首批公募REITs開售 這個投資新品有啥不一樣？
新華社北京5月31日電 5月31日起，備受市場關注的首批9只基礎設施公募REITs產品正式公開發(fā)售。盤活巨量基礎設施存量資產，將門檻降低至普通投資者可參與，公募REITs這一新的投資利器，未來有望開啟萬億級的投資藍海。
9只試點產品涉及哪些領域？
REITs，即不動產投資信托基金，是通過發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業(yè)投資機構進行不動產投資經(jīng)營管理，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。
“REITs從融資者角度，通俗地講就是不動產資產的IPO，我們通常所說的IPO是企業(yè)的股權上市，而REITs是資產上市�！北本┐髮W光華管理學院副院長張崢說，在經(jīng)過前期私募REITs的探索后，2020年4月，證監(jiān)會發(fā)布相關指引，開始開展基礎設施公募REITs試點。
那么，首批9只基礎設施公募REITs試點項目來自哪些領域？
“首批項目既包括現(xiàn)代物流倉儲、產業(yè)園等產權類REITs，也包括高速公路、水務處理、垃圾發(fā)電等特許經(jīng)營權類REITs�！敝薪鸹鸸糝EITs產品管理團隊表示。
具體來看，其中高速公路項目2個，分別為廣州交投廣河高速和浙江交投杭徽高速；工業(yè)園區(qū)項目3個，分別為蘇州工業(yè)園、上海張江光大園和深圳招商蛇口產業(yè)園；倉儲物流項目2個，分別為鹽田港和普洛斯；綠色項目2個，分別為首鋼垃圾發(fā)電、首創(chuàng)污水處理。
投資者怎么認購？
據(jù)了解，投資者參與基礎設施基金份額認購的方式有三種，分別為戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認購。
“從首批9單項目發(fā)行情況來看，戰(zhàn)略配售比例整體較高，均超過50%�！敝行抛C券債務融資業(yè)務線聯(lián)席負責人、董事總經(jīng)理俞強表示，從戰(zhàn)略配售投資者類別看，保險機構參與量占比最高，達到34.63%，符合其中長期持有的投資特點。
中金基金公募REITs產品管理團隊表示，目前各項目均已完成網(wǎng)下投資人的詢價，均取得了較高的網(wǎng)下認購倍數(shù)，顯示出專業(yè)機構投資者較高的認購熱情。
對于普通投資者而言，基礎設施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項目中，從而分享項目的基礎收益和資產升值。
“公募REITs是資本市場補短板的一個產品。有了REITs，投資者才能真正分享國家建設的紅利。”張崢說，REITs通過資產證券化將投資門檻降低，使普通投資者可以參與。
與股票和債券類產品有何不同？
專家表示，公募REITs是一種區(qū)別于股票和債券的大類金融產品，具有中等收益、中等風險和分紅穩(wěn)定的特征，較好匹配養(yǎng)老金、保險資金投資偏好，有助于投資者的多元化資產配置。
“公募REITs兼具股票和債券的屬性，是介于兩者之間的創(chuàng)新金融產品。海外市場數(shù)據(jù)顯示，公募REITs和股票、債券資產相關系數(shù)較低，且有一定的抗通脹能力，可以優(yōu)化投資組合整體的風險收益的水平�！敝薪鸹鸸糝EITs產品管理團隊表示。
在俞強看來，公募REITs和上市公司股票相比，其收益相對穩(wěn)定，現(xiàn)金分紅比例更高�！巴ǔ｀笥诘讓淤Y產性質，公募REITs短期增值的想象空間較股票小，但境外歷史數(shù)據(jù)表明，從10年以上長周期分析，REITs的綜合收益超過部分代表性股票指數(shù)收益率�！�
“與債券產品相比，除每年獲得的現(xiàn)金分派之外，其具有底層資產賦予的增值想象空間，但因為沒有主體信用擔保，其收益分配一般而言沒有剛性兌付的安排，潛在的收益波動性相對高一些�！庇釓娬f。
封閉期內能否贖回？哪些風險點要關注？
值得注意的是，公募REITs采取封閉式運作，由于投向的底層資產為基礎設施，因此期限較長。從首批9單產品來看，封閉期從20年到99年不等，封閉期內不辦理申購及贖回。
不過，公募REITs發(fā)行結束后會在證券交易所上市，投資者使用場內證券賬戶認購的基金份額，可直接參與場內交易；使用場外基金賬戶認購的基金份額，應先轉托管至場內證券經(jīng)營機構后，才可參與場內交易。
根據(jù)監(jiān)管要求，公募REITs風險揭示書列舉的風險包括但不限于：基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險，以及稅收等政策調整風險。
中金基金公募REITs產品管理團隊表示，公募REITs產品的風險收益特點與傳統(tǒng)金融產品有較大區(qū)別，投資者要充分認識基金風險收益特征和產品特性，投資前對相關資產的商業(yè)模式進行充分了解，理性開展價值投資、長線投資。
