北京別墅存量不足7000套 頂級(jí)豪宅成為高凈值人群換房首選

　　重重限制性政策下的北京樓市已經(jīng)趨于冷靜，而新政之后受影響最小的是改善性住宅和豪宅，供應(yīng)量增加之際，換房現(xiàn)象出現(xiàn)在頂級(jí)豪宅市場(chǎng)。

　　據(jù)地產(chǎn)營(yíng)銷人發(fā)布的成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在北京樓市各類業(yè)態(tài)產(chǎn)品成交TOP30盤中，別墅成交1085套，單價(jià)“7萬元+”豪宅成交1187套，剔除重合項(xiàng)目，兩者合計(jì)占新建商品住宅（不包含共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房）市場(chǎng)成交總量的25%。

　　思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，樓市升級(jí)改善型置業(yè)需求的上升，別墅逐漸由樓市的補(bǔ)充性產(chǎn)品成為改善市場(chǎng)的中流砥柱。

　　另?yè)?jù)諸葛找房提供給《證券日?qǐng)?bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在新建住宅市場(chǎng)，總價(jià)5000萬元以上頂豪成交21套，其中有的豪宅成交單價(jià)高達(dá)7.4萬元∕平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，隨著中國(guó)富豪人數(shù)的快速增長(zhǎng)，以及豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下做產(chǎn)品加法的現(xiàn)象出現(xiàn)，讓頂級(jí)豪宅正成為財(cái)富階層的換房對(duì)象，尤其在“5000萬元+”新建豪宅市場(chǎng)中，作為稀缺保值性房產(chǎn)，也是高凈值人群資產(chǎn)配置的重要選項(xiàng)�！　�

　　別墅存量不足7000套

　　事實(shí)上，2016年10月份起，相關(guān)部門出臺(tái)禁墅令。自此，北京別墅項(xiàng)目存量幾成定數(shù)。據(jù)地產(chǎn)營(yíng)銷人發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，北京別墅存量為6881套，不足7000套。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，今年上半年，由于別墅供應(yīng)量占據(jù)市場(chǎng)新房供應(yīng)量比例大大提高，有些手握多套房產(chǎn)的財(cái)富階層開始考慮集中資金去購(gòu)置豪宅，升級(jí)第一居所。

　　一位受訪者向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，上半年看了市場(chǎng)上一些別墅產(chǎn)品，有一些樓盤從設(shè)計(jì)、裝修、功能和性價(jià)比來說，比過去的產(chǎn)品有很大提升，因此決定把手頭的幾套房產(chǎn)出售，集中資金買一棟獨(dú)棟別墅，雖然總價(jià)超過6000萬元，但作為第一居所和保值性資產(chǎn)，這種豪宅是有永久性第一居所和傳承功能的。

　　“別墅市場(chǎng)上的客戶要求變得越來越高”，郭毅表示，作為獨(dú)占資源的奢侈品，別墅出于特殊性與個(gè)性化的原因，一向備受城市高端客群的追捧。特別是隨著北京中產(chǎn)階層規(guī)模的增加，樓市升級(jí)改善型置業(yè)需求的上升，別墅逐漸由樓市的補(bǔ)充性產(chǎn)品成為改善市場(chǎng)的中流砥柱。與此同時(shí)，由于北京對(duì)土地規(guī)劃指標(biāo)的嚴(yán)格管控，倒逼開發(fā)商不斷創(chuàng)新別墅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，新別墅產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局，以及軟硬件配置上持續(xù)演進(jìn)變化。

　　正如郭毅所示，大量開發(fā)商都開始意識(shí)到產(chǎn)品力的重要性，紛紛在高端項(xiàng)目產(chǎn)品線上做加法。或許，這也是財(cái)富階層換房的背后動(dòng)因。

　　以位于順義區(qū)南石槽行宮舊址而建的北京莊園項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目總體規(guī)劃為200余棟滿配精裝獨(dú)棟別墅，容積率達(dá)0.6，綠化率達(dá)70%以上。在北京多數(shù)別墅項(xiàng)目中，私密性優(yōu)勢(shì)明顯，其最小單棟建筑面積達(dá)1000平方米以上，瞄準(zhǔn)的是億元量級(jí)塔尖人士。

