中國(guó)證券網(wǎng)訊 近期各部委和各個(gè)城市住房租賃新政頻繁發(fā)布，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為熱點(diǎn)大中城市的共識(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迎來(lái)租賃時(shí)代。A股市場(chǎng)住房租賃相關(guān)個(gè)股也漲勢(shì)迅猛，目前哪些住房租賃政策已經(jīng)發(fā)布？對(duì)于相關(guān)公司和房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？本文將一一梳理。
多部委重磅政策拋磚引玉 激起住房租賃市場(chǎng)千層浪
>> 關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知（7月20日）
《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤(pán)活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。
《通知》要求各地加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，針對(duì)租賃企業(yè)回款慢等特點(diǎn)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案等。
>> 利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案（8月28日）
國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
試點(diǎn)方案提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
正是這兩大政策的出臺(tái)，奠定了房地產(chǎn)政策租售并舉的新動(dòng)向，政策也劃定了首批開(kāi)展租賃住房試點(diǎn)的城市。在部委政策出臺(tái)之后，多個(gè)城市也陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)住房租賃政策。
多地住房租賃政策密集下發(fā) 房地產(chǎn)市場(chǎng)迎租賃時(shí)代
30日杭州發(fā)布住房租賃新政標(biāo)志著除廣東肇慶外，11個(gè)租賃試點(diǎn)城市已全部發(fā)布方案。
杭州《方案》指出，將加大公租房供應(yīng)力度，未來(lái)3年，杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來(lái)5年公租房保有總量不少于8萬(wàn)套。此外，將增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，2017年9月底前，推出人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。盤(pán)活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房。
除杭州外，近期北京、深圳、武漢、杭州、南京等多個(gè)城市均出臺(tái)住房租賃新政。
8月17日獲悉，北京近日就《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》征求意見(jiàn)，《通知》提出，承租人為非本市戶(hù)籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請(qǐng)辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。
8月18日，南京市公布了住房租賃試點(diǎn)工作方案。根據(jù)方案，南京未來(lái)建設(shè)或籌集的租賃性住房將不低于50萬(wàn)平方米，將培育一批國(guó)有、混合所有及民營(yíng)等多種供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；赓U企業(yè)，其中，2017年國(guó)有規(guī)�；》孔赓U企業(yè)不少于14家。同時(shí)，鼓勵(lì)民營(yíng)和混合所有制企業(yè)開(kāi)展住房規(guī)�；赓U服務(wù)，2017年民營(yíng)和混合所有制試點(diǎn)企業(yè)不少于4家，到2020年底不少于10家。
8月28日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)牽頭制定了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見(jiàn)稿）�，F(xiàn)公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)�！秾�(shí)施意見(jiàn)》提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系；基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實(shí)現(xiàn)城市居民住有所居的目標(biāo)。
8月29日獲悉，武漢近日印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確由武漢地產(chǎn)集團(tuán)、武漢城投集團(tuán)、武漢地鐵集團(tuán)和武漢碧水集團(tuán)等市屬?lài)?guó)有企業(yè)組建5家公司，成為武漢市第一批國(guó)有住房租賃平臺(tái)。
8月30日，杭州正式發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》（簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)方案》）�！对圏c(diǎn)方案》包括總體要求、工作措施、保障措施，明確了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)思想和基本目標(biāo)，從5個(gè)方面提出了19條措施，確保試點(diǎn)工作有序推進(jìn)。
業(yè)內(nèi)人士怎么看？哪些上市公司饗政策紅利？
海通證券數(shù)據(jù)顯示，從目前看，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門(mén)、南京則均超過(guò)50倍，但按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)租金比在16.7倍-25倍之間為健康區(qū)間，也就是說(shuō)超過(guò)25倍即存在泡沫可能。海通證券副總裁李迅雷曾表示，中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域。
中銀國(guó)際報(bào)告指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度依然較高的背景下，國(guó)家推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場(chǎng)需求，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。
首創(chuàng)證券認(rèn)為，從市場(chǎng)主體來(lái)看，進(jìn)入租賃業(yè)規(guī)范、快速發(fā)展的規(guī)模時(shí)代，機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；淖》孔赓U企業(yè)或取得超預(yù)期的政策支持。（1）保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)豐富的龍頭房企或國(guó)有企業(yè)在政策紅利下或率先實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。（2）龍頭房企在巨大的存量項(xiàng)目和增量資源獲取上具有顯著 優(yōu)勢(shì)，傳統(tǒng)和新興模式的盈利兌現(xiàn)依然依托不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量規(guī)模。（3）外部盈利模式的嫁接目前來(lái)看同資產(chǎn)管理高度相關(guān)，社區(qū)服務(wù)的進(jìn)一步升級(jí)預(yù)期成為提升收入增長(zhǎng)點(diǎn)的突破口。
資本市場(chǎng)的反應(yīng)也很敏銳，涉及房地產(chǎn)中介、營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)的世聯(lián)行、三六五網(wǎng)、國(guó)創(chuàng)高新、昆百大A、全新好等公司迅速被歸入“住房租賃概念股”并趨于活躍。梳理相關(guān)公司業(yè)績(jī)，其住房租賃板塊的當(dāng)前貢獻(xiàn)較為有限，股價(jià)上漲更多應(yīng)出于資金對(duì)未來(lái)前景的預(yù)判。
