第一太平戴維斯：一線城市房價漲幅料有限

　　第一太平戴維斯14日最新發(fā)布的報告認(rèn)為，鑒于近期頒布的一系列激勵性政策，2015年整體住宅成交量預(yù)計將有所增長。但考慮到目前較大的庫存壓力，價格預(yù)計增長有限，將大致保持平穩(wěn)。另一方面，2015年政府計劃供應(yīng)的商品住宅用地較之2014年將減少25%，這也將在一定程度上支撐價格保持穩(wěn)定。

　　報告數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度，北京市政府繼續(xù)推行刺激性政策以促進(jìn)樓市回暖。重大政策包括對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例由此前的60%調(diào)整為40%；個人將購買2年以上普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，而此前則規(guī)定為5年；以及公積金貸款購買建筑面積在90平方米（含）以下的房屋，首付款最低比例降至20%等。

　　第一季度一手住宅整體市場成交量同比下跌9%至150萬平方米。但考慮到同期新增供給同比下降45%，僅為約90萬平方米，表明政策刺激下整體需求有所改善。盡管如此，考慮到截至2015年3月全市存量房同比增長32%，至約1,000萬平方米，多數(shù)開發(fā)商仍在庫存壓力下提供價格優(yōu)惠以消化存量，2月底一手住宅價格指數(shù)同比下跌3.9%。

　　而在一手住宅高端市場，報告顯示，今年第一季度，受季節(jié)性因素影響，高端住宅市場就成交量而言相對平靜。僅有兩個嶄新高端公寓及一個別墅項(xiàng)目進(jìn)入市場，分別帶來204套及29套新增供給。

　　高端公寓成交量環(huán)比下跌近50%至378套，但平均售價仍環(huán)比微漲0.4%，至每平方米人民幣68,600元，同比增長9.2%。成交量主要由過去12個月內(nèi)入市的項(xiàng)目貢獻(xiàn)。高端別墅成交量跌至196套，幾乎僅為上季度的一半。同時價格環(huán)比下跌約5%，至每平方米人民幣50,100元，但同比上升6.9%。

　　第一太平戴維斯相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，高端住宅市場則預(yù)計迎來多個項(xiàng)目集中入市，從而為市場帶來較大供給量。4個高端公寓項(xiàng)目以及5個高端別墅項(xiàng)目預(yù)計將進(jìn)入市場，其中多數(shù)項(xiàng)目預(yù)期報價將在每平方米人民幣10萬元以上。盡管來自高凈值人群的穩(wěn)固需求將支撐高端住宅價格穩(wěn)定增長，但在較大供給量壓力下新項(xiàng)目去化速度將有所放緩。

　　而在北京銷售與投資市場方面，鑒于市場優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目較少，加之內(nèi)外資投資者需求穩(wěn)健，第一季度北京甲級寫字樓資本值環(huán)比增長4.7%，至每平方米人民幣67,600元。因此，盡管甲級寫字樓租金本季度環(huán)比增長0.6%，甲級寫字樓毛收益率環(huán)比下降0.02個百分點(diǎn)，至5.55%。

　　第一季度，整售市場錄得兩宗重大整售交易成交，成交額達(dá)到人民幣54億元。此外，4月上旬錄得一內(nèi)資企業(yè)以總價人民幣13.3億元收購位于望京區(qū)域的保利國際廣場塔3。第一季度，北京土地成交額環(huán)比下降36%，至人民幣484億元。盡管去年住宅銷售市場表現(xiàn)低迷，鑒于北京仍系眾多開發(fā)商重點(diǎn)戰(zhàn)略市場，其購地?zé)崆槲礈p，季內(nèi)近六成成交額來自住宅地塊即為佐證。矚目交易包括三宗位于豐臺區(qū)的住宅地塊被兩個聯(lián)合體以總價人民幣173億元收購。

　　第一太平戴維斯預(yù)計，雖然2015年甲級寫字樓租金面臨下行風(fēng)險，但本地市場有限的優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目及內(nèi)外資投資者的穩(wěn)定需求仍將繼續(xù)支撐甲級寫字樓資本值大致維穩(wěn)，從而導(dǎo)致甲級寫字樓毛收益率繼續(xù)小幅下降。盡管2014年整售市場表現(xiàn)相對活躍，但受制于本地市場有限的優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目以及業(yè)主較高的期望值阻礙項(xiàng)目成交，2015年整售市場預(yù)計將較為平靜。