第一太平戴維斯：一線城市房?jī)r(jià)漲幅料有限

　　第一太平戴維斯14日最新發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，鑒于近期頒布的一系列激勵(lì)性政策，2015年整體住宅成交量預(yù)計(jì)將有所增長(zhǎng)。但考慮到目前較大的庫(kù)存壓力，價(jià)格預(yù)計(jì)增長(zhǎng)有限，將大致保持平穩(wěn)。另一方面，2015年政府計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地較之2014年將減少25%，這也將在一定程度上支撐價(jià)格保持穩(wěn)定。

　　報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度，北京市政府繼續(xù)推行刺激性政策以促進(jìn)樓市回暖。重大政策包括對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例由此前的60%調(diào)整為40%；個(gè)人將購(gòu)買2年以上普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，而此前則規(guī)定為5年；以及公積金貸款購(gòu)買建筑面積在90平方米（含）以下的房屋，首付款最低比例降至20%等。

　　第一季度一手住宅整體市場(chǎng)成交量同比下跌9%至150萬(wàn)平方米。但考慮到同期新增供給同比下降45%，僅為約90萬(wàn)平方米，表明政策刺激下整體需求有所改善。盡管如此，考慮到截至2015年3月全市存量房同比增長(zhǎng)32%，至約1,000萬(wàn)平方米，多數(shù)開發(fā)商仍在庫(kù)存壓力下提供價(jià)格優(yōu)惠以消化存量，2月底一手住宅價(jià)格指數(shù)同比下跌3.9%。

　　而在一手住宅高端市場(chǎng)，報(bào)告顯示，今年第一季度，受季節(jié)性因素影響，高端住宅市場(chǎng)就成交量而言相對(duì)平靜。僅有兩個(gè)嶄新高端公寓及一個(gè)別墅項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，分別帶來(lái)204套及29套新增供給。

　　高端公寓成交量環(huán)比下跌近50%至378套，但平均售價(jià)仍環(huán)比微漲0.4%，至每平方米人民幣68,600元，同比增長(zhǎng)9.2%。成交量主要由過去12個(gè)月內(nèi)入市的項(xiàng)目貢獻(xiàn)。高端別墅成交量跌至196套，幾乎僅為上季度的一半。同時(shí)價(jià)格環(huán)比下跌約5%，至每平方米人民幣50,100元，但同比上升6.9%。

　　第一太平戴維斯相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，高端住宅市場(chǎng)則預(yù)計(jì)迎來(lái)多個(gè)項(xiàng)目集中入市，從而為市場(chǎng)帶來(lái)較大供給量。4個(gè)高端公寓項(xiàng)目以及5個(gè)高端別墅項(xiàng)目預(yù)計(jì)將進(jìn)入市場(chǎng)，其中多數(shù)項(xiàng)目預(yù)期報(bào)價(jià)將在每平方米人民幣10萬(wàn)元以上。盡管來(lái)自高凈值人群的穩(wěn)固需求將支撐高端住宅價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)，但在較大供給量壓力下新項(xiàng)目去化速度將有所放緩。

　　而在北京銷售與投資市場(chǎng)方面，鑒于市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目較少，加之內(nèi)外資投資者需求穩(wěn)健，第一季度北京甲級(jí)寫字樓資本值環(huán)比增長(zhǎng)4.7%，至每平方米人民幣67,600元。因此，盡管甲級(jí)寫字樓租金本季度環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，甲級(jí)寫字樓毛收益率環(huán)比下降0.02個(gè)百分點(diǎn)，至5.55%。

　　第一季度，整售市場(chǎng)錄得兩宗重大整售交易成交，成交額達(dá)到人民幣54億元。此外，4月上旬錄得一內(nèi)資企業(yè)以總價(jià)人民幣13.3億元收購(gòu)位于望京區(qū)域的保利國(guó)際廣場(chǎng)塔3。第一季度，北京土地成交額環(huán)比下降36%，至人民幣484億元。盡管去年住宅銷售市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，鑒于北京仍系眾多開發(fā)商重點(diǎn)戰(zhàn)略市場(chǎng)，其購(gòu)地?zé)崆槲礈p，季內(nèi)近六成成交額來(lái)自住宅地塊即為佐證。矚目交易包括三宗位于豐臺(tái)區(qū)的住宅地塊被兩個(gè)聯(lián)合體以總價(jià)人民幣173億元收購(gòu)。

　　第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，雖然2015年甲級(jí)寫字樓租金面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，但本地市場(chǎng)有限的優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目及內(nèi)外資投資者的穩(wěn)定需求仍將繼續(xù)支撐甲級(jí)寫字樓資本值大致維穩(wěn)，從而導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓毛收益率繼續(xù)小幅下降。盡管2014年整售市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)活躍，但受制于本地市場(chǎng)有限的優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目以及業(yè)主較高的期望值阻礙項(xiàng)目成交，2015年整售市場(chǎng)預(yù)計(jì)將較為平靜。