以世聯(lián)行為例，據(jù)公司7月15日發(fā)布的半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告，將今年上半年業(yè)績(jī)預(yù)增幅度由0%至30%上修為30%至50%，預(yù)計(jì)盈利26356.33萬(wàn)至30411.15萬(wàn)元。世聯(lián)行指出，公司互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，金融業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)情況好于預(yù)期是本次業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)上修的主要原因。
據(jù)了解，世聯(lián)行旗下長(zhǎng)租公寓品牌為紅璞公寓，目前主要在廣州、武漢、杭州等城市開(kāi)展。據(jù)世聯(lián)行2016年年報(bào)，公司的紅璞公寓簽約超過(guò)2萬(wàn)間，2017年的簽約目標(biāo)是10萬(wàn)間。但同時(shí)，世聯(lián)行的年報(bào)也指出，公寓出租業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)在運(yùn)營(yíng)第三年起將逐步實(shí)現(xiàn)盈利。
在今年3月底的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松在談及長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)時(shí)也表示，當(dāng)前仍處于區(qū)域探索期和碎片整合期，在這個(gè)未來(lái)的“萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)”，紅璞的目標(biāo)是100萬(wàn)間，這是一個(gè)長(zhǎng)期的投入過(guò)程，并不著急盈利。
相比世聯(lián)行，三六五網(wǎng)的上半年業(yè)績(jī)?cè)鏊賱t稍顯落后，公司預(yù)告的凈利潤(rùn)為4670.85萬(wàn)至5838.56萬(wàn)元，較去年同期下降20%至持平。三六五網(wǎng)表示，上半年，由于史上最嚴(yán)調(diào)控政策的持續(xù)，下游房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣情況顯著低于去年同期，公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)受此影響，同比出現(xiàn)下滑。不過(guò)，公司的金融服務(wù)業(yè)務(wù)尤其是基于存量房交易場(chǎng)景的互聯(lián)網(wǎng)小貸業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速。（以上內(nèi)容來(lái)自經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、上海證券報(bào)等）
【部委政策】
兩部委制定利用集體建設(shè)用地建租賃房試點(diǎn)方案
國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，并制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。
九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
【地方政策】
杭州推出19條措施加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
杭州今日正式發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》，符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，在杭州市居住證積分管理中，對(duì)租賃住房達(dá)到一定年限的，實(shí)行“租購(gòu)?fù)帧薄?/p>
武漢明確5家國(guó)企作為首批國(guó)有住房租賃平臺(tái)
作為首批培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市，武漢近日印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確由武漢地產(chǎn)集團(tuán)、武漢城投集團(tuán)、武漢地鐵集團(tuán)和武漢碧水集團(tuán)等市屬?lài)?guó)有企業(yè)組建5家公司，成為武漢市第一批國(guó)有住房租賃平臺(tái)。
深圳印發(fā)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施意見(jiàn) 完善住房租賃立法
為加快培育和發(fā)展深圳市住房租賃市場(chǎng)，按照市政府的統(tǒng)一部署，由深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)牽頭制定了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見(jiàn)稿）。
南京出臺(tái)住房租賃新政 今年國(guó)有規(guī)�；》孔赓U企業(yè)不少于14家
全國(guó)發(fā)展租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市之一的南京市公布了住房租賃試點(diǎn)工作方案。根據(jù)方案，南京未來(lái)建設(shè)或籌集的租賃性住房將不低于50萬(wàn)平方米，將培育一批國(guó)有、混合所有及民營(yíng)等多種供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；赓U企業(yè)。
北京租房新政征意見(jiàn)：建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)
《通知》提出，承租人為非本市戶(hù)籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請(qǐng)辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。承租人為本市戶(hù)籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶(hù)口登記和遷移手續(xù)。
【多方評(píng)論】
盤(pán)活存量資源 多地國(guó)企試水住房租賃市場(chǎng)
隨著住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策不斷加碼，擁有土地、房屋等優(yōu)勢(shì)的地方國(guó)企，也瞄準(zhǔn)了這塊市場(chǎng)。今年以來(lái)，上海、南京、武漢等地的國(guó)企，都在探索將閑置廠(chǎng)房或商業(yè)用房改建為租賃住房，既增加房源供應(yīng)又盤(pán)活企業(yè)存量資源。
新華社：我國(guó)開(kāi)啟住房租賃時(shí)代 租房市場(chǎng)變化幾何？
國(guó)內(nèi)首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市逐步邁進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)時(shí)代，加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示，我國(guó)住房租賃時(shí)代大幕已開(kāi)啟，租房市場(chǎng)、老百姓的置業(yè)觀(guān)和生活方式將發(fā)生大的變化。
鏈家研究院院長(zhǎng)：預(yù)計(jì)未來(lái)新增開(kāi)發(fā)中用于租賃的比例會(huì)達(dá)到30%左右
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房是解決人口凈流入城市租賃供給不足的有效途徑之一。一方面通過(guò)盤(pán)活集體建設(shè)用地，補(bǔ)充租賃房源。預(yù)計(jì)未來(lái)新增開(kāi)發(fā)中用于租賃的比例會(huì)達(dá)到30%左右，其中集體用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)將會(huì)起到關(guān)鍵作用。另一方面，還將有效促進(jìn)人口城市化進(jìn)程，讓大量新市民住有所居。
