不利條件在于租客整體支付能力不強(qiáng)，租賃市場(chǎng)的有效需求不足。根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)，北京市場(chǎng)上90%的租客年齡在21到35歲之間，80%為流動(dòng)人口，60%為合租，大部分人的月收入在一萬(wàn)元以下。要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，一定要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面注重滿足流動(dòng)人口以床位為主的租房需求、年輕白領(lǐng)以單間合租為主的需求。

　　需要注意的是，長(zhǎng)租公寓在過(guò)去一年當(dāng)中有點(diǎn)跳躍式發(fā)展的意味，盡管需求釋放的速度是很固定的。相對(duì)而言，保持平衡穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，對(duì)長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展更有益處。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：目前，長(zhǎng)租公寓的參與方主要包括：傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)中介類企業(yè)、傳統(tǒng)酒店集團(tuán)類、互聯(lián)網(wǎng)+資本平臺(tái)類。此外，具備拿地優(yōu)勢(shì)的地方國(guó)企也將在政策支持下崛起，成為一支不可忽視的力量。

　　根據(jù)發(fā)展模式不同，住房租賃企業(yè)可以分為兩種：一種是集中式自持租賃企業(yè)，主要通過(guò)獲取城市新增的自持租賃用地或整體收購(gòu)或整租存量物業(yè)來(lái)供應(yīng)租賃住房，這里分為兩種資產(chǎn)獲取渠道，一是一級(jí)公開(kāi)市場(chǎng)拿地建設(shè)租賃住房，二是在整個(gè)商辦類物業(yè)庫(kù)存過(guò)剩的背景下收購(gòu)或整租商辦類物業(yè)轉(zhuǎn)為租賃住宅；另一種則是分散式托管租賃企業(yè)，主要通過(guò)獲取個(gè)人出租房源，經(jīng)過(guò)裝修和包裝之后再面向市場(chǎng)出租，主要企業(yè)有鏈家自如、我愛(ài)我家相寓等。

　　根據(jù)某些機(jī)構(gòu)測(cè)算，目前，我國(guó)租賃住房約有1億套，其中超過(guò)90%為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%，開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)的居住用房不足1%。相比美國(guó)、日本的租房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率分別能達(dá)到30%、80%，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化率還很低。預(yù)計(jì)到2020年，住房租賃市場(chǎng)規(guī)�？蓮默F(xiàn)在的1.39萬(wàn)億元增加至1.7萬(wàn)億元，發(fā)展空間是足夠大的。如果市場(chǎng)上供應(yīng)更加豐富的租房產(chǎn)品尤其是長(zhǎng)租公寓，租房也可以成為一種體面的生活選擇。

　　與此同時(shí)也要看到，短期內(nèi)大量資本涌入這個(gè)行業(yè)，可能會(huì)致使一些問(wèn)題的出現(xiàn)，比如可能出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，帶動(dòng)用地成本、拿房成本的抬升，也可能有部分企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張過(guò)快但服務(wù)卻跟不上等。對(duì)此應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，不能“一窩蜂”，而要在首先保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上加快發(fā)展。