房地產(chǎn)企業(yè)外債發(fā)行收緊

　　國家發(fā)改委7月12日消息，國家發(fā)改委近日發(fā)布的《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》明確，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務。業(yè)內(nèi)人士認為，從整體政策影響看，三季度房企大額度融資將減少，搶地現(xiàn)象預計明顯減少，對于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力較大。但目前看，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，影響或有限。

　　加強監(jiān)管

　　通知要求，房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規(guī)模、期限情況、經(jīng)發(fā)改委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實性承諾函》。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。房地產(chǎn)企業(yè)應制定發(fā)行外債總體計劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)等因素，穩(wěn)妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權(quán)、掉期等金融產(chǎn)品，合理持有外匯頭寸，保持境內(nèi)母公司外債與境外分支機構(gòu)外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內(nèi)債與外債合理比例，有效防控外債風險。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，通知主要目的是堵漏洞，防控可能產(chǎn)生的風險，清晰掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的各類詳細的信息，如數(shù)量規(guī)模、用途、期限等。堅持調(diào)控政策連續(xù)性，“一城一策”是地方政府的主體責任，金融政策是中央政府的責任，責任清晰。

　　陳志認為，今年上半年，全國房地產(chǎn)市場所謂的“小陽春”與企業(yè)發(fā)債、房地產(chǎn)信托不無關(guān)系，在諸多影響因素中，金融因素作用更直接。6月底、7月初，多家信托公司收到監(jiān)管指導，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模，加強房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風險防控，這與通知精神在邏輯上是一致的。但通知并非“一刀切”喊停，畢竟發(fā)債行為是市場行為。在當前經(jīng)濟環(huán)境下，原有外債規(guī)�；蚩梢员唤邮�，但需要管控和防范風險。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，最近房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金面的多重管制與收緊，在信托監(jiān)管強化預期下，外債也開始加強監(jiān)管。但整體看，政策不是“一刀切”的暫停，而是加強監(jiān)管，對于正常融資沒有影響。

　　他指出，美元債對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，并非主要資金來源，只有部分企業(yè)特別是在港上市房企發(fā)行美元債較多，在7月份已經(jīng)過去的11天，全國有超過20家房企發(fā)行了接近150億美元的美元債�？梢娛站o美元債的政策預期已經(jīng)早就出現(xiàn)。從整體政策影響看，2019年三季度房企大額度融資將減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少，特別是對于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力將非常大。但目前看，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，影響預計不會太大。 

　　融資成本增加

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月上旬有超過15家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了超過百億美元的融資計劃。從美元融資成本看，相比之前有所上漲，分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有分布。

　　張大偉認為，從企業(yè)融資情況看，2018年四季度開始，房企融資難度有所降低。從2019年5月開始，國內(nèi)融資渠道針對房地產(chǎn)行業(yè)強化了監(jiān)管，特別是信托收緊預期出現(xiàn)。雖然當下融資依然較多，各家房企擔憂后續(xù)收緊加碼，所以最近都在加快從各種渠道融資。因為需求增加，房企的資金成本相比之前有所增加，特別是規(guī)模較小的企業(yè)，融資成本明顯增加，美元融資成本超過10%。

　　他認為，最近房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全。多家企業(yè)公布的融資成本比之前有所降低，再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資。另外，包括富力等企業(yè)發(fā)行了大額度企業(yè)債。整體看，房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個月資金情況有所緩解。中型房企依然非常明顯地加速拿地。拿地多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。從趨勢看，預計后續(xù)房企融資的難度繼續(xù)增加，資金價格可能出現(xiàn)上行勢頭。