佛山限購調(diào)整周記：開發(fā)商趁機(jī)出貨 購房者淡定

　　佛山在11月29日突然出臺(tái)新政，對(duì)諸如本科等人才買房進(jìn)行松綁。

　　政策強(qiáng)調(diào)，在佛山工作的本科以上學(xué)歷人才可購買一套房，被認(rèn)定的相關(guān)“優(yōu)粵佛山卡”人才，更可直接購買兩套。這意味著，佛山對(duì)全國(guó)本科等學(xué)歷人才敞開大門，只要來佛山工作即可買房。所涉及的購房群體，已不限于粵港澳大灣區(qū)之內(nèi)，甚至可輻射全國(guó)。

　　此前，非佛山戶籍人口在限購區(qū)域買房，需提供一年個(gè)稅或社保證明，才可限購一套房。

　　佛山，這座未列入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)公布序列的城市，在今年5月曾遭住建部，警示其房?jī)r(jià)、地價(jià)升幅過高，此后佛山樓市迎來長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的成交下跌，土地市場(chǎng)也陷入低迷，各區(qū)域打折降價(jià)成為普遍現(xiàn)象。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政一出，各樓盤、開發(fā)商反響熱烈，意圖趁機(jī)出貨。不少項(xiàng)目取消了此前的價(jià)格優(yōu)惠措施，尋求利潤(rùn)，也有一些項(xiàng)目蠢蠢欲動(dòng)想要漲價(jià)。

　　不過，廣佛多位業(yè)內(nèi)人士指出，此輪新政與以前不同，并非直接的限購松綁，其效應(yīng)也與2016年的限購松綁、買房落戶不可同日而語。對(duì)開發(fā)商而言，在年末沖刺業(yè)績(jī)之時(shí)，應(yīng)趁機(jī)出貨回籠資金。

　　熱情重燃

　　佛山新政出臺(tái)時(shí)正值周末。據(jù)了解，新政后，佛山各樓盤聞聲而動(dòng)，尤其是限購區(qū)，住宅供應(yīng)大增，禪南順等臨廣板塊眾多項(xiàng)目當(dāng)晚通宵營(yíng)業(yè)。不少項(xiàng)目取消此前的特價(jià)、打折。

　　從放松限購后首個(gè)周末（11月30日和12月1日）來看，兩日新房網(wǎng)簽量總計(jì)815套，二手房119套。其中，11月30日新房單日成交量501套，環(huán)比猛增27.8%，但12月1日的成交量明顯回落，跌至314套。

　　本周，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，佛山多個(gè)樓盤咨詢和來訪量明顯增多，不過成交和價(jià)格尚無明顯反應(yīng)。

　　朝安、大瀝、千燈湖等板塊的熱門項(xiàng)目銷售人員均表示，特價(jià)單位仍在，但不確定何時(shí)取消；有個(gè)別項(xiàng)目明確表示，本周提價(jià)約3%。

　　如保利天悅目前在售6座122/124平方米三房戶型，帶裝修售價(jià)約3.6萬-3.7萬元/平方米，幾乎是佛山最貴的樓盤。銷售人員表示，未來價(jià)格可能會(huì)有調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)有購房者表示，已注意到新政出臺(tái)，預(yù)計(jì)會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期。但他的心態(tài)比較平穩(wěn)，認(rèn)為現(xiàn)在全國(guó)都在調(diào)控樓市，佛山不會(huì)逆勢(shì)大漲。

　　一家大型房企佛山營(yíng)銷總向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，新政確實(shí)引發(fā)了購房者的熱情，這幾天來看房的人明顯增多，公司提示不會(huì)漲價(jià)，年底要趁機(jī)出貨為上�！艾F(xiàn)在不是漲價(jià)的時(shí)候”。

　　限購松綁也帶來樂觀的樓市預(yù)期，房企似乎更有信心拿地補(bǔ)倉，近日佛山多宗優(yōu)質(zhì)地塊集中掛牌出讓，金沙洲等地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。

