3月一二手房成交量下滑 上海樓市“小陽春”未至

　　此前業(yè)內預測，上海樓市“小陽春”將在3月如期而至。然而，事與愿違，上海樓市“小陽春”這次耽擱了。

　　自3月中旬開始，上海樓市成交快速下滑。原本按照2月、3月上半月的一二手房成交趨勢，3月末有望出現(xiàn)的翹尾收官卻被打斷。

　　上海中原地產數據顯示，上周（3.28－4.3），上海新建商品住宅成交面積7萬平方米，環(huán)比減少51.1%。

　　與之對應的是，據一家第三方機構測算，上海3月二手房成交量約1.24萬套，比2月份還少。從3月16日開始，單日網簽量開始出現(xiàn)明顯下滑，3月20日的網簽量甚至只有約110套。

　　近期上海新房開盤項目也不多，成交延續(xù)此前結構，因此均價變化不大，為53731元/平方米，環(huán)比上漲1.9%。

　　3月，樓市頻吹暖風，提振市場信心。但是全國疫情出現(xiàn)反復，是阻撓小陽春出現(xiàn)的重要因素。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，上海3月下半月以來諸多小區(qū)被臨時封閉，直接影響到看房和交易。雖然開發(fā)商作出應對，比如線上開盤搖號等，但是諸多不便已經影響到交易反彈。不過從開盤認籌情況來看，尚沒有出現(xiàn)大的變動，熱度高的項目依然一房難求。

　　他認為，近期越來越多城市加入調控松綁行列，并且城市等級從四線城市向三線城市擴展，包括近期地產股的連續(xù)反彈，說明市場情緒沒有受到影響。因此，3月成交表現(xiàn)意外并不代表市場就此走壞，預計疫情過后，樓市成交量還會有回補動作。

　　春節(jié)過后，陳佳（化名）從老家回到上海郊區(qū)的中介公司上班，2月份上海二手房成交數據有回暖趨勢，但陳佳卻感覺到了行業(yè)的寒意。陳佳一直在跟進的幾名客戶都表示還在觀望，購買意愿并不強烈。

　　從他初步了解的情況來看，客戶觀望的原因是多方面的：比如，這些客戶回老家之后，感覺當地樓市在春節(jié)并沒有出現(xiàn)“返鄉(xiāng)置業(yè)”的高潮，于是便多了幾分保守的心態(tài)；有的客戶觀望了幾個月的房子價格一直沒有波動，去化也沒有明顯加快，市場進入買賣雙方博弈狀態(tài)。

　　很自然地，陳佳自春節(jié)后，整個2月份過完是零開單狀態(tài)。而這個時候，陳佳一名從事二手豪車銷售的老鄉(xiāng)店里缺人手，一直在游說他去“幫忙”。于是，他告別干了三四年的房地產中介行業(yè)，轉型二手車銷售。

　　陳佳轉行，只是房地產中介行業(yè)的個案，選擇留在這個行業(yè)的還是大多數，每個人的機遇與選擇也不同。不過，進入3月下旬，上海大部分區(qū)域一二手房市場均出現(xiàn)了大幅回落跡象。

　　從一手房市場來看，3月28日至4月3日這一周，全市僅浦東區(qū)成交面積維持在1萬平方米以上，4.3萬平方米的成交量幾乎占全市交易量的半壁江山。業(yè)內人士指出，這與網簽數量增加有關，比如，臨港新區(qū)出現(xiàn)個盤集中網簽，導致成交面積上升。

　　其他區(qū)成交面積下降比較明顯，比如一些傳統(tǒng)成交大戶，青浦區(qū)成交面積僅3000多平方米，奉賢成交量也不超過3000平方米，嘉定甚至不到1000平方米。

　　上海郊環(huán)外區(qū)域表現(xiàn)最差的是金山區(qū)，一周成交只有190平方米；雖然該區(qū)并非交易重點區(qū)域，但由于是傳統(tǒng)的剛需和剛改產品聚集區(qū)，通常成交面積會超過5000平方米。

　　實際上，上海一手房新增供應在3月是大幅上漲的，與成交的下滑形成鮮明對比�？硕�瑞研究中心發(fā)布的數據顯示，3月，上海商品住宅新增供應面積達112萬平方米，同、環(huán)比分別上升了831%和419%，前3月供應累計同比增幅達215%。大幅上漲的供應量并沒有助推成交量。

　　3月以來，上海新建商品住宅成交面積每周的成交量均在15萬平方米以下，且成交均價呈下降趨勢。

　　以二手房成交量為對比，21世紀經濟報道記者通過梳理部分公開數據，發(fā)現(xiàn)上海近幾年的樓市“小陽春”受疫情影響明顯。

　　世聯(lián)評估、上海中原地產、上海鏈家等機構發(fā)布的數據顯示，2020年3月，受疫情和春節(jié)假期影響，上海二手房成交約為1.58萬套，同比下跌約44.37%。2021年3月，上海二手房成交3.94萬套，同比大增149.37%；2022年3月，上海二手房成交1.24萬套左右，同比大跌68.53%。

　　從前述第三方機構數據來看，如果以31個交易日計算，今年2月10日到3月12日期間，上海二手房成交量約為1.96套。

　　從成交數據來看，上海市2月份受新房集中供應和春節(jié)假期影響，供應與成交較1月出現(xiàn)下滑，但活躍度持續(xù)升溫，市場各方也努力營造良好態(tài)勢，都釋放出了上海樓市小陽春即將到來的積極信號。

　　進入3月，上海市疫情形勢嚴峻，企業(yè)紛紛改為居家辦公，部分小區(qū)住宅臨時封閉，買房賣房相關活動受到阻礙。

　　此前，多家地產公司宣布因疫情影響，暫停其在上海項目售樓處的開放，并且將選房從線下轉為線上。如金融街·金悅府3月28日至4月5日售樓處暫停對外開放。上港星江灣售樓處自3月16日暫停對外開放、接待，后續(xù)具體開放時間另行通知。

　　不少樓盤為響應防疫政策，開盤時間及方式作出相應調整。截至3月31日，上海11個待開新盤，先后發(fā)布了延期開盤通知，分別是浦東的錦博苑、金鼎首府、森蘭名苑、金科御橋博、翠嘉盈峰，虹口的瑞虹新城瑧庭，徐匯的百匯園三期，金山的新華御著，奉賢的保利明玥霞光、松江的泗涇綠中海和金地新樂里。

　　易居研究院研究中心總監(jiān)嚴躍進表示，展望未來，市場底或將在二季度到來，屆時成交或將筑底企穩(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場或將加劇分化：一、二線城市大概率將在4、5月市場回穩(wěn)。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產市場或將率先企穩(wěn)。

　　盧文曦也認為，從近期上海市場來看，成交持續(xù)下滑，更多的是因為疫情帶來的影響，擾亂正常交易秩序。但從成交榜單來看，還有簽約過百套的項目，樓市趨勢并未走壞。近期供應已經充分釋放，靜等疫情過后，秩序逐步恢復，這些供應會逐步反映到交易數據上。