首批公募REITs解禁百億元 長期資金“壓艙”夠分量
核心提示
6月21日，首批上市的9只公募REITs將迎來超百億元市值的限售份額解禁。這將提升公募REITs的交易活躍度和市場流動性，但也可能會讓該板塊尤其是那些高估值品種承受一定賣壓。不過，待解禁壓力釋放后，公募REITs有望再次迎來配置機會。中國證券報記者調(diào)研了解到，險資和產(chǎn)業(yè)資本在解禁后繼續(xù)持有的意愿強烈，有望成為此次解禁的“壓艙石”。公募REITs管理人也為應(yīng)對此次解禁做了“萬全”準(zhǔn)備。未來隨著公募REITs不斷擴容，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置價值日益凸顯。
“去年發(fā)售時，我用1萬多元認(rèn)購了1000份某公募REIT‘嘗鮮’，最后只確認(rèn)了18份。一年里，這只基金上漲了不少，還進(jìn)行了分紅。雖然只是小散一枚，但我也想知道在解禁之前，該不該賣出這18份‘原始股’？”一位公募REITs投資者如是說。
6月21日，去年此時上市的9只公募REITs將迎來合計市值112.89億元（按6月17日二級市場收盤價計算）的限售份額解禁，體量大致與當(dāng)前流通盤市值相當(dāng)，這將提升公募REITs的交易活躍度和市場流動性，但也可能會讓該板塊尤其是那些高估值品種承受一定的賣壓。不過，解禁后優(yōu)質(zhì)REITs項目若因交易風(fēng)險帶來凈值過度下跌，可能出現(xiàn)長期投資的買入機會。
中國證券報記者調(diào)研了解到，保險資金和產(chǎn)業(yè)資本占此次解禁總規(guī)模的近三分之一，由于資金屬性、投資策略與REITs產(chǎn)品契合度較高，解禁后繼續(xù)持有的意愿強烈，有望成為此次解禁的“壓艙石”。公募REITs管理人也為應(yīng)對此次解禁做了“萬全”準(zhǔn)備。
“未來仍可能出現(xiàn)首批公募REITs發(fā)行時被投資者一搶而空的場面�！睒I(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著公募REITs隊伍不斷擴大，產(chǎn)品稀缺性會下降，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置價值日益凸顯。而公募REITs與其他類別資產(chǎn)相關(guān)性低，其整體配置價值同樣不言而喻。
解禁規(guī)模與現(xiàn)有流通盤相當(dāng)
2021年6月21日上市的首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在一年后迎來超百億元限售份額解禁。
公募REITs在發(fā)行時總份額分為三部分，分別面向戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者發(fā)售。戰(zhàn)略配售投資者包括原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方和其他專業(yè)機構(gòu)投資者。對戰(zhàn)略配售投資者均設(shè)置了一定的限售期。其中，原始權(quán)益人的限售期為60個月，原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)方的限售期為36個月，其他戰(zhàn)略配售投資者的限售期為12個月。因此，此次解禁份額均為其他專業(yè)機構(gòu)投資者持有的戰(zhàn)略配售份額。
“產(chǎn)品面臨的解禁壓力與戰(zhàn)略配售投資者持有份額比例有關(guān)，也與解禁份額占當(dāng)前流通盤的比例有關(guān)。如果產(chǎn)品前述比例過高，可能面臨較大市場壓力。”一位公募REITs相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。
中國證券報記者分析各家REIT發(fā)布的解除限售公告發(fā)現(xiàn)，中金普洛斯REIT將有52%的基金份額面臨解禁，在9只產(chǎn)品中解禁份額占全部基金份額的比例最高。緊隨其后的是紅土鹽田港REIT和華安張江光大園REIT，解禁比例分別為40%和35.33%。這三只公募REITs限售份額解禁后，可流通份額占比均升至80%。中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和浙商滬杭甬REIT三只產(chǎn)品的解禁比例均在20%（含）以下。
從解禁份額占當(dāng)前流通份額比例看，中金普洛斯REIT比例最高，達(dá)185.71%，平安廣州廣河REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土鹽田港REIT解禁份額占當(dāng)前流通份額比例均在100%以上。中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和浙商滬杭甬REIT三只產(chǎn)品解禁份額占當(dāng)前流通份額比例均在50%左右。
從解禁市值看，中金普洛斯REIT仍居首位，根據(jù)6月17日收盤價粗略計算，解禁市值達(dá)38.58億元，當(dāng)前流通盤市值為20.77億元。平安廣州廣河REIT解禁市值為23.7億元，紅土鹽田港REIT解禁市值為10.01億元。
