深圳開發(fā)商年關(guān)大量推盤以價(jià)換量 生存線上狂奔

　　還有半個(gè)多月的時(shí)間，2018年度開發(fā)商的銷售大戲就要落下帷幕。最近，開發(fā)商年底沖刺的動(dòng)作可謂十分“高調(diào)”。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年國(guó)內(nèi)千億銷售房企的數(shù)量就已達(dá)到16家。從今年的情況來(lái)看，房企規(guī)模上的整體躍進(jìn)已超額完成。截至11月底，千億銷售房企就已經(jīng)達(dá)到了25家。即便如此，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，開發(fā)商的整體狀況難言樂(lè)觀，因?yàn)槎鄶?shù)公司的銷售增長(zhǎng)速度較上年已顯著放緩。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，深圳全市新房項(xiàng)目共獲得117次預(yù)售許可證，共新增預(yù)售64249套商品房，總獲批面積約為657.23萬(wàn)平方米，已經(jīng)較2017年全年增加10%。特別是從三季度起，深圳的開發(fā)商推盤速度已經(jīng)加快，大量新盤“井噴”，開發(fā)商年底大量推盤，甚至以價(jià)換量的現(xiàn)象到處可見。深圳貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月深圳全市有23個(gè)項(xiàng)目獲得批售，供應(yīng)新房13217套，其中住宅9714套，住宅供應(yīng)達(dá)近3年的最高值。要知道，在今年市場(chǎng)供應(yīng)冷清的時(shí)候，一個(gè)月只有一兩個(gè)項(xiàng)目獲批的情況并不少。

　　此外，12月的新盤上市力度不減。據(jù)深圳中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，本月或有23個(gè)新盤，超五成是住宅項(xiàng)目，部分項(xiàng)目低于市場(chǎng)價(jià)入市。中原地產(chǎn)認(rèn)為，一方面開發(fā)商年底業(yè)績(jī)壓力較大，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交低迷導(dǎo)致業(yè)績(jī)不及預(yù)期，年底開發(fā)商推盤節(jié)奏大大加快，同時(shí)給予的優(yōu)惠增加，但也呈現(xiàn)出較大的差異，部分性價(jià)比高、核心區(qū)域的新盤成交火熱，而部分樓盤則成交較為冷清。

　　記者在調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，一些新盤采取了低首付、打折等方式進(jìn)行促銷。在羅湖區(qū)一個(gè)在售商務(wù)公寓項(xiàng)目，兩成首付的廣告吸引了一些購(gòu)房者。一般而言，深圳的商務(wù)公寓項(xiàng)目首付比例大多在五成左右。銷售人員告訴記者，如果手頭緊，可以嘗試“首付分期”業(yè)務(wù)，只要先給兩成首付，其余首付在半年內(nèi)交付就可以了，中間不收取利息，而這種首付分期都是由開發(fā)商墊資。此外，萬(wàn)科在龍華區(qū)的一處項(xiàng)目還推出“開盤折扣您來(lái)定”的活動(dòng)，最高開盤折扣優(yōu)惠有望達(dá)到5%。

　　值得一提的是，房貸利率的高低也在一定程度上決定購(gòu)房成本。近期，因?yàn)榕c華強(qiáng)城等臨近項(xiàng)目的貸款利率有差距，萬(wàn)科星城的業(yè)主們還發(fā)起了少見的利率維權(quán)，向開發(fā)商施壓以求合作銀行下調(diào)按揭利率。有分析人士表示，購(gòu)房者有權(quán)根據(jù)自身意愿選擇低利率銀行貸款支付開發(fā)商購(gòu)房款，開發(fā)商不能強(qiáng)迫購(gòu)房者在其關(guān)聯(lián)合作銀行按揭。與此同時(shí)，開發(fā)商也享有締約自由，購(gòu)房者也無(wú)權(quán)強(qiáng)迫開發(fā)商為其自選銀行擔(dān)保。

　　美聯(lián)物業(yè)交易管理部總經(jīng)理王青則表示，利率是由各大銀行根據(jù)市場(chǎng)情況自行決定的，并非由開發(fā)商決定。如果購(gòu)買新樓時(shí)辦理貸款只能與開發(fā)商有合作關(guān)系的銀行里面選擇，與開發(fā)商有合作關(guān)系的一般都是開發(fā)商存有保證金和開發(fā)貸的銀行。

　　銷售回款是房企成本最低最可靠的現(xiàn)金流，開發(fā)商大量推盤甚至以價(jià)換量，似乎都在為年底沖刺而發(fā)力。曾幾何時(shí)，千億是房企規(guī)模象征和實(shí)力的刻度，現(xiàn)在卻演變成“生存線”，越來(lái)越多的開發(fā)商奮力奔跑。

　　“由于近期市場(chǎng)降溫，部分開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)很大程度上與降價(jià)促銷有關(guān)�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從開發(fā)商的考核或評(píng)價(jià)體系看，銷售業(yè)績(jī)尤其是銷售金額其實(shí)是很核心的一個(gè)指標(biāo)，所以很多開發(fā)商都在年底把銷售額做大。另外，從財(cái)務(wù)的角度看，銷售目標(biāo)完成也是為了回籠資金，這有助于開發(fā)商在2019年繼續(xù)拿地。展望2019年，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)多數(shù)開發(fā)商還是會(huì)很保守，在春節(jié)之后還是會(huì)積極推進(jìn)銷售工作，以防范市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。如果自身銷售壓力不大，預(yù)計(jì)到明年9月以后開發(fā)商才會(huì)變得“強(qiáng)勢(shì)”。