大城市的住房，到底是什么問題？
當(dāng)下的租賃供給體系也有些畸形，迫切需要改造。唯有此，新市民才能融入城市，“先租后買”、“租購并舉”的住房新制度才能形成。
李宇嘉
近期，重要會議將房地產(chǎn)單列為明年經(jīng)濟工作的重點任務(wù)，著重強調(diào)了“解決好大城市住房突出問題”，并且具象到非常明確的安排，這在過去是比較罕見的。比如，保障性租賃住房建設(shè)、完善長租房政策和發(fā)展長租市場、租購漸進同權(quán)、集體土地和閑置土地利用、國有和民營企業(yè)發(fā)揮功能作用等。那么，大城市的住房問題，到底是什么問題？該怎么解決？
住房問題重點聚焦“大城市”，最大的背景就是，近年來各地都在舉全省之力打造中心城市、做強省會城市，構(gòu)建圍繞省會或中心城市的都市圈。于是，規(guī)劃和政策紅利、人口和資源等，都開始向這些城市傾斜，也就是所謂的提高“首位度”。于是，近年來多數(shù)省會或中心城市增量人口占到本省的一半或40%多，加上二胎政策的滯后效應(yīng)，導(dǎo)致住房需求暴增。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年二手房價漲幅TOP10的城市是東莞、深圳、上海、惠州、廈門、南京、大連、西安、沈陽、成都，漲幅從5%到15%不等，基本上都是人口流入大的城市（如惠州漲幅大因深圳人口外溢）或省會及中心城市。如果回溯到2017到2019年，上述城市重合度很高，70%左右仍在列。因此，大城市住房問題，首先是人口增加帶來的住房問題。
這幾年，國家一直強調(diào)，大城市不能一味從需求端調(diào)控樓市，更應(yīng)從供給端對沖。 “十二五”到2016年，一線城市供地完成率不足60%。2017-2019年，調(diào)控轉(zhuǎn)向供給側(cè)，上海、廣州和深圳宅地供應(yīng)年均增長22%、32%和80%。2020年前三季度，一線城市供地增長20%，深圳翻倍增長。但供地結(jié)構(gòu)錯配嚴(yán)重，不適應(yīng)新市民為主的需求結(jié)構(gòu)。商品房供地多、保障房供地少，銷售型的地塊多、租賃型地塊少；大戶型或豪宅供地多，普通住宅供地少。
所以，盡管這幾年樓市發(fā)展紅紅火火，但運行結(jié)構(gòu)有點畸形。土地環(huán)節(jié)，地方高價賣地，帶動區(qū)域綜合開發(fā)（包括地鐵、配套設(shè)施等），可謂是高舉高打、大開大合；開發(fā)環(huán)節(jié)，房企高價拿地、高成本融資，設(shè)計豪宅化；銷售環(huán)節(jié)，購房者高價買房，在一個接一個的規(guī)劃紅利利好下，“加杠桿”炒房。但是，結(jié)構(gòu)錯配導(dǎo)致的低效和風(fēng)險問題越來越顯化。
最突出的，就是住房在帶動內(nèi)需上動力越來越弱。樓市經(jīng)過“十二五”、“十三五”這10年的快速發(fā)展，大城市戶籍和富裕人群，早已充分分享到了樓市紅利，戶均基本擁有2套及以上房。當(dāng)下，大城市住房最困難的，就是都市圈規(guī)劃利好下，涌入的新市民、新就業(yè)大學(xué)生，他們住房消費意愿強、邊際消費傾向高，但甫一進入城市，史無前例的高房價橫亙在面前。
本次會議強調(diào)，擴大消費最根本的是促進就業(yè)，完善社保，優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，擴大中等收入群體，扎實推進共同富裕。但是，當(dāng)下樓市運行的模式，已很難再帶動可持續(xù)的消費了。這也是當(dāng)前整體消費狀況的一個真實映射。今年前三季度，最終消費支出對GDP同比拉動為-2.4%，處于歷史低位，而資本形成總額對GDP同比的拉動則達到3%，對比可見一斑。
大城市，居不易，乃全球慣例。高房價短期無解，甚至在人口、資源繼續(xù)集聚的情況下，還可能上漲。怎么辦？會議提出租賃住房體系建設(shè)。針對中低收入新市民，建設(shè)保障性租賃住房；集體土地和閑置土地利用、國企帶頭，增加租賃住房供應(yīng)；租購漸進同權(quán)，消除長租的顧慮；對商品房租賃市場整頓秩序等。所有這些，目的是降低新市民租房成本，讓他們體面安全地扎根大城市。
這幾年，長租公寓發(fā)展很快，但主要面向高收入人群，甚至在資本和政策加持下，租金被炒作；跟隨房價上漲，商品房租金也水漲船高；城中村租賃供給體量大，能滿足第一代農(nóng)民工遮風(fēng)擋雨的基本需求，但不能滿足85后、90后新市民“要租房，也要生活”的需求。因此，當(dāng)下的租賃供給體系也有些畸形，迫切需要改造。唯有此，新市民才能融入城市，“先租后買”、“租購并舉”的住房新制度才能形成，才能讓消費成為經(jīng)濟增長的引擎。
�。ㄗ髡呦祻V東省住房政策研究中心首席研究員）
