中金基金劉立宇：乘公募REITs之風(fēng) 開(kāi)啟資產(chǎn)配置新階段

　　中證網(wǎng)訊（記者 吳娟娟）首批公募REITs發(fā)行正在緊鑼密鼓地推進(jìn)。日前，中金基金創(chuàng)新投資部副總經(jīng)理劉立宇接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)詳解了首批公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征。劉立宇表示，公募REITs兼具股票和債券的特征，是一種全新的資產(chǎn)配置工具。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，它是低門檻參與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投資的選擇。據(jù)悉，劉立宇為中金基金即將發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品的三位基金經(jīng)理之一。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是公募REITs價(jià)值的基礎(chǔ)

　　中國(guó)證券報(bào)：在首批獲批的公募REITs產(chǎn)品中，中金基金的產(chǎn)品有何特點(diǎn)？

　　劉立宇：REITs的收益主要來(lái)自兩方面，一是租金等運(yùn)營(yíng)收入，二是資產(chǎn)增值收益，因此底層資產(chǎn)的質(zhì)量非常關(guān)鍵。中金基金此次獲批的中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)，具體可從四個(gè)方面來(lái)看。首先，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)整體處于政策支持，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的有利發(fā)展階段，是REITs產(chǎn)品比較理想的目標(biāo)資產(chǎn)品類。第二，中金普洛斯REIT的七個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，兩個(gè)在北京，兩個(gè)在長(zhǎng)三角，另外三個(gè)在港珠澳大灣區(qū)，以上區(qū)域的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)相對(duì)稀缺，底層資產(chǎn)具備一定升值潛力。第三，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)非常市場(chǎng)化，租約分散，這為穩(wěn)定的基金收益分配奠定了基礎(chǔ)。第四，普洛斯作為倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，為后續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供保障。

　　中國(guó)證券報(bào):電商巨頭布局自己的倉(cāng)儲(chǔ)物流對(duì)底層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)會(huì)否形成挑戰(zhàn)？

　　劉立宇:有部分投資者擔(dān)心電商巨頭在布局自己的物流倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)普洛斯這樣的第三方供應(yīng)商形成制衡。實(shí)際上，電商所需的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積巨大，對(duì)配售效率的要求很高，需求旺盛，自建倉(cāng)庫(kù)短期內(nèi)還無(wú)法滿足全部需求。

　　此外，很多一線城市核心的倉(cāng)儲(chǔ)物流用地新增供應(yīng)非常有限。電商巨頭如果要部署自己的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目需要選擇并購(gòu)項(xiàng)目或二手土地，往往可遇不可求。所以特別是在核心的物流節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)電商還會(huì)選擇租賃第三方供應(yīng)商倉(cāng)庫(kù)，來(lái)滿足配送的需求。因此，普洛斯和電商巨頭更多的是合作關(guān)系而非競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　公募REITs為介于股債之間的資產(chǎn)

　　中國(guó)證券報(bào)：公募REITs適合什么樣的投資者？

　　劉立宇：產(chǎn)權(quán)類公募REITs的預(yù)期分紅相對(duì)穩(wěn)定，底層資產(chǎn)有長(zhǎng)期升值的可能性，它較為適合長(zhǎng)線投資者，尤其每年有相對(duì)穩(wěn)定分紅有需求的投資者，這與保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金有長(zhǎng)線資產(chǎn)配置需求的資金偏好吻合。目前，這些機(jī)構(gòu)投資者也在積極地了解項(xiàng)目的情況。

　　海外數(shù)據(jù)顯示，REITs和股票、債券資產(chǎn)相關(guān)系數(shù)較低。將它放到資產(chǎn)組合里面，會(huì)優(yōu)化組合整體的風(fēng)險(xiǎn)收益的水平。因此對(duì)于其他機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，它也是重要的資產(chǎn)配置工具。

　　對(duì)于普通的公眾投資者來(lái)說(shuō)，REITs的好處是門檻低，交易便利。如果進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物資產(chǎn)投資，需要斥資上百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)元才能進(jìn)行單一資產(chǎn)的投資，投資門檻高，資金占用量大，個(gè)人投資者往往面臨集中投資的風(fēng)險(xiǎn)，并且交易周期長(zhǎng)、涉及環(huán)節(jié)多、稅費(fèi)高、市場(chǎng)透明度低�？梢赃x擇投資公募REITs這種標(biāo)準(zhǔn)化投資工具，由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。  

