70城房價首次轉(zhuǎn)跌 警惕新房“過冷” 二手房市場還會進一步降溫

　　10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶進行了解讀：2021年9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。

　　房價下調(diào)正成為市場主流

　　2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，超過一半城市新房房價環(huán)比下跌，超過7成城市二手房房價環(huán)比下跌，且下跌城市數(shù)迅速擴大，單月下跌城市數(shù)量接近翻番，這種跌勢在房地產(chǎn)市場幾十年發(fā)展過程中非常少見。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局測算，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點。

　　一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

　　二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

　　三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

　　二手房市場會進一步降溫

　　對于9月份70城的銷售價格數(shù)據(jù)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示并不意外，從數(shù)據(jù)上證明各地二手房市場明顯降溫。他分析，在連續(xù)16個月房價上漲的基礎(chǔ)上，8月份全國70個城市二手房價格指數(shù)漲幅首次為0，而9月份明確下跌，環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。這和實際感受非常接近。近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢，說明市場本身進入明顯的降溫周期。

　　從二手房的降價城市數(shù)量看，9月份達到了52個城市。據(jù)此可以認為，大概有3/4的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。實際上，后續(xù)降價的動作還會增加，近期部分房東還是咬住價格或者干脆不賣，但估計后續(xù)市場運行中，各類降價的現(xiàn)象也還是會有所增加。

　　從9月份一二三線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.4%、-0.1%和-0.2%。三類城市均有不同程度的價格下降，其中一線城市去年3月份以來首次下降。對于一線城市而言，去年開始二手房市場出現(xiàn)了“房荒”現(xiàn)象，二手房明顯強勢，隨著參考價政策和信貸政策的管控，市場也開始降溫了。

　　后市展望，二手房市場降溫的趨勢會更加明確，從本輪市場降溫看，其也先于新房房市場。對于此類市場來說，要充分認識到虛高價格交易有風險，也不現(xiàn)實。本輪樓市管控相比過去，一個很大的變化就是要嚴管房東的高價掛牌行為。二手房價格去泡沫的工作持續(xù)開展，有助于二手房市場回歸平穩(wěn)態(tài)勢。

　　新房市場有“過冷”風險

　　“最值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅首次為負。” 這是2015年5月份以來首次下跌。嚴躍進認為應(yīng)該警惕房價從“過熱”轉(zhuǎn)為“過冷”的風險。

　　從9月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、0.0%和-0.2%。值得注意的是，此次三四線城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)首次下滑，這也是2020年3月份以來首次下跌。三四線城市尤其需要格外注意此類風險。

　　盡管近期有一些政策放松的表現(xiàn)，如信貸政策放松，但是其要真正影響市場基本面，時間是滯后的，從降溫周期的歷史規(guī)律看，往往會持續(xù)8個月的時間。當前可以認為房地產(chǎn)市場明顯進入降溫周期，要密切關(guān)注降溫周期中各類市場交易，注意風險的把控，防范各類價格過快下跌或市場恐慌情緒。

　　房價還會慣性下行

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，70城房價下跌主要是三四線下跌造成的。

　　近期，受龍頭房企帶頭降價影響，三四線城市紛紛打折促銷，這種打折促銷蔓延到中心城市的外圍區(qū)域。另一方面，熱點城市啟動新一輪限價，嚴格控制預(yù)售審批價格，很多城市不允許新批次價格比上批次漲價。

　　從數(shù)據(jù)上來看，9月份，新房價格同比上漲3.3%，這是自2016年4月份以來的最低同比漲幅，而且漲幅相比8月份下跌0.4個百分點。單月環(huán)比漲幅收縮0.4個百分點，這樣大幅度收縮很罕見，意味著房價在明顯下降。其中，一二三線分別收縮0.4、0.3、0.5個百分點，還是三四線城市收縮最明顯。超過一半城市新房價格下跌，且下跌城市數(shù)迅速擴大，單月下跌城市數(shù)接近翻番，歷史上非常罕見，主要是三四線城市大幅度打折促銷造成的。

　　二手房價格首次下跌，跌幅超過一手房，其中一線城市跌幅最大，李宇嘉認為這主要有三個原因：一是，信貸在一線城市收緊最明顯，超過5成的銀行對二手房停貸；二是，一線城市去年疫情以來漲價最明顯，二手房價格同比指數(shù)漲幅在今年4月份達到11.4%，很多投資購房需求在此期間加杠桿購房，當信貸收緊后，杠桿對房價的支撐力度下降。三是，從2月份深圳開始，一線城市啟動參考價政策，房價上漲明顯的區(qū)域，參考價相比實際市場價打折40%左右，甚至腰斬。而且，銀行按照參考價作為貸款評估價放貸，導(dǎo)致去杠桿效應(yīng)明顯。近期數(shù)據(jù)顯示，深圳約1/3的二手房是低于或接近參考價交易的，意味著參考價政策開始發(fā)揮效力。

　　展望后市，調(diào)控開始轉(zhuǎn)向穩(wěn)定的一面，央行強調(diào)準確全面把握地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管，意味著調(diào)控不是打壓房價和需求，而是防風險，保穩(wěn)定。金融層面的緊縮開始緩和，銀行信貸額度開始增加，前期利率上浮幅度大的城市，按揭利率有所下降，貸款周期也開始縮短，對開發(fā)商還貸后的新開工項目扶持力度加大。因此，后續(xù)房價下跌幅度趨緩，但估計這種效應(yīng)將在明年開始體現(xiàn)。當下，由于調(diào)控政策保持穩(wěn)定，資金緊縮的慣性影響還在，預(yù)計10-12月70城房價環(huán)比繼續(xù)下降。