租房家電不合格 能否退租并索賠
租房家電不合格 能否退租并索賠（律師信箱）
朱律師：
2019年5月，為工作方便，我與房東李小姐簽訂了房屋租賃合同，租用她的一套房屋居住。住了一段時間后，我發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)配套提供的燃氣灶、洗衣機、冰箱的使用年限已經(jīng)超過了國家規(guī)定的安全使用年限。我就此事專門與李小姐多次協(xié)商，看是否能夠更換，她沒有同意，可我覺得租住這樣的房屋存在安全隱患。請問我可以起訴她要求解除房屋租賃合同，并退還剩余房屋租金嗎？
浙江讀者 王女士
王女士：
您好！租賃物如果危及承租人的安全或者健康，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。您租住的房屋中的多個家用電器均已超過國家規(guī)定的安全使用年限，存在安全隱患，可能危及您的安全和健康，故您有權隨時主張解除合同，并要求退還剩余房租。
█ 租賃合同中出租人的一項
重要義務是瑕疵擔保責任
租賃合同是出租人出讓租賃物的使用、收益權，承租人支付租金的合同。出租人的核心義務是向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價值的租賃物。《民法典》第七百零八條規(guī)定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。”
租賃合同中出租人的一項重要義務便是瑕疵擔保責任。當出租人提供的租賃物不符合租賃合同的要求，或者存在質(zhì)量或權利的瑕疵時，承租人可以依法、依約要求出租人承擔相應的法律責任。
關于質(zhì)量瑕疵的出租人瑕疵擔保責任，在既往《合同法》和現(xiàn)行《民法典》中均有規(guī)定�！睹穹ǖ洹返谄甙偃粭l規(guī)定，“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同�！备鶕�(jù)該規(guī)定可知，在租賃物具有質(zhì)量瑕疵時，無論質(zhì)量缺陷是明顯的還是隱藏的，承租人是在事前明知還是在事后發(fā)現(xiàn)，無論租賃合同中是否有相關的免責條款，只要租賃物具有危及承租人的安全或者健康的缺陷時，承租人均可以請求解除合同。這一規(guī)定，體現(xiàn)了《民法典》對生命權、身體權和健康權等人格權的優(yōu)先保護原則，當這一保護與財產(chǎn)權或者當事人的意思自治發(fā)生沖突，在租賃物符合上述法律規(guī)定時，承租人仍可不加限制地行使合同解除權。需要注意的是，現(xiàn)實中確實有不少出租人認為其出租的是房屋，忽視了出租房屋配套的設施、設備的質(zhì)量問題，最終給自己造成了不應有的損失。
█ 律師提示
雖然法律為承租人租賃提供了較為完善地法律保護措施。但是，法律畢竟是權利救濟的最后一道門檻，啟動司法救濟措施又將耗費較大的精力與金錢花費。因此，承租人在簽訂《租賃合同》前，一定要提前做好前期調(diào)查，保障租賃目的可以按約實現(xiàn)：
一方面，在簽訂《租賃合同》前，應對租賃物的使用狀態(tài)、質(zhì)量問題等做好前期考察，特別是涉及房屋租賃的，更應提前對租賃房屋的規(guī)劃用途、使用性質(zhì)、是否有其他所有權人、是否被查封、有抵押等提前了解清楚。如租賃房屋是為了開展特殊業(yè)務，如從事餐飲、文娛、教育等行業(yè)的，要提前了解房屋和現(xiàn)有設施設備是否符合開展相關經(jīng)營活動的要求，經(jīng)營活動所需證照手續(xù)是否齊備或者是否可以辦理等，特別是需要了解清楚租賃房屋是否符合開展此類經(jīng)營活動所要求的公安、環(huán)保、消防、衛(wèi)生等條件，避免因租賃物不符合要求，而致使房屋租賃目的無法實現(xiàn)并因此造成經(jīng)濟損失。
另一方面，在簽訂《租賃合同》時，一定要對租賃合同的條款仔細閱讀并研究，特別是對違約責任和約定解除條件以及租賃用途、租賃時間、租賃費用等應做出詳細的約定。同時，還應嚴格界定雙方的權利義務，以備在發(fā)生糾紛時可以依據(jù)合同明辨是非并追究對方的違約責任。
（北京京師（合肥）律師事務所主任朱政）
王女士
