公募REITs爆款頻現(xiàn) 促進(jìn)投融資良性循環(huán)
在京東集團(tuán)位于廊坊的一處自動化立體倉庫內(nèi)，10臺堆垛機(jī)在自動立庫中穿梭自如，有序地進(jìn)行商品存儲、上架和揀貨。“該立體庫內(nèi)部配有數(shù)以萬計(jì)的托盤位，并配有高密度托盤存儲系統(tǒng)，堆垛機(jī)雙循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)�！本〇|集團(tuán)高級副總裁、京東產(chǎn)發(fā)CEO胡偉為中國證券報(bào)記者介紹說。
2月8日，伴隨著上交所的鳴鑼聲，嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT正式上市，金融活水注入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，前述高標(biāo)準(zhǔn)倉庫在資本市場的助力下煥發(fā)出新的生命力。
類似的故事，自2021年以來已有近30個(gè)。從高速公路到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從污水處理到環(huán)保發(fā)電，從安居保障房到智慧物流倉儲，我國公募REITs正加速推進(jìn)，增量擴(kuò)容、存量擴(kuò)募，基礎(chǔ)資產(chǎn)不斷豐富，逐漸形成“資產(chǎn)-REITs-資金-投資-資產(chǎn)”的投融資良性循環(huán)。
形成合力 公募REITs受捧
截至2月8日，已上市的公募REITs項(xiàng)目共25個(gè)，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型。
“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是我國穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的重要金融工具�！贝ㄘ�(cái)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所所長陳靂對中國證券報(bào)記者表示。
以嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT為例，該REIT初始投資的項(xiàng)目包括京東旗下的三個(gè)現(xiàn)代化倉儲物流園項(xiàng)目，京東“亞洲一號”廊坊經(jīng)開物流園項(xiàng)目就是其中之一。
“倉儲物流行業(yè)作為典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，投資回報(bào)期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業(yè)的發(fā)展。”胡偉表示，以倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)開展公募REITs，有利于盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，吸引更專業(yè)的市場機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營管理，借助數(shù)字技術(shù)提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)和運(yùn)營管理效率。
證監(jiān)會副主席李超在2022年底的一次演講中稱，當(dāng)前所批準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品所募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動投資的新項(xiàng)目總投資額超過4200億元，形成了良好示范效應(yīng)。
從市場反應(yīng)來看，已上市的25只公募REITs無論在發(fā)行階段還是上市之后，均受到不同程度的熱捧。
2022年11月，華夏基金華潤有巢REIT刷新公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)紀(jì)錄，該只REIT網(wǎng)下詢價(jià)階段擬認(rèn)購數(shù)量為298.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量（1.4億份）的213.24倍。除此之外，在上述25只公募REITs中，還有10只在網(wǎng)下詢價(jià)階段獲得超100倍的擬認(rèn)購數(shù)量。此外，面向公眾投資者發(fā)售部分，25只公募REITs均提前結(jié)束募集。其中，有24只三日內(nèi)“售罄”，9只一日“售罄”。
陳靂認(rèn)為，公募REITs受到多方熱捧，主要是因?yàn)槠洫?dú)特的金融屬性。一方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的項(xiàng)目需要經(jīng)過嚴(yán)苛篩選，往往有著良好的底層資產(chǎn)，這使得其投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小，且結(jié)合其強(qiáng)制分紅的特性，往往能夠給投資者產(chǎn)生較為持續(xù)、穩(wěn)定的收益；另一方面，公募REITs二級市場交易便捷、活躍，擁有較高流動性。
增量擴(kuò)容 存量擴(kuò)募
無論從增量資產(chǎn)的類型，還是從存量資產(chǎn)的擴(kuò)容機(jī)制來看，近兩年，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)呈現(xiàn)“加速發(fā)展”的態(tài)勢。
2022年度推出的公募REITs項(xiàng)目達(dá)14個(gè)，較2021年增加3個(gè)。募集規(guī)模上，2022年底，公募REITs整體規(guī)模逾800億元，較2021年末增加逾400億元。
2022年12月，監(jiān)管方面表示，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。當(dāng)年年底，REITs項(xiàng)目迎來受理高峰，其中，國電投新能源REIT和京能光伏REIT均系全國首批受理的新能源項(xiàng)目，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，為盤活風(fēng)電、光伏發(fā)電等新能源資產(chǎn)起到了良好的示范效應(yīng)和帶動作用。
“國內(nèi)公募REITs市場自首批項(xiàng)目落地以來，試點(diǎn)資產(chǎn)類型呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢，推動清潔能源、保租房、大數(shù)據(jù)中心等項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可以為這些領(lǐng)域的新項(xiàng)目帶來源頭活水，更好貫徹落實(shí)國家重大戰(zhàn)略，助力穩(wěn)定投資增長、穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展�！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆對中國證券報(bào)記者表示。
2022年9月，首批5只REITs發(fā)布了擴(kuò)募公告，我國公募REITs在擴(kuò)募層面取得了重大進(jìn)展。
“擴(kuò)募作為REITs成長性的來源之一，賦予了REITs本身成長的生命力，使得REITs的資產(chǎn)投資運(yùn)營管理成為一個(gè)動態(tài)的成長過程�！奔螌�(shí)基金董事總經(jīng)理、嘉實(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部負(fù)責(zé)人王藝軍表示，REITs擴(kuò)募可在一定程度上實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的分散化，令REITs項(xiàng)目在資產(chǎn)業(yè)態(tài)、資產(chǎn)區(qū)域等方面進(jìn)行合理布局，以降低收入的波動性，提高現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。此外，擴(kuò)募可以增厚REITs的分紅收益率，從而提高投資者的現(xiàn)金分紅收益。
助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs肩負(fù)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要使命，已迎來投融資良性循環(huán)之下難得的發(fā)展機(jī)遇。
王藝軍認(rèn)為，過去二十多年，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展之下，我國已經(jīng)建成積淀了大批優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs可有效盤活存量資產(chǎn)，推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的建設(shè)，打通了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的“資產(chǎn)-REITs-資金-投資-資產(chǎn)”的投融資良性循環(huán)。REITs作為創(chuàng)新性金融產(chǎn)品，在打通基礎(chǔ)設(shè)施投融資退出渠道、縮短投資回收期等方面發(fā)揮著重要作用。
陳靂認(rèn)為，進(jìn)一步加大公募REITs試點(diǎn)范圍，有利于加強(qiáng)對我國產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈和民生等領(lǐng)域的保障，有益于保障我國宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定，助力經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。我國REITs市場發(fā)展?jié)摿^大，原始權(quán)益人應(yīng)抓住這一歷史機(jī)遇，積極盤活存量資產(chǎn)，并積極運(yùn)用所籌資金開展相關(guān)項(xiàng)目投資建設(shè)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