從解禁份額占全部基金份額比例、占當(dāng)前流通份額比例以及解禁市值角度來看，中金普洛斯REIT均面臨較大解禁壓力，紅土鹽田港REIT和平安廣州廣河REIT面臨的解禁壓力也不小。
分項目類型看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類和倉儲物流類REITs解禁份額占比較大，首次解禁后可能面臨更大賣壓�！皟r格漲幅與估值高的項目被減持的可能性更大，部分戰(zhàn)略配售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持�！敝薪鸸竟淌請F(tuán)隊表示，根據(jù)測算，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT和紅土鹽田港REIT上市以來價格漲幅均超過30%，相對估值指標(biāo)也較高。
整體來看，此次9只公募REITs共計21.71億份基金份額迎來解禁，解禁份額占9只公募REITs總份額的33.92%，占當(dāng)前流通總份額的104.68%。按照6月17日收盤價粗略計算，此次面臨限售份額解禁的9只產(chǎn)品合計解禁市值為112.89億元。而在解禁之前，上述9只產(chǎn)品合計流通市值為107.54億元。也就是說，此次解禁的市值已經(jīng)超過9只產(chǎn)品當(dāng)前流通市值。
“這會增強市場預(yù)期，對二級市場價格造成較明顯的影響。”公募REITs領(lǐng)域?qū)＜覐埥t坦言。
“今年3月以來，公募REITs與股票的聯(lián)動性有所增強。當(dāng)前，股票資產(chǎn)反彈漸入佳境，但REITs受制于解禁預(yù)期以及疫情對REITs現(xiàn)金流的直接影響，此輪REITs整體反彈速度慢于股票�！敝行抛C券首席經(jīng)濟學(xué)家明明分析，雖然公募REITs即將面臨解禁，或?qū)糝EITs市場反彈形成一定抑制作用，但解禁的實際影響可能被高估了。待解禁賣壓釋放之后，公募REITs有望再次迎來二級市場配置機會。
在首批公募REITs上市之前，市場上曾有對首批產(chǎn)品上市后流動性不足的擔(dān)憂。當(dāng)前公募REITs仍有供給規(guī)模小、流通量有限的問題，從而導(dǎo)致部分產(chǎn)品溢價率偏高。“解禁后，個人投資者的流通份額占比將被稀釋，機構(gòu)投資者的流通份額占比將顯著提高。解禁釋放的份額將有利于提升公募REITs二級市場交易活躍度、流動性，從而吸引更多人參與REITs投資，形成良性循環(huán)。”張建紅說。
“解禁之后公募REITs的流通份額大幅增加，一定程度上緩解了供給不足問題，市場供需可以實現(xiàn)更好平衡�！敝泻阶C券首席經(jīng)濟學(xué)家董忠云表示。
長期投資者繼續(xù)持有意愿強
中國證券報記者走訪調(diào)研機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，REITs的很多戰(zhàn)略投資者有長期配置的考慮，長期配置型投資者對于解禁后繼續(xù)持有公募REITs份額的意愿更強，解禁對市場的實際影響或較有限。
在此次解禁之前，各家公募REITs管理人已經(jīng)與持有份額即將解禁的戰(zhàn)略配售投資者進(jìn)行了密切溝通，及時了解他們的減持意愿。
“戰(zhàn)略配售投資者主要包括險資機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)方、銀行理財、券商自營和私募基金等。不同類型機構(gòu)會根據(jù)其投資需求擇機減持。保險機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)方等投資者由于其資金屬性、投資策略與REITs產(chǎn)品契合度較高，未來大概率會長期持有。”中航基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者。
“相比更傾向于獲取中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、銀行理財、券商，險資和集團(tuán)、企業(yè)、股權(quán)投資機構(gòu)的長期配置傾向更明顯，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強。”中金固收研究團(tuán)隊分析。
中金公司研究部根據(jù)5月31日收盤價測算：此次解禁，保險機構(gòu)的解禁規(guī)模為33億元，私募的解禁規(guī)模為25.5億元，券商自營的解禁規(guī)模為17.7億元，資管機構(gòu)的解禁規(guī)模為15.3億元，公募專戶的解禁規(guī)模為5.8億元，銀行理財?shù)慕饨?guī)模為5.5億元，上市公司的解禁規(guī)模為3.8億元，信托的解禁規(guī)模為3.6億元�？梢钥闯觯ｋU資金和產(chǎn)業(yè)資本占此次解禁總規(guī)模的近三分之一。他們作為長期資金將成為此次解禁的“壓艙石”。
