領展：建立投資者信心尤為重要
16年前，時名“領匯”的領展成為首只在港上市的不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。上市至今，領展的分紅保持連年增長記錄，成為香港市場唯一不折價的REITs。16年后的內(nèi)地市場，首批9只基礎設施公募REITs于2021年6月21日在滬深交易所上市，一時熱評如潮。面對16年積累的寶貴經(jīng)驗和非凡成績，領展行政總裁王國龍在接受中國證券報記者采訪時卻念起了“樸素經(jīng)”，強調(diào)建立投資者信心在REITs推出初期尤為重要。
樸素生意經(jīng)
“做七天的生意”
這是領展決定買入資產(chǎn)時遵循的簡單原則。
一個臨近辦公區(qū)的商場，五天工作日的人流有了保障；一個居民區(qū)周圍的商場，周六周日往往人來人往。但這些都不是領展需要的。王國龍告訴中國證券報記者：“領展商場的附近都是既有商業(yè)，又有住宅，也有旅游區(qū)的，加起來七天都有生意�！鄙虉錾庠綍惩饺菀孜饪瓦M駐。
領展最近一次出手的標的是廣州太陽新天地，在外界看來這里似乎沒有七天的生意可做，歷史出租率并不理想。領展眼中卻并非如此�！疤栃绿斓馗浇磥頃涑蓮V州地鐵13號線的新地鐵站，旁邊還有企業(yè)在建居民區(qū)，廣州市政府也正籌備重建這一地帶�！蓖鯂堈f。
為了保證七天的生意質(zhì)量，領展注重物業(yè)的翻新改造。目前集團已完成88個資產(chǎn)提升項目，其中約有40多個屬于街市翻新。王國龍舉例說：“我們從數(shù)據(jù)上看到商場的某一區(qū)域的業(yè)績不太好，可能是因為走到這里很不方便。領展就會在這里增加電梯等設施來吸引人流，改善商場布局。”數(shù)據(jù)的標準在于比較研究，“我們有很多商場，看那些業(yè)績好的商場，就會知道這一類行業(yè)應該的營業(yè)額是多少。有商場低了很多的時候，我們就會去研究背后的原因�！�
樸素資本經(jīng)
“令資本從頭再循環(huán)”
這是領展賣出時的基本考慮。
幾年前開始，領展便著手出售一部分非核心資產(chǎn)，“當我們看到這座物業(yè)的增長潛力已經(jīng)慢慢開始下降，便會考慮換掉，投入其他更有潛力的項目上，令資本從頭再循環(huán)�！蓖鯂堈f：“而且領展的融資成本相對較低，可以利用杠桿提高我們的收購能力。”現(xiàn)金流的穩(wěn)定，以及長期良好的信用評級，令領展的平均借貸成本低至2.66%（截至2021年3月31日的全年）。低廉的借貸成本也進一步助推資本循環(huán)。
為減輕地產(chǎn)周期性波動、政策性調(diào)整及不確定性因素影響，領展進行多元化配置，在地區(qū)和種類上優(yōu)化物業(yè)。王國龍舉例說，去年，領展在海外的投資便分攤了因疫情帶來的風險。“我們倫敦的辦公樓住戶都是非常有實力的，所以去年我們租金收入沒有受影響，租金收繳率達到了98%。”
領展計劃在未來3-5年，將內(nèi)地業(yè)務擴大至20%，其他國家擴大至10%，進一步將投資組合多元化。
樸素融資經(jīng)
“建立投資者信心”
這是領展做買賣的直接經(jīng)驗。
領展是香港特區(qū)政府為了反哺廉租房建設而誕生。16年后的當下，內(nèi)地公募REITs也將保障性租賃住房納入試點范圍。對此，王國龍認為，內(nèi)地REITs以基礎設施開始，對投資者信心有很好的幫助，而建立投資者信心在REITs推出初期尤為重要。他不贊成把REITs僅僅看作一個融資方法，認為應該站在投資者角度，放一些優(yōu)質(zhì)的、有增長的項目在里面，以優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、積極的管理以及持續(xù)增長的回報來建立投資者的信心，這是REITs穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的保證。
王國龍還表示，領展期望內(nèi)地公募REITs能夠被納入滬港通和深港通，為兩地的個人和機構投資者提供更多投資選擇。
