三問長租房建設(shè)：發(fā)展現(xiàn)狀如何、租客權(quán)益咋保障？

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　　土地供應(yīng)、金融服務(wù)、配套政策……

　　長租房起跑，怎樣建“跑道”(民生調(diào)查·長租房咋租長③)

　　核心閱讀

　　長租公寓近年來飛速發(fā)展，北京、上海等多個城市加快租賃土地供應(yīng)，住房租賃市場欣欣向榮。據(jù)專家介紹，未來全國將有30%的人通過租賃來實現(xiàn)住有所居，租房也能夠成為體面的生活方式。長租若要更上一層樓，則需在政策上為一些土地松綁，同時配套相應(yīng)的政策和金融服務(wù)，增加企業(yè)信心，解決租客支付能力有限的問題。另外還要兜住底，不讓質(zhì)量“跌跤”，保護承租人權(quán)益，政府更要建好“跑道”。

　　在市場需求和支持政策的雙雙助推之下，我國租賃市場和租賃機構(gòu)進入了快速發(fā)展軌道，機構(gòu)化租賃的代表——長租公寓由此也成為業(yè)界關(guān)注的焦點。中央經(jīng)濟工作會議也提出，“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀如何，未來還應(yīng)朝哪些方面努力，相關(guān)權(quán)益應(yīng)當如何更好保障？就這些問題，記者采訪了業(yè)內(nèi)專家。

　　問 發(fā)展現(xiàn)狀如何

　　供給明顯增加，發(fā)展空間很大

　　記者：目前長租公寓進入了怎樣的發(fā)展階段？有哪些不同的發(fā)展模式？未來發(fā)展空間還有多大？

　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)：經(jīng)過近幾年的探索，我國長租公寓已經(jīng)初步形成一批規(guī)模化專業(yè)化的品牌運營機構(gòu)，既包括分散式運營管理的機構(gòu)，也包括集中式運營管理的機構(gòu)，特別是這兩年來，包括開發(fā)商、酒店、中介、房地產(chǎn)基金、國有企業(yè)等參與方越來越多，相對來說供給量有明顯增加。

　　長租公寓發(fā)展面臨的主要不利條件在于租客整體支付能力不強，租賃市場的有效需求不足。根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)，北京市場上90%的租客年齡在21到35歲之間，80%為流動人口，60%為合租，大部分人的月收入在一萬元以下。要實現(xiàn)長遠發(fā)展，一定要在產(chǎn)品設(shè)計等方面注重滿足流動人口以床位為主的租房需求、年輕白領(lǐng)以單間合租為主的需求。

　　需要注意的是，長租公寓在過去一年當中有點跳躍式發(fā)展的意味，盡管需求釋放的速度是很固定的。相對而言，保持平衡穩(wěn)定的增長速度，對長租公寓的長遠發(fā)展更有益處。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：目前，長租公寓的參與方主要包括：傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)中介類企業(yè)、傳統(tǒng)酒店集團類、互聯(lián)網(wǎng)+資本平臺類。此外，具備拿地優(yōu)勢的地方國企也將在政策支持下崛起，成為一支不可忽視的力量。

　　根據(jù)發(fā)展模式不同，住房租賃企業(yè)可以分為兩種：一種是集中式自持租賃企業(yè)，主要通過獲取城市新增的自持租賃用地或整體收購或整租存量物業(yè)來供應(yīng)租賃住房，這里分為兩種資產(chǎn)獲取渠道，一是一級公開市場拿地建設(shè)租賃住房，二是在整個商辦類物業(yè)庫存過剩的背景下收購或整租商辦類物業(yè)轉(zhuǎn)為租賃住宅；另一種則是分散式托管租賃企業(yè)，主要通過獲取個人出租房源，經(jīng)過裝修和包裝之后再面向市場出租，主要企業(yè)有鏈家自如、我愛我家相寓等。

　　根據(jù)某些機構(gòu)測算，目前，我國租賃住房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足1%。相比美國、日本的租房市場機構(gòu)化率分別能達到30%、80%，我國住房租賃市場的機構(gòu)化率還很低。預(yù)計到2020年，住房租賃市場規(guī)模可從現(xiàn)在的1.39萬億元增加至1.7萬億元，發(fā)展空間是足夠大的。如果市場上供應(yīng)更加豐富的租房產(chǎn)品尤其是長租公寓，租房也可以成為一種體面的生活選擇。

　　與此同時也要看到，短期內(nèi)大量資本涌入這個行業(yè)，可能會致使一些問題的出現(xiàn)，比如可能出現(xiàn)惡性競爭，帶動用地成本、拿房成本的抬升，也可能有部分企業(yè)業(yè)務(wù)擴張過快但服務(wù)卻跟不上等。對此應(yīng)當未雨綢繆，不能“一窩蜂”，而要在首先保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上加快發(fā)展。