    新政背后

　　作為粵港澳大灣區(qū)的重要城市，過去幾年里，佛山承接了大量廣州人口購房需求的外溢，佛山樓市也不可避免地產(chǎn)生了波動(dòng)。

　　受益于人才新政和廣佛一體化的推進(jìn)，今年春節(jié)后，佛山樓市一度出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。有機(jī)構(gòu)指出，今年一季度，佛山房?jī)r(jià)漲幅超過20%。

　　5月，住建部對(duì)一季度及四月份新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的4個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示，佛山因房?jī)r(jià)、地價(jià)升幅過快，也在預(yù)警之列。

　　此后，佛山樓市迎來長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的成交下跌，土地市場(chǎng)也陷入低迷，各區(qū)域打折降價(jià)成為普遍現(xiàn)象，一二手房成交量無論套數(shù)還是面積均呈環(huán)比下跌。

　　接近年末，開發(fā)商的業(yè)績(jī)壓力增大，推貨節(jié)奏加快。11月，佛山樓市供應(yīng)量環(huán)比猛增102%，在一些區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)已成肉搏之勢(shì)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，11月，佛山全市一手住宅成交總面積為101.46萬平方米，同比下跌29%，環(huán)比上漲3%；成交均價(jià)14408元/平方米，環(huán)比下跌3%。

　　庫存方面，截至11月末，佛山五區(qū)住宅新增庫存量914萬平方米，按照目前市場(chǎng)的去化情況，需要消化約8.4個(gè)月。

　　由于庫存上升、競(jìng)爭(zhēng)激烈，佛山的土地市場(chǎng)也不樂觀。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前11月，佛山共成交商住土地379.1萬平方米，同比下滑12.32%，成交金額逾682.5億元，下跌近17.8%。其中，今年11月掛牌的7宗地，僅有2宗成交。

　　政府部門對(duì)當(dāng)前樓市心存憂慮。在此次新政出臺(tái)前一天，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《佛山市住房發(fā)展規(guī)劃（2018-2022年）征求意見稿》稱，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，既要防止由于供應(yīng)不足或需求旺盛導(dǎo)致價(jià)格快速上漲，又要防止由于外部環(huán)境變化、預(yù)期逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致市場(chǎng)斷崖式下挫，以“保持地價(jià)、房?jī)r(jià)和市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定”。

    吸引人才

　　新政出臺(tái)一周，刺激市場(chǎng)的效應(yīng)毋庸置疑。但在“房住不炒”的政策基調(diào)下，如果佛山房?jī)r(jià)再次大漲，會(huì)否造成適得其反的效果？

　　廣州樓市專家肖文曉認(rèn)為，新政對(duì)于佛山樓市肯定是一個(gè)利好消息，對(duì)于市場(chǎng)成交量以及信心的恢復(fù)都有直接的幫助。目前，在土拍市場(chǎng)遇冷、樓盤降價(jià)不斷的大環(huán)境下，佛山出臺(tái)新政，穩(wěn)定市場(chǎng)的意圖明顯。

　　除了穩(wěn)定市場(chǎng)，佛山的此輪新政還有另外的考量。

　　有分析認(rèn)為，背靠粵港澳大灣區(qū)政策紅利與廣佛同城區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，佛山顯然是想在新一輪人才引進(jìn)中占得先機(jī)。

　　早在去年年底，佛山就出臺(tái)積分入戶的新政，降低落戶門檻；今年9月20日，又提出爭(zhēng)取在2030年使佛山市常住人口超850萬人，并加快非戶籍人口轉(zhuǎn)化為戶籍人口，落戶限制更加寬松。

　　佛山中原認(rèn)為，此次新政首先是引進(jìn)人才的舉措，與解除限購有所不同，最多只能算限購調(diào)整。政策雖對(duì)佛山限購區(qū)域樓市有一定利好，但中心區(qū)域的房?jī)r(jià)也不見得每個(gè)人才都能承受，加上非限購區(qū)域的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，相信不會(huì)對(duì)佛山樓市造成太大影響。

　　廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也表示，佛山樓市真正漲價(jià)的可能性不大。

　　更有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控的手段多元，也具有雙向性質(zhì)，若市場(chǎng)失控，會(huì)有相應(yīng)的政策進(jìn)行對(duì)沖。