從美國(guó)市場(chǎng)透視REITs巨大發(fā)展?jié)摿?/h1>

　　全球REITs市場(chǎng)最早起源于美國(guó)。1960年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《國(guó)內(nèi)稅收法》，提出符合要求的REITs分紅部分免稅，從而奠定了REITs稅收優(yōu)惠的基礎(chǔ)。1961年，首只REITs產(chǎn)品成立。經(jīng)過(guò)60年曲折的發(fā)展歷程，目前美國(guó)已成為全球規(guī)模最大、發(fā)展最成熟的REITs市場(chǎng)。

　　一是市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托聯(lián)合會(huì)（Nareit）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1971年至2019年之間，美國(guó)REITs產(chǎn)品從34只增加至226只，增長(zhǎng)了5.6倍；市值從14.94億美元增長(zhǎng)至1.33萬(wàn)億美元，增長(zhǎng)了近900倍。截至2020年7月底，美國(guó)公開(kāi)上市的REITs總市值為1.18萬(wàn)億美元。其中，權(quán)益型REITs的總市值為1.11萬(wàn)億美元，占比約為95%。

　　二是基礎(chǔ)物業(yè)類(lèi)型不斷豐富。從最初的商業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)始，美國(guó)REITs市場(chǎng)覆蓋的基礎(chǔ)物業(yè)類(lèi)型逐漸擴(kuò)展至零售、辦公、住宅、酒店、工業(yè)、伐木業(yè)、醫(yī)療保健、自建倉(cāng)儲(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、多元化、專(zhuān)業(yè)化等12大領(lǐng)域。截至2020年7月底，美國(guó)權(quán)益型REITs產(chǎn)品所覆蓋的12大板塊當(dāng)中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值占比最高，為19.93%，其次為住宅和工業(yè)REITs，占比分別為14.04%和12.17%，數(shù)據(jù)中心REITs占比也超過(guò)10%。抵押型REITs中投向住宅的比例為63.83%，高于投向商業(yè)物業(yè)的抵押型REITs比例。

　　三是REITs長(zhǎng)期收益率較高。REITs的股利收益與資本升值共同推動(dòng)其擁有較高的長(zhǎng)期收益率。美國(guó)所有REITs產(chǎn)品1980年至2020年40年年化收益率為9.90%。其中，權(quán)益型REITs的40年年化收益率達(dá)到11.28%，接近標(biāo)普500指數(shù)40年年化收益率11.46%，跑贏美國(guó)市場(chǎng)其他重要指數(shù)。

　　四是REITs收益波動(dòng)性較低。由于REITs的收益主要來(lái)源于持有型物業(yè)的租金收入，現(xiàn)金流穩(wěn)定，可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)，因此，除遇到金融危機(jī)等極端情況外，REITs的波動(dòng)性通常低于大多數(shù)股票。1999年至2020年近20年當(dāng)中，REITs的平均波動(dòng)率約為17%，小于多數(shù)股票指數(shù)，略高于債券。同期，納斯達(dá)克100指數(shù)的平均波動(dòng)率為24%，羅素2000成長(zhǎng)指數(shù)的平均波動(dòng)率為22%。

　　五是與其他投資品的相關(guān)性較低。REITs的資金用于購(gòu)買(mǎi)并持有能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)，多元的投資方式使REITs可以有效分散風(fēng)險(xiǎn)。因此，REITs與一般股票及債券的相關(guān)性都比較低，具有相對(duì)獨(dú)立于其他市場(chǎng)的走勢(shì)。從1990年至2020年30年美國(guó)REITs與主要投資品相關(guān)系數(shù)歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，絕對(duì)值均小于0.6，相關(guān)性較弱。其中，與標(biāo)普500指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.58，與納斯達(dá)克綜合指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.44。與主要債券的相關(guān)系數(shù)均小于0.3，與抵押貸款支持債券的相關(guān)系數(shù)僅為0.09。這使得REITs能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合收益。

　　六是分紅金額穩(wěn)步提升。2009年后，美國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)放的紅利金額快速提升。2019年美國(guó)公開(kāi)上市交易的REITs產(chǎn)品共分紅632億美元，非公開(kāi)上市交易的REITs產(chǎn)品共分紅37億美元。分類(lèi)型看，2019年第一季度至第三季度權(quán)益型REITs分紅占全市場(chǎng)分紅總額比重為75%，其中商業(yè)零售型REITs分紅最多，占分紅總額的18%，醫(yī)療服務(wù)型REITs分紅占比次之，為10.5%。抵押型REITs分紅占全市場(chǎng)分紅總額比重為15%，其中住房融資類(lèi)REITs分紅較多，占分紅總額的11%。

　　七是估值水平持續(xù)提高。Nareit開(kāi)創(chuàng)了運(yùn)用營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流（簡(jiǎn)稱(chēng)FFO）對(duì)REITs進(jìn)行估值的方法，即用價(jià)格/運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流（P/FFO）進(jìn)行市場(chǎng)估值。2000年至2019年，美國(guó)權(quán)益類(lèi)REITs的P/FFO從6.6倍提高至19.4倍，估值水平大幅提升，反映了投資者對(duì)REITs產(chǎn)品越來(lái)越認(rèn)可。

　　美國(guó)REITs市場(chǎng)是全球最大的REITs市場(chǎng)，它的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是很受投資者歡迎的重要大類(lèi)金融產(chǎn)品之一，具有較大的發(fā)展?jié)摿�。美�?guó)REITs市場(chǎng)在制度建設(shè)、產(chǎn)品創(chuàng)新及估值方法等方面對(duì)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的發(fā)展建設(shè)都具有一定的參考和借鑒意義。