　　據(jù)接近該項(xiàng)目開發(fā)商和裕地產(chǎn)人士介紹，從獲得地塊開發(fā)資格起，公司即投入重金進(jìn)行項(xiàng)目研發(fā)，董事長(zhǎng)親自操刀設(shè)計(jì)，首先對(duì)區(qū)域路網(wǎng)及配套進(jìn)行升級(jí)建設(shè)，以匹配億元量級(jí)別墅土地標(biāo)準(zhǔn)，甚至連銅門都從德國(guó)進(jìn)口，號(hào)稱是目前安全等級(jí)最高的大門。

　　據(jù)了解，目前在該項(xiàng)目的蓄客客戶中，不乏一些通過騰挪此前居住的別墅，換到北京莊園的客戶。而對(duì)于有意購(gòu)買該項(xiàng)目的客戶，也是有門檻的。和裕地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，“我們會(huì)對(duì)來訪者驗(yàn)資，但是我們驗(yàn)資的方式不是簡(jiǎn)單看客戶手中有多少存款，而是看客戶目前居住的產(chǎn)品形態(tài)和購(gòu)房閱歷�！贝送�，據(jù)悉，該項(xiàng)目預(yù)售申請(qǐng)已經(jīng)進(jìn)入申報(bào)階段，預(yù)計(jì)將于近期入市。　

　　瞄準(zhǔn)億元量級(jí)富豪

　　在豪宅市場(chǎng)上，一般的營(yíng)銷方式是根據(jù)同類產(chǎn)品賣多少確定目標(biāo)和任務(wù)，而北京莊園瞄準(zhǔn)的是北京乃至中國(guó)未來億元量級(jí)財(cái)富人群的數(shù)量。

　　據(jù)萊坊發(fā)布的《2017財(cái)富報(bào)告》顯示，購(gòu)置億元量級(jí)豪宅的財(cái)富人群，多數(shù)是有繼任計(jì)劃的，在中國(guó)內(nèi)地，43%的受訪超高凈值富豪有財(cái)富傳承計(jì)劃，而房產(chǎn)是傳承的重要資產(chǎn)之一。

　　據(jù)萊坊統(tǒng)計(jì)，2017年，全球凈資產(chǎn)超過5000萬美元的富豪人數(shù)增加10%，總計(jì)為129730人，總財(cái)富達(dá)26.4萬億美元，亞洲達(dá)35880人，其中，中國(guó)內(nèi)地則擁有8800人，僅次于日本。

　　另有公開數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年年底，400名“億萬富豪”進(jìn)入福布斯中國(guó)富豪榜。截止到去年10月底，榜上富豪（及其家庭成員）的財(cái)富總和為1.2萬億美元，比去年增長(zhǎng)了26%。這一財(cái)富值甚至比滬股指數(shù)還要高。

　　另一組調(diào)查則顯示，在受訪的高凈值人群中，六成以上表示會(huì)配置房產(chǎn)資產(chǎn)，而豪宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是受富豪青睞的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。其中，有些高凈值人群希望通過房產(chǎn)來穩(wěn)定投資回報(bào)，以此作為與股票和債券相區(qū)別的投資手段。

　　而在2017年國(guó)際豪宅指數(shù)排名中，上海和北京豪宅分別位列第15位和第20位，價(jià)格漲幅分別是9%和7%。鑒于此，“京滬”頂級(jí)豪宅成為財(cái)富階層的購(gòu)置豪宅的“主場(chǎng)地”。

　　“由于市場(chǎng)壓力較大，成交下行愈發(fā)明顯，而高端住宅和別墅的抗跌能力最強(qiáng)，所以很多富豪集中處理掉小戶型房產(chǎn)來購(gòu)置別墅�！敝T葛找房首席分析師陳雷向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，由于別墅用地的審批愈發(fā)收緊，別墅的新增房源量越來越少，造成供不應(yīng)求現(xiàn)象，尤其頂級(jí)豪宅保值增值屬性明顯，因此成為高凈值人群資產(chǎn)配置的重要選項(xiàng)。