首發(fā)與擴(kuò)募并進(jìn) 探索建立多層次REITs市場(chǎng)體系

　　截至12月22日，今年以來(lái)公募基金市場(chǎng)共成立了13只REITs產(chǎn)品，發(fā)行份額合計(jì)74億份，總發(fā)行規(guī)模約為419.48億元。此外，隨著首批5只公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目獲得滬深交易所受理和反饋，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，已上市的公募REITs原始權(quán)益人均為特定區(qū)域或領(lǐng)域內(nèi)的行業(yè)龍頭，其積累數(shù)年的資產(chǎn)儲(chǔ)備將為未來(lái)REITs擴(kuò)募增長(zhǎng)打開(kāi)合理想象空間。此外，公募REITs常態(tài)化發(fā)行成為年度主線，并且有望延續(xù)至明年。

　　今年發(fā)行規(guī)模近420億元

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月22日，今年以來(lái)公募市場(chǎng)共成立了13只REITs產(chǎn)品，發(fā)行份額合計(jì)74億份，總體發(fā)行規(guī)模約為419.48億元，總市值約為420.46億元。此外，上交所網(wǎng)站顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT已于12月7獲得受理,中金山高集團(tuán)高速公路REIT于12月13日獲得反饋。

　　在今年以來(lái)成立的13只REITs中，按照Wind的資產(chǎn)類(lèi)型分類(lèi)，包括4只交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs、4只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs、4只保障性租賃住房類(lèi)REITs以及唯一一只能源基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs——鵬華深圳能源REIT。

　　其中，交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs發(fā)行規(guī)模普遍較大，中金安徽交控REIT更是位居發(fā)行規(guī)模榜首，規(guī)模高達(dá)108.80億元，華夏中國(guó)交建REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT緊隨其后，發(fā)行規(guī)模分別為93.99億元、47.93億元；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs和保障性租賃住房類(lèi)REITs的發(fā)行規(guī)模相對(duì)較小，發(fā)行規(guī)模從8億元到16億元不等。

　　認(rèn)購(gòu)方面，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs和保障性租賃住房類(lèi)REITs則普遍受到了網(wǎng)下投資方和公眾投資方的積極認(rèn)購(gòu)，其中華夏基金華潤(rùn)有巢REIT網(wǎng)下投資方和公眾投資方的認(rèn)購(gòu)比例分別低至0.47%、0.31%，華夏合肥高新REIT網(wǎng)下投資方和公眾投資方的認(rèn)購(gòu)比例分別低至0.64%、0.23%。

　　此外，REITs在行情走勢(shì)上也呈現(xiàn)出了分化態(tài)勢(shì)。截至12月22日，13只REITs自上市以來(lái)的平均漲幅為-3.47%。其中，鵬華深圳能源REIT的表現(xiàn)較為突出，自7月26日上市以來(lái)的區(qū)間漲幅達(dá)到13.76%；華夏中國(guó)交建REIT、中金廈門(mén)安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT自上市以來(lái)的區(qū)間跌幅已超過(guò)10%。

　　REITs擴(kuò)募取得進(jìn)展

　　今年，我國(guó)公募REITs在擴(kuò)募層面取得了重大進(jìn)展。9月，首批5只REITs發(fā)布了擴(kuò)募公告，擴(kuò)募發(fā)行進(jìn)入實(shí)質(zhì)化階段。上交所網(wǎng)站顯示，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT于9月29日披露擴(kuò)募份額上市申請(qǐng)獲得受理的公告，并于12月7日收到上交所反饋意見(jiàn)；深交所網(wǎng)站顯示，紅土鹽田港REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT于9月28日披露擴(kuò)募方案，并于12月7日收到深交所出具的審核問(wèn)詢函。

　　從5只擴(kuò)募REITs擬購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目來(lái)看，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，兩單倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs項(xiàng)目出租率較高且營(yíng)業(yè)收入水平整體較為穩(wěn)定，其中紅土鹽田港REIT項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，擬購(gòu)入資產(chǎn)規(guī)模有限，關(guān)聯(lián)方集中度較高，中金普洛斯REIT項(xiàng)目補(bǔ)充了資產(chǎn)覆蓋區(qū)域，出租率有望提升。

　　另外，兩單產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)REITs項(xiàng)目接近滿租狀態(tài)，其中華安張江光大REIT擴(kuò)募倍數(shù)最高，且擴(kuò)募對(duì)基金分派率的提升幅度最大，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于首發(fā)資產(chǎn)；環(huán)保水務(wù)類(lèi)REITs即富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT項(xiàng)目近三年整體運(yùn)營(yíng)情況穩(wěn)中有進(jìn)，營(yíng)業(yè)收入與毛利率呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)，但擴(kuò)募資產(chǎn)區(qū)位不及首發(fā)資產(chǎn)，保底補(bǔ)償確�，F(xiàn)金流穩(wěn)定。

　　分析REITs擴(kuò)募的原因，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的基金經(jīng)理李盛表示，通過(guò)擴(kuò)募可以擴(kuò)大單只REIT產(chǎn)品的規(guī)模和收入，降低資產(chǎn)過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn)，有利于提升REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性，更好地發(fā)揮基金管理人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)能力以及REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)新增投資的功能，使得REITs成為同類(lèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)上市的平臺(tái)。

　　首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)

　　證監(jiān)會(huì)黨委委員、副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上表示，我國(guó)的REITs市場(chǎng)要進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域；并且，盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地，促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，積極探索建立多層次REITs市場(chǎng)。

　　中信建投證券表示，擴(kuò)募有利于驅(qū)動(dòng)已上市REITs實(shí)現(xiàn)規(guī)模與業(yè)績(jī)雙增，并且通過(guò)分散底層資產(chǎn)集中度有利于降低收益波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。目前，已上市的公募REITs原始權(quán)益人均為特定區(qū)域或領(lǐng)域內(nèi)的行業(yè)龍頭，其積累維續(xù)數(shù)年的資產(chǎn)儲(chǔ)備將為未來(lái)REITs的擴(kuò)募增長(zhǎng)打開(kāi)合理想象空間。此外，公募REITs常態(tài)化發(fā)行成為年度主線，并且有望延續(xù)至明年，百余家企業(yè)發(fā)布公告開(kāi)啟REITs發(fā)行申報(bào)工作，疊加監(jiān)管審批步伐加快，預(yù)期明年新發(fā)REITs數(shù)量將達(dá)30只。

　　展望我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的后續(xù)表現(xiàn)，國(guó)金證券表示，預(yù)期我國(guó)公募REITs在首發(fā)與擴(kuò)募的雙重驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)規(guī)模將得到持續(xù)提升，這一創(chuàng)新型金融產(chǎn)品也將伴隨我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)邁向穩(wěn)健發(fā)展。另外，REITs在擴(kuò)募落地后的實(shí)操環(huán)節(jié)仍伴隨部分問(wèn)題，未來(lái)可關(guān)注相關(guān)頂層設(shè)計(jì)進(jìn)一步優(yōu)化的方向。投資者可聚焦存量REITs后續(xù)擴(kuò)募可能性以及儲(chǔ)備資產(chǎn)的質(zhì)量，以長(zhǎng)期配置視角參與，分享擴(kuò)募后的紅利收益。