政治局會(huì)議未提樓市 房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)松綁嗎？

　　近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策的幾個(gè)細(xì)微動(dòng)向，再度引發(fā)外界對(duì)樓市調(diào)控方向的猜想。

　　12月12日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），支持大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。由于此前部分企業(yè)的公司債頻繁獲批，此舉引發(fā)了房地產(chǎn)融資政策松綁的猜測(cè)。但發(fā)改委緊急辟謠。

　　次日，中共中央總書(shū)記習(xí)近平主持召開(kāi)中央政治局會(huì)議，分析研究2019年經(jīng)濟(jì)工作。其中對(duì)房地產(chǎn)只字未提，這是最近四年來(lái)的首次。

　　近段時(shí)間以來(lái)，地方政府出臺(tái)調(diào)控政策的頻率有所放緩，遼寧還鼓勵(lì)市場(chǎng)房源充足、庫(kù)存量大的區(qū)域，棚戶區(qū)改造可繼續(xù)推行貨幣化安置�？紤]到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨一定的壓力，有分析人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策有可能會(huì)出現(xiàn)松綁。

　　這些復(fù)雜的政策信號(hào)，究竟反映出什么趨勢(shì)？持續(xù)了超過(guò)兩年的“史上最長(zhǎng)調(diào)控政策”，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整？

　　政策動(dòng)向多變

　　最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度和頻次，似乎都出現(xiàn)一定的松動(dòng)。

　　中原地產(chǎn)研究中心指出，從11月-12月整體看，房地產(chǎn)政策基本平穩(wěn)，相比之前頻繁收緊，房地產(chǎn)政策面最大的特點(diǎn)是“約束性政策銳減”。12月以來(lái)，除了承德擴(kuò)大限購(gòu)范圍外，其他城市政策基本處于平穩(wěn)中。

　　12月11日，遼寧省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已經(jīng)正式下發(fā)《全省推動(dòng)縣城和新城區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作方案》提出，推進(jìn)縣城棚戶區(qū)、老舊小區(qū)、危險(xiǎn)房屋改造。市場(chǎng)房源充足、庫(kù)存量大的區(qū)域，棚戶區(qū)改造可繼續(xù)推行貨幣化安置，消化庫(kù)存商品住房。這種刺激性政策的出臺(tái)，也引發(fā)市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

　　在國(guó)內(nèi)融資方面，11月以來(lái)，保利、龍湖、陽(yáng)光城、華夏幸福等房企密集發(fā)布融資動(dòng)作，涉及中票、信托、公司債等，合計(jì)融資金額超過(guò)千億。

　　而此前一段時(shí)間，融資市場(chǎng)還“大門(mén)緊鎖”，包括碧桂園、富力、恒大、金融街等在內(nèi)的房企，都曾遭遇公司債被叫停的尷尬。

　　這些跡象的出現(xiàn)，令市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的走向出現(xiàn)一些遐想。在發(fā)改委印發(fā)《通知》后，關(guān)于調(diào)控松綁的預(yù)期再度抬頭。川財(cái)證券指出，本次新規(guī)允許使用募集資金用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金的比例從此前的40%提升至50%，房企融資端正在逐步改善。該機(jī)構(gòu)還表示，11 月廣州、杭州、武漢、南京等多個(gè)城市房按揭利率出現(xiàn)了改善，放款速度加快。房企融資規(guī)模及成本也不斷下行。因此，“政策環(huán)境有望逐步改善�！�

　　12月13日，發(fā)改委緊急辟謠稱(chēng)，“按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的精神，目前國(guó)家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒(méi)有變化�！�

　　12月13日晚間，中共中央總書(shū)記習(xí)近平主持召開(kāi)中央政治局會(huì)議，分析研究2019年經(jīng)濟(jì)工作。其中對(duì)房地產(chǎn)只字未提。而今年7月的政治局會(huì)議在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述為，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

　　事實(shí)上，在過(guò)去三年的年末中央政治局會(huì)議上，均提及房地產(chǎn)，涉及住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)等。今年似乎一反常態(tài)。

