萬科董事會主席郁亮：“活下去”是為行業(yè)敲警鐘 房企迎“管理紅利”時代

　　9月25日，在萬科媒體交流會上，針對當前國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，萬科董事會主席郁亮表示，以“三條紅線”為代表的行業(yè)政策影響深遠，其影響力不亞于2002年的土地“招拍掛”制度。當前，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利和金融紅利已經(jīng)遠去，未來需要把握“管理紅利”。

　　應對“管理紅利”時代

　　土地紅利、金融紅利遠去后，房地產(chǎn)行業(yè)接下來怎么走？“三條紅線”政策為房企再壓杠桿后，房企如何更好地“活下去”“活得好”？

　　“在‘招拍掛’制度之前，房地產(chǎn)處于土地紅利階段。‘招拍掛’制度之后，房地產(chǎn)進入金融紅利階段�！�三條紅線’實施后，行業(yè)進入利潤管理紅利時代�！庇袅琳J為，在當前的情況下，金融資源過多被房地產(chǎn)占用，這不是好事情。在新的監(jiān)管政策下，開發(fā)商再次站到同一起跑線，以前的東西全部歸零。

　　日前，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則的“三條紅線”：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得高于70%；房企的凈負債率不得高于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

　　從財務數(shù)據(jù)看，萬科逐步走出了疫情的影響。上半年，萬科營收、凈利均實現(xiàn)同比增長，營業(yè)收入為1463.5億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為125.1億元，同比分別增長5.1%和5.6%；實現(xiàn)合同銷售面積2077.0萬平方米，合同銷售金額3204.8億元�，F(xiàn)金流方面，萬科依然“手有余糧，心中不慌”。截至6月底，公司持有貨幣資金1942.9億元，一年內(nèi)到期的有息負債總和為968.2億元。

　　郁亮在回答中國證券報記者提問時表示，多年前萬科首次做出地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”的預判，兩年前萬科率先喊出“活下去”，充當了行業(yè)敲警鐘的角色。

　　發(fā)揚“一根筋”精神

　　進入“管理紅利”時代，意味著房地產(chǎn)商要在運營、服務方面更加聚焦、垂直。在此次交流會上，萬科針對95后客戶發(fā)布了自己的新廠牌“筋廠制造”。萬科表示，服務年輕的95后客戶需要“一根筋”概念，去做一些年輕人喜歡的語言方式、年輕化的動作。

　　郁亮介紹，萬科未來會選擇網(wǎng)紅地點做一些“筋廠”項目，讓大家都年輕一下。同時，萬科發(fā)布了與新褲子樂隊合作的歌曲《就是不妥協(xié)斯基》，希望通過這種形式，改變90后、95后對萬科的“無感”。

　　除了年輕化的品牌營銷，郁亮同時補充，萬科未來在城市服務中，將堅持“一根筋”精神，踏踏實實做好產(chǎn)品、好服務、好項目。

　　此外，郁亮回應了泰禾集團股權轉讓的相關事宜。他表示，萬科不希望行業(yè)出現(xiàn)惡性事件，“在保護好萬科自己利益的前提下，盡我們所能去幫助一些暫時遇到困難的企業(yè)”。

　　根據(jù)此前發(fā)布的股權轉讓框架協(xié)議，萬科對于入股泰禾設置了先決條件，包括泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，且債務重組方案能支持目標公司恢復正常經(jīng)營，并要對泰禾進行盡職調(diào)查，確保泰禾資產(chǎn)、債務及業(yè)務等不存在影響公司可持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。

　　萬科物業(yè)發(fā)布三大行動

　　對于萬科物業(yè)日前遭遇的“錦旗門”事件，萬科物業(yè)相關負責人進行了回應。

　　萬科集團合伙人、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全稱，該事件為物業(yè)管理行業(yè)提供了重新定義本質的契機。物業(yè)管理的本質是替業(yè)主花好錢，而不是設施管理。

　　日前，因未能與部分業(yè)主就小區(qū)停車位收費問題達成一致，寧波萬科物業(yè)收到了一面“嘲諷錦旗”。萬科物業(yè)方隨后宣布，欲退出該小區(qū)管理，引發(fā)了一場關于物業(yè)管理存在價值和商業(yè)模式的大討論。

　　對于萬科物業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略，朱保全表示，萬科在商業(yè)物業(yè)和城市物業(yè)服務管理方面已具規(guī)模，“萬科物業(yè)”品牌未來將聚焦住宅物業(yè)領域。萬科商業(yè)寫字樓物業(yè)管理已由“萬物梁行”品牌運營，而城市物業(yè)管理方面將設置并公布新的獨立品牌。

　　朱保全在現(xiàn)場提出了三大行動：拆分業(yè)主專屬服務組織，讓前端經(jīng)營體變小；設置四級管控體系；設立首席客戶官。他進一步解釋稱，第一個行動即萬科物業(yè)會拆分為片區(qū)服務機構，拆分業(yè)主專屬服務組織，聚焦屬地業(yè)主的專屬服務�！叭f科物業(yè)聚焦做更加專業(yè)的服務�！睂τ诘诙�個行動，項目管家代表管理前段經(jīng)營體、區(qū)域質量與前介中心、武漢數(shù)字運營中心。第三個行動是設立首席客戶官。即日起，楊光輝出任萬科物業(yè)首席客戶官。