碧桂園服務百億融資配股背后：大并購猜想與毛利隱憂
每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 陳夢妤
今年最受矚目的上市物業(yè)公司非碧桂園服務莫屬，先是并下藍光嘉寶成就物業(yè)行業(yè)目前最大一宗收并購案，再是近期在資本市場融資超過155億港元，堪稱業(yè)內最大規(guī)模的融資動作。
5月25日，碧桂園服務公告稱，與配售代理訂立配售協(xié)議，配售發(fā)行合共139,380,000股股份，價格為每股股份75.25港元，預估配售事項的所得款項總額約104.88億港元。同時，還計劃發(fā)行一筆本金總額為50.38億港元的可轉換債券，本次合計募資總額高達155.26億港元。
碧桂園服務本次如此大規(guī)模的融資透露出一個明顯信號，在大手筆收購藍光嘉寶后，作為目前市值最高的上市物業(yè)公司，碧桂園服務或將繼續(xù)進行規(guī)模性收并購。市面上潛在的規(guī)模性物業(yè)公司標的不少，比如蘇寧旗下的銀河物業(yè)，已經(jīng)將部分股權質押給碧桂園服務。
大并購猜想
碧桂園服務配售的價格并不低。
公告顯示，碧桂園服務本次配售價格為每股75.25港元，較5月24日收市價折讓6%，共配售約1.39億股股份，配售事項所得款總額及所得款凈額估計分別104.88億港元及104.24億港元，經(jīng)發(fā)行配售股份而擴大的公司已發(fā)行股本約4.35%。
同時，本次發(fā)行的50.38億港元可換股債券，初始轉換價為每股股份97.83港元，較5月24日收盤價80.05港元溢價約22.21%。
截至5月27日收盤，碧桂園服務報收每股80.50港元，較今年初61.3港元每股增長約31.31%。市盈率76.42倍，總市值約2436.15億港元。
資本市場很快給出了快速且積極的反映，中信建投、匯豐研究、里昂等紛紛上調碧桂園服務目標價超過90港元，且均維持“買入”評級。
商寫、商管領域或將是碧桂園服務下一個收并購重點賽道之一。記者了解到，在今年初的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江就表示過對商寫、商管的重視。
“目前我們正在構建基于城市的大物管服務的運營模式，正在構建商業(yè)管理、商業(yè)運營、商寫的市場外拓和戰(zhàn)略，我們組建了商業(yè)拓展以及商業(yè)管理專職團隊，在2021年，我們必將實現(xiàn)重大的全面的成果突破�！�
在收購藍光嘉寶后，市面上就傳出碧桂園服務或將收購銀河物業(yè)，后者業(yè)態(tài)覆蓋綜合商業(yè)、科技辦公、產業(yè)園區(qū)、高端住宅、公共服務等，契合碧桂園服務想要拓展商寫、商管領域的戰(zhàn)略。
國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，今年3月23日，蘇寧置業(yè)將銀河物業(yè)部分股權質押給碧桂園服務，出質股權數(shù)額3001。5月17日，銀河物業(yè)新增投資人南京鐘山國際高爾夫置業(yè)有限公司，該公司的實控人為蘇寧劉玉萍、張康陽母子。次日，該公司就將銀河物業(yè)股權質押給碧桂園服務，出質股權數(shù)額1014。
在行業(yè)中，物業(yè)公司之間一般很少出現(xiàn)股權質押的情況。
毛利隱憂
自“物業(yè)第一股”彩生活登陸資本市場開啟大規(guī)模收并購以來，收并購一直是物企擴大規(guī)模的主要選擇之一，包括橫向并購與上下游產業(yè)鏈的縱向并購。
因為除了單純的規(guī)模需求，拓展更多地域、新業(yè)態(tài)賽道也是物企進行收并購的重要原因，一如萬科物業(yè)與戴德梁行成立合資公司以補齊商管短板，雅生活也通過一系列收購公建物業(yè)管理相關公司填補其在該業(yè)態(tài)上的空白。
但如何做好第三方外接盤的物業(yè)服務、收購新業(yè)態(tài)后如何打造新的業(yè)務引擎，持續(xù)提升物業(yè)品牌的口碑是行業(yè)目前面臨的共同問題。
“在規(guī)模擴張的路上狂奔時，做大并不一定能帶來品牌積淀，而不談品牌的服務業(yè)并購更是個偽命題�！比f物云CEO朱保全近期在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時如是表示。
對龍頭物企來說，在手現(xiàn)金充裕，以資本擴張規(guī)模不是難事，但以品牌拓展市場才是長久之道。
李長江也深知這一點，他在第十屆中國價值地產年會上就表示，“不是大就一定好，大是有質量的大，有質量的規(guī)模擴張，而基礎是要把服務做好。通過收并購（贏得市場）是要拿出錢來的，并且價格還不低。而在市場拓展的過程中，以品牌拓展市場，這樣的成本是最低的。”
不過，物企必須面臨的一個問題是續(xù)約率，大部分物管協(xié)議一般都是三年一簽，合約到期能否續(xù)約存在不確定性。收并購雖然能收購項目，但合約時間一到，能留住業(yè)主和項目的不是物企的資本，而是品牌與口碑。
一位TOP10物業(yè)服務企業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，物業(yè)“萬億藍�！钡母拍钗瞬簧儋Y本和企業(yè)涌入，一些物業(yè)公司的收購價格或PE倍數(shù)現(xiàn)在已經(jīng)偏高。很多時候，通過收并購方式擴規(guī)模的生意不是每筆都那么劃算。
大規(guī)模收并購下伴隨的另一個問題就是毛利存在下降的可能。在碧桂園服務之前，上市物業(yè)行業(yè)的并購王是彩生活、雅生活。
由于并表萬象美使得毛利率較低的項目占比增長，彩生活2018年的物業(yè)管理服務板塊毛利率下降9.1個百分點至26.1%，整體毛利率也出現(xiàn)了結構性下滑。
前幾年，雅生活吃下中民投物業(yè)公司，但因為外拓項目增加支出，疊加收并購項目部分毛利水平較低，雅生活2019年毛利率減少1.2個百分點至36.7%，這也是雅生活近三年毛利率首次下降。
2020年，雅生活毛利率又減少7個百分點至29.7%。其中，由于拓展力度增大，第三方物業(yè)開發(fā)商的項目占比較大，其物業(yè)管理服務的毛利率較2019年下降3.5個百分點。
碧桂園服務也不可避免存在類似問題。2020年，碧桂園服務在城市服務分部的毛利率由2019年的38.7%下降6.2個百分點至32.5%，原因是，“年內收購滿國及東飛業(yè)務的毛利率較低所致，“三供一業(yè)”業(yè)務由于年內投入設施維護成本高，其毛利率下降6.4個百分點至約7%；社區(qū)增值服務毛利率出現(xiàn)微降。
不過，由于物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務的毛利率增長抹平了下跌的影響，去年其整體毛利率微增2.4個百分點至34%。