　　這種變化是否意味著，明年房地產(chǎn)調(diào)控政策將出現(xiàn)一定的調(diào)整？

　　總基調(diào)不會(huì)變化

　　持有政策松綁的觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)良好時(shí)，監(jiān)管層會(huì)收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策；反之當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速下滑時(shí)，監(jiān)管層會(huì)松綁調(diào)控，從而支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。過(guò)去幾年，該觀點(diǎn)頗有市場(chǎng)。

　　近期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨一定困難，松綁調(diào)控的論調(diào)再度抬頭。

　　多數(shù)分析人士認(rèn)為，會(huì)議不提房地產(chǎn)，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)出現(xiàn)變化。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要思路仍是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于降溫態(tài)勢(shì)，因此政治局不提房地產(chǎn)，意在維持現(xiàn)狀。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也持有相同觀點(diǎn)。

　　事實(shí)上，從近期政府部門(mén)和官媒的表態(tài)中，并沒(méi)有看出樓市調(diào)控口徑的變化。今年10月29日，針對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，新華社發(fā)表署名文章表示，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，決不會(huì)允許調(diào)控前功盡棄。

　　同日，住建部發(fā)布《關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》稱(chēng)，堅(jiān)決落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位”，加大分類(lèi)調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進(jìn)住房制度建設(shè)。

　　12月13日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》發(fā)表題為《深入落實(shí)“房住不炒” 避免樓市大起大落》的文章稱(chēng)，當(dāng)前樓市預(yù)期出現(xiàn)松動(dòng)，既有因城施策的原因，也是市場(chǎng)需求動(dòng)能快速釋放的結(jié)果。在外部沖擊和內(nèi)部轉(zhuǎn)型迭加的特殊時(shí)期，深入落實(shí)“房住不炒”，應(yīng)當(dāng)保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，全力避免樓市大起大落，亟待樓市理性的堅(jiān)強(qiáng)支撐。

　　分析人士認(rèn)為，與歷年年底召開(kāi)的中央政治局會(huì)議相比，今年會(huì)議首次出現(xiàn)“六個(gè)穩(wěn)”（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期）。從中可以看出，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)是明年經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)工作。作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要的方面，房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不會(huì)發(fā)生根本性變化。

　　但這一政策會(huì)不會(huì)出現(xiàn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的松動(dòng)？

　　國(guó)盛證券在解讀中央政治局會(huì)議時(shí)表示，地產(chǎn)仍為嚴(yán)調(diào)控周期，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”還是主基調(diào)。 但該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，“穩(wěn)增長(zhǎng)同樣離不開(kāi)房地產(chǎn)，（樓市調(diào)控政策）明年大概率會(huì)結(jié)構(gòu)性放松。”

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，經(jīng)過(guò)30個(gè)月左右的“史上最長(zhǎng)調(diào)控”后，很多城市政府正試圖松綁調(diào)控，比如降低限價(jià)門(mén)檻等。但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，實(shí)際效果不佳。西安某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這是因?yàn)槭袌?chǎng)需求已經(jīng)大量釋放，再加上房?jī)r(jià)已處高位、供應(yīng)規(guī)模增加等因素，需求方的積極性有所下降。

　　該人士指出，今年上半年，西安新房項(xiàng)目的供應(yīng)多為1:5到1:6之間，開(kāi)盤(pán)售罄的情況十分常見(jiàn)。但如今這一比例已下降到1:1左右，“開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化超過(guò)50%就算好的�！彼�還認(rèn)為，除非房?jī)r(jià)有明顯下調(diào)，否則很難刺激市場(chǎng)需求。

　　多數(shù)受訪者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行通道，除非房地產(chǎn)調(diào)控政策大幅松綁，否則很難從根本上提振市場(chǎng)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前樓市政策的主動(dòng)權(quán)掌握在地方政府手中，即使有心調(diào)整，也不會(huì)超出監(jiān)管層規(guī)定的范疇。因此，區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的調(diào)整有可能出現(xiàn)，但并不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)真正利好。

　　統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年11月，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比下調(diào)5%，連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)。中原地產(chǎn)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。如果政策不變，明年市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯調(diào)整。