　　中國(guó)證券報(bào)：公募REITs更接近權(quán)益型資產(chǎn)還是固定收益型資產(chǎn)？

　　劉立宇：公募REITs是介于股票和債券之間的產(chǎn)品。產(chǎn)品強(qiáng)制分紅這和固定收益產(chǎn)品比較像。與固收產(chǎn)品的利息不同，REITs的分紅水平是由資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況決定的。產(chǎn)品設(shè)計(jì)初衷是，要對(duì)投資人進(jìn)行相對(duì)穩(wěn)定的分紅，而且要求分紅以現(xiàn)金的形式，每年不少于一次，但分紅水平并不是一成不變的。

　　此外，產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)有增值的潛力，長(zhǎng)期來(lái)看REITs的市場(chǎng)交易價(jià)格圍繞產(chǎn)品的內(nèi)涵價(jià)值波動(dòng)，投資人也能分享到底層資產(chǎn)增值帶來(lái)的收益。這是與股票投資類似的地方。綜上，它兼具股票和債券的屬性，是介于兩者之間的資產(chǎn)。

　　中國(guó)證券報(bào)： 公募REITs抗通脹屬性如何？

　　劉立宇：關(guān)于REITs的是否可以抗通脹，國(guó)內(nèi)沒(méi)有歷史數(shù)據(jù)。海外數(shù)據(jù)顯示，REITs的抗通脹能力較強(qiáng)，原因在于租金也是CPI的組成部分，當(dāng)通脹發(fā)生的時(shí)候，租金往往隨之上浮。其次，REITs強(qiáng)制分紅，大部分時(shí)間，產(chǎn)品的分紅水平高于通脹水平，可抵抗部分通脹的風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)歷史來(lái)看，即使在1974年到1981年的高通脹時(shí)期，權(quán)益型REITs在扣除通脹影響后也提供了可觀的收益。因此很多美國(guó)投資者把REITs當(dāng)做抗通脹的產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)REITs是否可以抗通脹還有待觀察。   

　　關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性與公眾投教

　　中國(guó)證券報(bào)：首批公募REITs的戰(zhàn)略配售比例較高，上市交易后產(chǎn)品的流動(dòng)性怎么保障？

　　劉立宇： 中金基金對(duì)產(chǎn)品上市后二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性非常關(guān)注。我們已與多家優(yōu)秀的做市商簽約，共同參與中金普洛斯REIT的做市，為市場(chǎng)提供流動(dòng)性支持。

　　中國(guó)證券報(bào)：對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs產(chǎn)品存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　劉立宇：我們認(rèn)為一方面是產(chǎn)品本身的風(fēng)險(xiǎn)，一方面是公眾投資者對(duì)新產(chǎn)品了解不足從而導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行理性的投資。第一類風(fēng)險(xiǎn)包含基礎(chǔ)設(shè)施基金特有的風(fēng)險(xiǎn)，以及公募基金產(chǎn)品的一般性風(fēng)險(xiǎn)，這在招募說(shuō)明書里有專門詳細(xì)的解釋。此外，公募REITs雖然是一類預(yù)期收益相對(duì)穩(wěn)健，強(qiáng)調(diào)分紅的產(chǎn)品，但它同時(shí)也具有權(quán)益屬性，不是保本保息的。如果投資者由于對(duì)它不了解，對(duì)它抱有不切實(shí)際的期望，則無(wú)法進(jìn)行理性的投資決策。我們正在通過(guò)大量的投教服務(wù)，幫助公眾投資者更加理解這類產(chǎn)品的收益風(fēng)險(xiǎn)特征。建議投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)業(yè)務(wù)前，認(rèn)真閱讀基金合同、招募說(shuō)明書和基金產(chǎn)品資料概要等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)規(guī)則，充分認(rèn)識(shí)基金風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，充分考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，謹(jǐn)慎做出投資決策。