具體到不同產(chǎn)品，中金固收研究團(tuán)隊分析9只公募REITs解禁份額持有人的性質(zhì)后發(fā)現(xiàn)，浙商滬杭甬REIT的險資和集團(tuán)、企業(yè)、股權(quán)投資機構(gòu)持有份額占比最高，達(dá)62%，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT的險資和集團(tuán)、企業(yè)、股權(quán)投資機構(gòu)持有份額占比均超過50%，博時蛇口產(chǎn)園REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的險資和集團(tuán)、企業(yè)、股權(quán)投資機構(gòu)持有份額占比均不足20%。
除長期資金可發(fā)揮穩(wěn)定作用外，公募REITs管理人為應(yīng)對此次解禁也做了“萬全”準(zhǔn)備。中國證券報記者了解到，為應(yīng)對首批限售份額解禁，監(jiān)管層對各大基金公司進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，要求其在基金份額解禁前后做好投教工作，密切關(guān)注戰(zhàn)略配售投資者的減持意愿，以便積極應(yīng)對各種情況。
中航基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示：“各家基金管理人近期與戰(zhàn)略配售投資者保持密切溝通。根據(jù)所掌握的情況來看，大部分戰(zhàn)略配售投資者仍將長期持有，不會集中在解禁日前后進(jìn)行減持。此外，基金管理人高度重視首批公募REITs份額解禁事宜，本著維護(hù)份額持有人利益的原則，制定了詳細(xì)的化解風(fēng)險預(yù)案，盡可能減少二級市場價格出現(xiàn)大幅波動的情況發(fā)生�！�
“即便戰(zhàn)略配售投資者有減持安排，市場上還有大量潛在投資人，我們可以通過大宗交易方式協(xié)助完成交易，減小對二級市場的沖擊�！币晃还糝EITs基金經(jīng)理說。
除此之外，根據(jù)首批公募REITs上市監(jiān)管要求，一只公募REIT需配備至少一家做市商為產(chǎn)品提供流動性服務(wù)。在首批項目發(fā)行上市后，做市機制起到了穩(wěn)定二級市場價格的作用�！案骷一鸸芾砣伺c做市商定期保持密切溝通，時刻關(guān)注二級市場變化。目前各家做市商均制定了做市方案，以便在限售解禁導(dǎo)致極端情況發(fā)生時能夠快速、有效穩(wěn)定二級市場價格�！敝泻交鹣嚓P(guān)人士表示。
此外，富國基金、紅土創(chuàng)新基金、中航基金等公募REITs管理人在微信公眾號及相關(guān)媒體發(fā)布投教文章，并通過線上線下宣講、制作投教短視頻等形式，向投資者告知限售解禁的安排和規(guī)則，提示可能面臨的投資風(fēng)險。
一搶而空場面或再現(xiàn)
一年前，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)售時出現(xiàn)一搶而空的場面。中航首鋼綠能REIT以1.76%的公眾投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例，創(chuàng)出當(dāng)時基金配售比例之最。此后，華夏中國交建REIT認(rèn)購累計“吸金”逾1500億元，成為史上最難買到的基金。
5月31日，滬深交易所同時發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入項目指引。擴募機制的出臺標(biāo)志著中國REITs市場配套制度的完善。中國證券報記者調(diào)研了解到，已經(jīng)發(fā)行公募REITs的管理人正在積極儲備優(yōu)質(zhì)的可擴募資產(chǎn)。
博時蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理王翹楚告訴中國證券報記者，招商蛇口先后發(fā)起招商局商業(yè)房托和蛇口產(chǎn)園雙REITs平臺，可以在保留經(jīng)營管理權(quán)前提下向平臺注入成熟資產(chǎn)，助力招商蛇口降低重資產(chǎn)比例，有效發(fā)揮“產(chǎn)業(yè)+金融”的資源優(yōu)勢，以產(chǎn)融聯(lián)動方式激發(fā)持有物業(yè)活力，形成全生命周期的產(chǎn)融聯(lián)動體系。建信基金也在積極儲備建信中關(guān)村REIT的優(yōu)質(zhì)可擴募資產(chǎn)，從資產(chǎn)遴選、業(yè)務(wù)對接、系統(tǒng)搭建等方面出發(fā)，做好公募REITs擴募準(zhǔn)備工作。
此外，一批新的公募REITs項目正在申報，公募REITs市場持續(xù)擴容。6月6日，國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲上交所審批通過，成為第13單公募REITs。6月15日，鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金在深交所的審核狀態(tài)變更為“已問詢”。6月17日，華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的項目狀態(tài)更改為“已反饋”；同日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金在深交所的審核狀態(tài)也更改為“已問詢”。
