機構(gòu)提前布局 公募REITs再添新軍

　　鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“鵬華深圳能源REIT”）于6月22日發(fā)布了詢價公告、招募說明書等相關(guān)文件，成為公募REITs這一“藍(lán)海市場”擴容的最新案例。

　　多位公募基金人士指出，歷經(jīng)一年運行，市場投資者已逐步形成與公募REITs相適應(yīng)的投資邏輯和框架，這為市場發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。未來，公募REITs將進一步完善，實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

　　多只產(chǎn)品處于審核中

　　鵬華深圳能源REIT以位于深圳市大鵬新區(qū)的深圳能源東部電廠（一期）項目為底層資產(chǎn)，主要原始權(quán)益人為深圳能源集團股份有限公司，基金管理人為鵬華基金，專項計劃管理人為國信證券，托管人為招商銀行。根據(jù)規(guī)定，該產(chǎn)品在獲批后的6個月內(nèi)進行基金募集，募集期限不超過3個月。

　　鵬華深圳能源REIT的詢價日為6月27日，詢價區(qū)間為5.331元/份至6.139元/份，發(fā)售總額6億份，由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三部分組成。其中，初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為4.2億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為70%；網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為1.26億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為21%；公眾投資者認(rèn)購的初始基金份額數(shù)量為0.54億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為9%。

　　于6月21日首發(fā)的國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“國金中國鐵建REIT”），當(dāng)日就獲得了超過100億元的資金認(rèn)購，并提前結(jié)束募集，進行比例配售。國金中國鐵建REIT的主要原始權(quán)益人(發(fā)起人)是中鐵建重慶投資集團有限公司、重慶高速公路股份有限公司，兩者擬合計持有71%的基金份額。

　　除了上述兩只新產(chǎn)品外，上交所和深交所數(shù)據(jù)顯示，截至目前處于審核中的公募REITs，還有紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等多只產(chǎn)品。

　　市場熱度不減

　　華南市場分析人士李綱（化名）表示，自2021年6月首批公募REITs上市以來至今，市場對公募REITs的熱度絲毫不減。一方面，新發(fā)產(chǎn)品的類型不斷豐富，市場資金熱情十足；另一方面，已上市的公募REITs產(chǎn)品，在二級市場上表現(xiàn)出了明顯的穩(wěn)健收益特征。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日收盤，12只已上市的公募REITs產(chǎn)品上市以來均取得正收益，有9只產(chǎn)品收益率超過了18%。其中，建信中關(guān)村REIT收益率達40.84%，紅土鹽田港REIT的收益率為36.30%。

　　“目前我國公募REITs尚處于試點階段，市場供不應(yīng)求導(dǎo)致目前公募REITs溢價率較高。從首批公募REITs上市一周年情況來看，它們二級市場表現(xiàn)穩(wěn)健，受到各類投資人的青睞�！辈�時基金表示。

　　博時基金分析稱，REITs的投資價值建立在對不動產(chǎn)的實際經(jīng)營之上，REITs估值定價的核心在于評估其長期穩(wěn)定分紅，以及由提升運營水平而使得資產(chǎn)增值的能力。REITs的二級市場價格應(yīng)該圍繞底層資產(chǎn)的估值波動，加上公募REITs的現(xiàn)金分紅可以通過現(xiàn)金流折現(xiàn)估值模型測算，這類產(chǎn)品的派息相對穩(wěn)定、確定性較強，更適合長期持有、價值投資。

　　富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的基金經(jīng)理李盛也表示，REITs本質(zhì)是針對特定底層資產(chǎn)的權(quán)益投資，該類資產(chǎn)以穩(wěn)定運營、穩(wěn)定分紅為特征，適合長期資產(chǎn)配置，短期的追漲殺跌可能面臨較大的投資和交易風(fēng)險。

　　投研先行

　　公募REITs呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢，是各家公募提前布局，并持續(xù)在投研、項目等方面持續(xù)投入的結(jié)果。

　　以鵬華基金為例，該公司早在2011年就發(fā)行了鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金，主要投資于美加兩國上市REITs，是我國公募基金投資海外REITs產(chǎn)品的破冰之舉；2015年，鵬華前海萬科REIT成立，以深圳前海地區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易，是國內(nèi)第一只符合國際慣例的公募REITs產(chǎn)品。截至2022年一季末，該產(chǎn)品的規(guī)模為30.24億元。

　　據(jù)鵬華基金透露，在鵬華前海萬科REIT創(chuàng)設(shè)的過程中，鵬華基金還專門設(shè)立了基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部，配備具有基礎(chǔ)設(shè)施項目運營經(jīng)驗、不動產(chǎn)研究經(jīng)驗、風(fēng)險控制經(jīng)驗、特殊資產(chǎn)估值核算經(jīng)驗等復(fù)合專業(yè)背景、多知識體系的專業(yè)化團隊。這也大力推進了鵬華深圳能源REIT項目進程。

　　博時基金表示，目前博時蛇口產(chǎn)園REIT（首批9只公募REITs之一）發(fā)行人招商蛇口的產(chǎn)園資產(chǎn)儲備豐厚，囊括在建、開業(yè)、成熟期的資產(chǎn)，后續(xù)會將合適的成熟資產(chǎn)注入到博時蛇口產(chǎn)園REIT中來。

　　鵬華基金表示，在低利率時代背景下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，尋找合適的投資工具以實現(xiàn)財富保值增值，成為眾多投資者面臨的難題。伴隨政策引導(dǎo)，公募REITs項目憑借基本面向好，配售與配置價值凸顯，將逐步成為穩(wěn)健中長期投資者的新選擇。