哈爾濱樓市新政不是老配方

　　【環(huán)宇雜談】

　　哈爾濱出了新政，不代表東莞昨天發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)就可以撤回了。

　　李宇嘉

　　近期，樓市降溫，行業(yè)姿態(tài)千奇百怪。企業(yè)層面，有向政府“求救”的，有割肉賣物業(yè)或賣股權(quán)求生的，有陷入債務(wù)危機(jī)的；城市層面，有發(fā)布“限跌令”的，也有撐不下去而救市的。10月10日，哈爾濱出臺(tái)樓市“十六條”，被市場看作政府出手防范樓市過快遇冷的重要舉措。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果沒被叫停，哈爾濱的行為就有信號意義了。

　　過去每一輪政策松綁或刺激，往往就是從邊緣突破到星火燎原的。顯然，更高層考慮到了這一點(diǎn)，絕不能給市場傳達(dá)刺激樓市的信號，絕不能將樓市作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，不然長效機(jī)制就要打折了。所以，哈爾濱的“十六條”新政，設(shè)計(jì)也是蠻用心的，絕非你想象的老配方式的救市。

　　仔細(xì)看新政，我們發(fā)現(xiàn)，紓困供給端才是政策的重點(diǎn)（而不是刺激需求端）。因?yàn)椋?0城房價(jià)指數(shù)整體還在上漲（8月份新房有59個(gè)城市的房價(jià)同比上漲），全國商品房開發(fā)和銷售都保持兩位數(shù)增長態(tài)勢，今年1-8月的商品房銷售額增速高達(dá)近23%。目前，行業(yè)在需求端上，還保留著一定的溫度，“高位平衡”是很恰當(dāng)?shù)拿枋觯�很多城市還在調(diào)控，問題出在了供給端。

　　主要是因?yàn)�，各種融資渠道都在收緊，而近期行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，讓供給端的資金鏈面臨空前的壓力。這種壓力與信用風(fēng)險(xiǎn)事件形成反饋和循環(huán)，一方面通過抵押物價(jià)值損耗，可能危及金融資產(chǎn)質(zhì)量；另一方面會(huì)降低需求端預(yù)期，導(dǎo)致需求下滑，反過來會(huì)讓供給端從賣地到開發(fā)、再到銷售和竣工交付這一鏈條難以順暢循環(huán)，直接結(jié)果就是房屋無法交付。

　　這會(huì)造成大面積的爛尾和小業(yè)主維權(quán)。調(diào)控房地產(chǎn)，從短期來看，目的不是打壓，而是穩(wěn)定，特別是社會(huì)穩(wěn)定。既然是穩(wěn)定，政策就該逆風(fēng)向而行事。像哈爾濱這種土地流拍率高、新房和二手房價(jià)格連續(xù)多月下降的城市，調(diào)整政策在情理之中。“十六條”新政中，預(yù)售條件放寬、預(yù)售資金監(jiān)管放松、土增稅預(yù)征率下降、延長購地資金繳納時(shí)序等，都是這種思路。

　　當(dāng)然，紓困不是刺激。所以，只有那些年度信用等級為綠牌和藍(lán)牌的開發(fā)企業(yè)，才能享受預(yù)售政策寬松的紅利，否則一味地降低預(yù)售門檻，超提預(yù)售資金，一樣會(huì)帶來交付質(zhì)量問題，甚至是跑路。而且，下調(diào)土增稅預(yù)征率、延長購地資金繳納時(shí)序，意味著地方政府要犧牲稅收和出讓金，給市場讓利，讓供給端循環(huán)起來，從而確保市場穩(wěn)定和小業(yè)主的權(quán)益。

　　這是一個(gè)好的信號，總比一味地刺激大家買房、炒房等短視行為要好。回到需求端的8條政策，足可以發(fā)現(xiàn)，哈爾濱的總基調(diào)挖掘潛在的購房需求，并與人口、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化協(xié)同推進(jìn)。比如，首套房購置補(bǔ)貼、人才購房補(bǔ)貼是為吸引人才，打造區(qū)域中心城市，畢竟，哈爾濱常住人口連年下滑，“七普”顯示常住人口1000.99萬，保住“千萬人口”城市的壓力很大。

　　比如，實(shí)際用于居住用途的公寓房屋，水、電費(fèi)執(zhí)行民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，意在培育租賃發(fā)展；放寬二手房公積金貸款房齡年限，意在促進(jìn)價(jià)格整體較低的存量房流轉(zhuǎn)。而且，8條政策中有4條是公積金政策，包括異地貸款、組合貸款等等，目的是為了增強(qiáng)購買力，降低購房成本，這與國家鼓勵(lì)新市民、年輕人、無房戶扎根城市的整體邏輯一致，也在推進(jìn)公積金改革。

　　總的來看，哈爾濱“十六條”樓市新政，并未有“出格”的地方，并未跨出“一城一策”的邊界。也就是說，哈爾濱出了新政，不代表東莞昨天發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)就可以撤回了。只要購房利率不降低，杠桿率不變，貸款集中度政策變，交易稅費(fèi)不變，地方權(quán)限內(nèi)調(diào)整，不影響大局。打造強(qiáng)省會(huì)，集聚人口、改善面貌、基建跟上，樓市還很重要，特別是像哈爾濱。

　�。ㄗ髡呦捣康禺a(chǎn)資深研究人士）

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