未來隨著資產(chǎn)持續(xù)擴容，公募REITs的稀缺性將降低，REITs這類資產(chǎn)的投資價值會否發(fā)生變化？
“隨著公募REITs市場的擴容，資金給予此類產(chǎn)品的溢價空間或減少�！蓖趼N楚坦言。
建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部公募REITs業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人張湜表示，隨著試點工作的推進(jìn)和市場規(guī)模不斷擴大，公募REITs將逐步成為投資者的常規(guī)配置工具。投資者會從更多維度評判公募REITs，不同類型項目的價值判斷和估值邏輯等方面的差異將逐步顯現(xiàn)，投資者對不同項目的認(rèn)購熱情和投資預(yù)期也會有所不同，最終將導(dǎo)致市場表現(xiàn)進(jìn)一步分化。
不過，業(yè)內(nèi)人士表示，未來仍可能出現(xiàn)首批公募REITs發(fā)行時被投資者一搶而空的場面。
張建紅認(rèn)為，從國內(nèi)已發(fā)行的公募REITs來看，不同類型資產(chǎn)收益率表現(xiàn)存在差異。雖然未來公募REITs會越來越多，發(fā)行逐步實現(xiàn)常態(tài)化，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有一定的稀缺性，總會受到市場追捧。
剛剛啟動發(fā)行的國金中鐵建REIT再次受到機構(gòu)熱捧。6月17日，國金基金發(fā)布的國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金份額發(fā)售公告顯示，機構(gòu)網(wǎng)下認(rèn)購數(shù)量總和為289050萬份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的33.03倍。
公募REITs作為獨立的一類資產(chǎn)，投資者又該如何看待他們的投資價值？
“除帶給投資者有競爭力的長期回報、可觀穩(wěn)定的分紅、較高的信披透明度和較好的流動性外，投資組合中增加公募REITs資產(chǎn)將有效提升資產(chǎn)配置效率�！鄙虾ＷC券基金評價研究中心分析師孫桂平表示。他以REITs市場發(fā)展最成熟的美國為例分析，從長期表現(xiàn)來看，REITs的長期收益率僅低于納斯達(dá)克指數(shù)。而將REITs放入資產(chǎn)組合后，有效前沿曲線的中高收益部分明顯外擴，資產(chǎn)配置效率得到顯著提升，顯示REITs在資產(chǎn)組合中的配置價值，尤其是在收益率為10.5%時，波動率降低了差不多4個百分點。
根據(jù)NAREIT統(tǒng)計，目前美國有8700萬人直接投資REITs，或者通過REIT共同基金/ETF間接投資REITs。此外，養(yǎng)老基金、捐贈基金、基金會、保險公司和銀行信托部門等機構(gòu)投資者也積極參與REITs投資。
北大光華管理學(xué)院發(fā)布的《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》測算，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億元，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可撐起一個萬億元規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。從制度層面看，稅收優(yōu)惠、強制分紅對REITs發(fā)展起到重要推動作用。
張湜表示，從機構(gòu)投資者角度看，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是投資我國優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目的創(chuàng)新途徑，具有標(biāo)準(zhǔn)化程度高、信息披露完善、投資邏輯清晰等特征。同時，公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，流動性較好，安全性較高，與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低。在其他大類資產(chǎn)出現(xiàn)較大波動的情形下，尤其是債市出現(xiàn)“資產(chǎn)荒”的當(dāng)下，公募REITs的投資價值凸顯。
“更為重要的是，公募REITs能夠盤活沉淀的大量優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目，迅速回籠權(quán)益性資金，并作為資本金投入新項目建設(shè)。企業(yè)通過發(fā)行公募REITs打造專屬資產(chǎn)管理平臺，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，對拉動內(nèi)需、盤活存量具有重要意義�！睆垳浾f。
