佛山限購調整周記：開發(fā)商趁機出貨 購房者淡定
佛山在11月29日突然出臺新政，對諸如本科等人才買房進行松綁。
政策強調，在佛山工作的本科以上學歷人才可購買一套房，被認定的相關“優(yōu)粵佛山卡”人才，更可直接購買兩套。這意味著，佛山對全國本科等學歷人才敞開大門，只要來佛山工作即可買房。所涉及的購房群體，已不限于粵港澳大灣區(qū)之內，甚至可輻射全國。
此前，非佛山戶籍人口在限購區(qū)域買房，需提供一年個稅或社保證明，才可限購一套房。
佛山，這座未列入國家統(tǒng)計局70城房價公布序列的城市，在今年5月曾遭住建部，警示其房價、地價升幅過高，此后佛山樓市迎來長達數(shù)月的成交下跌，土地市場也陷入低迷，各區(qū)域打折降價成為普遍現(xiàn)象。
21世紀經(jīng)濟報道調查發(fā)現(xiàn)，新政一出，各樓盤、開發(fā)商反響熱烈，意圖趁機出貨。不少項目取消了此前的價格優(yōu)惠措施，尋求利潤，也有一些項目蠢蠢欲動想要漲價。
不過，廣佛多位業(yè)內人士指出，此輪新政與以前不同，并非直接的限購松綁，其效應也與2016年的限購松綁、買房落戶不可同日而語。對開發(fā)商而言，在年末沖刺業(yè)績之時，應趁機出貨回籠資金。
熱情重燃
佛山新政出臺時正值周末。據(jù)了解，新政后，佛山各樓盤聞聲而動，尤其是限購區(qū)，住宅供應大增，禪南順等臨廣板塊眾多項目當晚通宵營業(yè)。不少項目取消此前的特價、打折。
從放松限購后首個周末（11月30日和12月1日）來看，兩日新房網(wǎng)簽量總計815套，二手房119套。其中，11月30日新房單日成交量501套，環(huán)比猛增27.8%，但12月1日的成交量明顯回落，跌至314套。
本周，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者現(xiàn)場調查，佛山多個樓盤咨詢和來訪量明顯增多，不過成交和價格尚無明顯反應。
朝安、大瀝、千燈湖等板塊的熱門項目銷售人員均表示，特價單位仍在，但不確定何時取消；有個別項目明確表示，本周提價約3%。
如保利天悅目前在售6座122/124平方米三房戶型，帶裝修售價約3.6萬-3.7萬元/平方米，幾乎是佛山最貴的樓盤。銷售人員表示，未來價格可能會有調整。
現(xiàn)場有購房者表示，已注意到新政出臺，預計會影響市場預期。但他的心態(tài)比較平穩(wěn)，認為現(xiàn)在全國都在調控樓市，佛山不會逆勢大漲。
一家大型房企佛山營銷總向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，新政確實引發(fā)了購房者的熱情，這幾天來看房的人明顯增多，公司提示不會漲價，年底要趁機出貨為上�！艾F(xiàn)在不是漲價的時候”。
限購松綁也帶來樂觀的樓市預期，房企似乎更有信心拿地補倉，近日佛山多宗優(yōu)質地塊集中掛牌出讓，金沙洲等地塊競爭激烈。
新政背后
作為粵港澳大灣區(qū)的重要城市，過去幾年里，佛山承接了大量廣州人口購房需求的外溢，佛山樓市也不可避免地產(chǎn)生了波動。
受益于人才新政和廣佛一體化的推進，今年春節(jié)后，佛山樓市一度出現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。有機構指出，今年一季度，佛山房價漲幅超過20%。
5月，住建部對一季度及四月份新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的4個城市進行預警提示，佛山因房價、地價升幅過快，也在預警之列。
此后，佛山樓市迎來長達數(shù)月的成交下跌，土地市場也陷入低迷，各區(qū)域打折降價成為普遍現(xiàn)象，一二手房成交量無論套數(shù)還是面積均呈環(huán)比下跌。
接近年末，開發(fā)商的業(yè)績壓力增大，推貨節(jié)奏加快。11月，佛山樓市供應量環(huán)比猛增102%，在一些區(qū)域競爭已成肉搏之勢。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，11月，佛山全市一手住宅成交總面積為101.46萬平方米，同比下跌29%，環(huán)比上漲3%；成交均價14408元/平方米，環(huán)比下跌3%。
庫存方面，截至11月末，佛山五區(qū)住宅新增庫存量914萬平方米，按照目前市場的去化情況，需要消化約8.4個月。
由于庫存上升、競爭激烈，佛山的土地市場也不樂觀。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前11月，佛山共成交商住土地379.1萬平方米，同比下滑12.32%，成交金額逾682.5億元，下跌近17.8%。其中，今年11月掛牌的7宗地，僅有2宗成交。
政府部門對當前樓市心存憂慮。在此次新政出臺前一天，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《佛山市住房發(fā)展規(guī)劃（2018-2022年）征求意見稿》稱，對現(xiàn)有房地產(chǎn)調控政策進行適時調整，既要防止由于供應不足或需求旺盛導致價格快速上漲，又要防止由于外部環(huán)境變化、預期逆轉導致市場斷崖式下挫，以“保持地價、房價和市場預期的穩(wěn)定”。
吸引人才
新政出臺一周，刺激市場的效應毋庸置疑。但在“房住不炒”的政策基調下，如果佛山房價再次大漲，會否造成適得其反的效果？
廣州樓市專家肖文曉認為，新政對于佛山樓市肯定是一個利好消息，對于市場成交量以及信心的恢復都有直接的幫助。目前，在土拍市場遇冷、樓盤降價不斷的大環(huán)境下，佛山出臺新政，穩(wěn)定市場的意圖明顯。
除了穩(wěn)定市場，佛山的此輪新政還有另外的考量。
有分析認為，背靠粵港澳大灣區(qū)政策紅利與廣佛同城區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢，佛山顯然是想在新一輪人才引進中占得先機。
早在去年年底，佛山就出臺積分入戶的新政，降低落戶門檻；今年9月20日，又提出爭取在2030年使佛山市常住人口超850萬人，并加快非戶籍人口轉化為戶籍人口，落戶限制更加寬松。
佛山中原認為，此次新政首先是引進人才的舉措，與解除限購有所不同，最多只能算限購調整。政策雖對佛山限購區(qū)域樓市有一定利好，但中心區(qū)域的房價也不見得每個人才都能承受，加上非限購區(qū)域的價格優(yōu)勢，相信不會對佛山樓市造成太大影響。
廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜也表示，佛山樓市真正漲價的可能性不大。
更有業(yè)內人士指出，房地產(chǎn)調控的手段多元，也具有雙向性質，若市場失控，會有相應的政策進行對沖。
