2018年上半年，政策、市場(chǎng)等多重因素疊加，加大了房地產(chǎn)成交不確定性，量?jī)r(jià)承壓顯著，但龍湖集團(tuán)仍實(shí)現(xiàn)可觀增長(zhǎng)。龍湖年報(bào)顯示，因地域縱深布局及精準(zhǔn)板塊解讀，把握住城市輪動(dòng)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)971.0億元簽約額，再創(chuàng)歷史新高,繼續(xù)穩(wěn)站行業(yè)前十,達(dá)成全年銷售目標(biāo)49%。
分區(qū)域看，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、西部、華南及華中區(qū)域簽約額，分別占龍湖總簽約額的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。
龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，龍湖還是追求平穩(wěn)增長(zhǎng)。今年全年銷售額達(dá)2000億，這沒有任何懸念。“現(xiàn)在市場(chǎng)還是非常好，主要是拿證比較困難。今年全年供貨3000億，大量推盤會(huì)在下半年。”
供貨主要在下半年
盡管調(diào)控高壓，但大房企普遍收獲了好業(yè)績(jī)，龍湖亦不例外。
龍湖中報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)上半年?duì)I業(yè)額271.2億元，歸屬于股東的凈利潤(rùn)為54.3億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后的核心凈利潤(rùn)為37.3億元，同比增長(zhǎng)31.4%。毛利同比增長(zhǎng)48.2%至100.7億元，毛利率37.1%。龍湖核心稅后利潤(rùn)率由上年同期的17.5%上升至17.7%。核心權(quán)益后利潤(rùn)率為13.8%。集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額240.4億元，交付物業(yè)總建筑面積218.5萬平方米。
作為行業(yè)排名前十房企，龍湖中報(bào)既體現(xiàn)了房企能力，也可窺市場(chǎng)行情。上半年，龍湖已售出但未結(jié)算的簽約額為2057億元，面積1283萬平方米。
相關(guān)資料顯示，2018年上半年，龍湖銷售971億元，位列全行業(yè)第8，繼續(xù)坐穩(wěn)前十位置。重慶、寧波、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門、杭州、煙臺(tái)、北京、沈陽、成都、青島、大連12城銷售進(jìn)入當(dāng)?shù)厍笆肽昙从楷F(xiàn)重慶、杭州、濟(jì)南三家百億級(jí)公司。
龍湖2018年上半年單月平均銷售162億元，大幅領(lǐng)先于2017年每月平均銷售130億元，以及2016年每月平均銷售74億元。上半年簽約971億元，達(dá)成2000億元目標(biāo)48.6%，同時(shí)下半年可售貨值約2000億元。
不過，值得注意的是，盡管龍湖上半年銷售額整體在行業(yè)排名處于高位，但相比去年同期漲幅在放緩。龍湖2017年中報(bào)顯示，2017年前6月，龍湖集團(tuán)合同銷售額達(dá)人民幣926.3 億元，較上年同期增長(zhǎng)140.0%。銷售總建筑面積595萬平方米，較上年同期增長(zhǎng)132.7%。銷售單價(jià)為人民幣15567元╱平方米,較上年同期增長(zhǎng)3.2%。環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為人民幣303.0億元、人民幣281.7 億元、人民幣232.7億元、人民幣98.1億元、人民幣10.8億元，分別占集團(tuán)合同銷售額的32.7%、30.4%、 25.1%、10.6%及1.2%。
對(duì)此，邵明曉的解釋是，“這主要是節(jié)奏問題�，F(xiàn)在市場(chǎng)還是非常好，但是拿證比較困難。今年在銷售上，我們還是會(huì)按既定的目標(biāo)去完成，之所以同比上漲較慢，一是因?yàn)榻衲晟习肽旯┴洸欢�，主要在下半年。另外，由于去年下半年去化率很高，未去化的只�?00億，而且去年我們把大量下半年的貨排到了上半年來銷售，所以上半年簽約很快，這里面有一個(gè)節(jié)奏的問題。今年2000億的銷售額相比去年也是接近30%的增長(zhǎng)率，未來也會(huì)按照這樣的速度走�！�
3倍安全關(guān)系
2018年上半年，龍湖集團(tuán)在挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的土地市場(chǎng)不斷有所斬獲，亦有余量順應(yīng)城市群發(fā)展軌跡，適度下沉環(huán)都市圈衛(wèi)星城，期內(nèi)以合理價(jià)格成功新增42幅土地，拓展南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個(gè)新城市。
至此，龍湖集團(tuán)覆蓋城市增至38座，全國(guó)化布局進(jìn)一步拓展。項(xiàng)目獲取的區(qū)位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內(nèi)城市群周邊適度布局，單項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)�？刂圃谶m當(dāng)水平，為提升集團(tuán)可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)水平奠定良好基礎(chǔ)。
龍湖中報(bào)顯示，2018年上半年，集團(tuán)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為1298萬平方米，權(quán)益面積898萬平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米4849元。按地區(qū)分析，西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)的面積，分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的46.4%、20.7%、19.8%、7.8%、5.3%。截至2018年6月30日，集團(tuán)土儲(chǔ)合計(jì)6363萬平方米，權(quán)益面積4552萬平方米。
龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，龍湖目前旗下住宅項(xiàng)目售價(jià)在15000元/平方米左右，與土地成本大概是3倍的關(guān)系，這個(gè)是比較安全的。未來在這個(gè)倍數(shù)上，土地獲利能力是能夠得到保證的。最近一兩年，龍湖的毛利率應(yīng)該會(huì)在30%以上，中長(zhǎng)期可能會(huì)在25%到30%之間，但是龍湖不管周期再怎么波動(dòng)，毛利率也不會(huì)低于25%。
邵明曉進(jìn)一步解釋稱，“因?yàn)槟玫乜隙ㄊ橇咳霝槌�，公司全年凈�?fù)債率指引在50%—60%，半年通常是60%—70%。今年半年我們才55%左右，實(shí)際上我們凈負(fù)債率一直保持穩(wěn)定。大環(huán)境在去杠桿，但龍湖一直杠桿不高。所以我們會(huì)穩(wěn)杠桿�！�
“另外，在買地的結(jié)構(gòu)上，我們平均把銷售回款的10%作為上限來投入持有物業(yè)，這個(gè)在內(nèi)部也刻度化了。所以實(shí)際上在買地這個(gè)事上，應(yīng)該說龍湖一直是比較穩(wěn)健的，既不會(huì)一下子突然停止買地，也不會(huì)一下子特別激進(jìn)。有好的機(jī)會(huì)就買一點(diǎn)，保持公司的穩(wěn)健增長(zhǎng)，大致是這樣的思路。”邵明曉說。
中國(guó)指數(shù)研究院指出，龍湖堅(jiān)持“優(yōu)土儲(chǔ)”戰(zhàn)略和“控規(guī)模、近城區(qū)”拿地策略，以“量入為出”為拿地原則。龍湖依舊延續(xù)都市圈、城市群的發(fā)展模式，在深耕已布局市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，持續(xù)聚焦高鐵網(wǎng)點(diǎn)布局節(jié)點(diǎn)形成的城市群，以及環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市。而2017-2018年龍湖加大在大灣區(qū)的布局力度，包括廣州的多個(gè)項(xiàng)目布局，品牌影響力已經(jīng)建立。
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