長租公寓：二房東也不好當(dāng) 房源獲取存問題

　　長租公寓：“二房東”也不好當(dāng)

　　來源：證券時(shí)報(bào)

　　證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

　　首先將時(shí)鐘回?fù)艿饺ツ?2月，新派公寓的創(chuàng)始人及CEO王戈宏敲響深交所開市的鐘聲，新派公寓類REITs（即新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）正式掛牌，成功發(fā)行全國首單住房租賃類REITs，新派公寓可謂一時(shí)風(fēng)光無限。

　　只是，在剛剛過去的春節(jié)假期，新派公寓又站上輿論風(fēng)口。市場消息指出，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變更，新派公寓的第三個(gè)項(xiàng)目“新國展店”于春節(jié)期間遭遇停水停電，其在2月23日對外的聲明中稱，物業(yè)的新產(chǎn)權(quán)方北京帝景房地產(chǎn)有限公司“直接借檢修名義，于2018年2月11日上午10點(diǎn)至12日上午10點(diǎn)停電，但一直未見人檢修”；同樣的斷電問題于13日下午再次出現(xiàn)，此次“停電已長達(dá)12天之久”，斷電之后更出現(xiàn)斷水現(xiàn)象。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新派公寓的“新國展店”實(shí)際上是新派公寓在2016年5月租下的天竺鎮(zhèn)天竺大街12號院（天禧大廈）2棟樓宇，租期12.5年，該項(xiàng)目經(jīng)過裝修之后便推向市場。就這一事件，王戈宏曾于2月21日深夜在微信朋友圈中發(fā)布長文，聲討店面春節(jié)期間遭遇新業(yè)主無故強(qiáng)行停電的行為。另一方面，記者嘗試在新派公寓的官方微信渠道預(yù)約看房，目前無法在“新國展店”進(jìn)行租房預(yù)約。

　　新派公寓在對外聲明中表示，其租賃在前，得知此物業(yè)被多家法院查封在后。2017年底，該項(xiàng)目被強(qiáng)制拍賣給北京帝景房地產(chǎn)有限公司，由此這個(gè)項(xiàng)目的“二房東”新派公寓迎來了新的“房東”。

　　對于大多數(shù)國內(nèi)的長租公寓品牌來說，實(shí)際上扮演的是一個(gè)更規(guī)�；�的“二房東”角色：先長期租下住宅公寓、廠房、酒店等，再進(jìn)行改造，最后分散單租出去，一般都會是10年以上的長期租，低價(jià)拿房高價(jià)出租從而賺取其中的差價(jià)。在羅湖筍崗片區(qū)經(jīng)營長租公寓的羅先生告訴記者，收房成本大約占總成本的40%，裝修約占30%，而且這70%需要在前期短期內(nèi)投入，后期的運(yùn)營成本約占30%。

　　如果把新派公寓此次遭遇的事件看作一個(gè)行業(yè)現(xiàn)象，其折射出的是長租公寓“二房東”模式的“集體性”風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓物業(yè)之后租約或者租金能否持續(xù)穩(wěn)定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　羅先生告訴記者，長租公寓領(lǐng)域里很多法律法規(guī)并不完善，缺乏具體的規(guī)范化細(xì)則，自己在拓展項(xiàng)目過程中也遇到過業(yè)主違約、證件不全等問題，特別是一些符合業(yè)務(wù)開展需要條件的存量房，像舊廠房和農(nóng)民房等，存在部分產(chǎn)權(quán)與用地性質(zhì)未明確的問題。此外，還存在建筑、消防驗(yàn)收規(guī)范不清晰，工商等經(jīng)營證照不明確等問題。

　　為了達(dá)到規(guī)模，目前很多開發(fā)商進(jìn)軍長租公寓市場除了自有物業(yè)，也采取“二房東”和并購等模式，提升了行業(yè)拿房成本，導(dǎo)致物業(yè)資源的競爭白熱化。根據(jù)招商蛇口(21.910, -1.20, -5.19%)此前公布的戰(zhàn)略規(guī)劃，招商蛇口壹系公寓計(jì)劃中短期實(shí)現(xiàn)全國重點(diǎn)城市品牌落地，公寓管理規(guī)模10萬間；同時(shí)設(shè)定在未來通過收購兼并的模式加速擴(kuò)張，管理規(guī)模擴(kuò)容至100萬間。

　　目前，市場資金仍在不斷輸入長租公寓市場。今年年初，長租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，刷新國內(nèi)長租公寓行業(yè)最高單次融資紀(jì)錄。近日，長租公寓運(yùn)營商蛋殼公寓宣布完成1億美元的B輪融資。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，“二房東”模式“雷”多，并非長久之計(jì)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上現(xiàn)在很多長租公寓項(xiàng)目的問題都是與房源的獲取有關(guān)，比如說承租權(quán)難以得到保障等。所以類似的公寓項(xiàng)目面臨經(jīng)營困難，其實(shí)就是說明房源獲取的風(fēng)險(xiǎn)很大，進(jìn)而也會影響租賃業(yè)務(wù)和背后的金融產(chǎn)品收益。未來，應(yīng)該加大開發(fā)商持有物業(yè)用于租賃的力度，而類似收儲存量物業(yè)進(jìn)行改造的做法，多少會有“吃力不討好”的尷尬。