實探博時招商蛇口產業(yè)園REIT底層資產

　　一邊是蓬勃建設中的光明區(qū)光明科技園，一邊是依山傍海的南山區(qū)蛇口網谷。以兩大產業(yè)園中三個基礎設施項目為底層資產的博時招商蛇口產業(yè)園REIT，因近期在二級市場的突出表現，成為投資者關注的熱門產品。

　　日前，中國證券報記者來到博時招商蛇口產業(yè)園REIT底層資產項目現場，“基金底層資產最新出租率情況”“如何應對市場租金下行壓力”等成為機構投資者普遍關心的問題。打造特色化定位，聚焦產業(yè)鏈招商正成為產業(yè)園區(qū)謀求新發(fā)展的重要模式。

　　吸引新租戶落地

　　據悉，博時招商蛇口產業(yè)園REIT底層資產共包括三大基礎設施項目，分別為位于光明區(qū)招商局智慧城的光明加速器二期項目，位于南山區(qū)蛇口網谷的萬海大廈、萬融大廈。

　　從福田區(qū)中心驅車約40公里，記者來到光明加速器二期項目所在地光明區(qū)招商局智慧城（光明科技園），這是此次博時招商蛇口產業(yè)園REIT投資者關系活動的第一站，也是該基金擴募中新增的底層資產。

　　項目現場，一棟棟十余層高的深灰色調大樓映入眼簾。據園區(qū)工作人員介紹，擴募資產包括眼前A1、A2兩棟科研辦公物業(yè)，以及A6、B3、B4等三棟科研生產物業(yè)，地上建筑面積累計超11萬平方米，約占整個園區(qū)已投入使用產業(yè)面積的五分之一。

　　作為2023年下半年新納入基金的底層資產，截至2023年四季度末，該基礎設施項目公司期末時點出租率達到97%，較上季度末提升6個百分點。該項目也成為三個底層資產中環(huán)比增幅最大的一個項目。另外兩個底層資產項目萬海大廈、萬融大廈2023年四季度末時點出租率分別環(huán)比提升1個百分點、3個百分點。

　　為何能實現出租率的大幅提高？新租戶從何而來？光明科技園運營負責人付小龍在接受采訪時說道，一方面，由于去年三季度有兩個大租戶搬遷，當季出租率下降，導致環(huán)比基數偏低；另一方面，2023年四季度期間，產業(yè)園采取了一系列措施“找客戶”，有效提升了租金率。例如，與光明區(qū)政府的招商引資沖刺合作，通過政策吸引新租戶落地，以及激勵老客戶“以老帶新”等。此外，也有不少出于降低成本考慮，從其他行政區(qū)搬遷過來的新租戶。

　　打造產業(yè)鏈招商生態(tài)

　　記者注意到，參加此次探訪活動的投資者多為券商分析師，其中有不少人是從北京、上海等地專程而來。除了出租率問題，基金底層資產的功能定位和產業(yè)鏈布局情況也受到較多關注。

　　對此，付小龍介紹，光明科技園所在的光明區(qū)是集合眾多原始創(chuàng)新和科學研究的年輕新區(qū)，科研創(chuàng)新氛圍濃厚。底層資產所在的產業(yè)園A區(qū)主要聚焦生命健康產業(yè)鏈。蛇口網谷的運營負責人劉子文介紹，萬融大廈主要定位是數字創(chuàng)意和電商產業(yè)鏈，萬海大廈則定位于網絡通訊和產業(yè)信息。

　　定位牢牢與“網”掛鉤的萬融大廈與萬海大廈，亦是“蛇口網谷”中的一員。據悉，“蛇口網谷”為南山區(qū)政府與招商局蛇口工業(yè)區(qū)聯手推出的互聯網及電子商務產業(yè)基地，一度被市場譽為是“再造新蛇口”的重要舉措。

　　在蛇口網谷基地現場，一棟棟現代化大樓依山傍海而立，琳瑯滿目的小店里人來人往，不遠處就是被譽為深圳豪宅區(qū)的新世界臨海攬山樓盤。園區(qū)里，橢圓形的玻璃幕墻寫字樓，為定位于數字創(chuàng)意的萬融大廈更添幾分藝術氣息。萬融大廈對面，便是萬海大廈，兩座大廈僅隔著一條街道。

　　據介紹，與光明加速器二期項目租金水平相比，萬融大廈、萬海大廈租金是前者兩倍以上?！霸诋斍笆袌鲎饨鹫w下行壓力下，是否考慮降價，如何應對降價壓力？”現場有券商人士發(fā)問道。

　　劉子文表示，在市場整體影響下，園區(qū)也有所降價，但降幅相比同類主體更低。去年開始，產業(yè)園主攻產業(yè)鏈招商方向，而不再是粗放地打“降價”招式。他認為，當園區(qū)具備產業(yè)鏈生態(tài)吸引力時，租戶其實對租金的敏感度并沒有那么高，能夠為企業(yè)快速鏈接資源更重要。此外，靠近高凈值人群住宅區(qū)，為產業(yè)園區(qū)企業(yè)提供的配套住宅優(yōu)惠等一系列增值服務，也使得他們能夠保持相對較高租金。

　　多重因素支撐行情回暖

　　現場調研中記者看到，在參觀基金底層資產之余，一眾投資者關于近期REITs市場行情的討論不絕于耳。“為什么突然漲這么多？發(fā)生了什么？”“還能持續(xù)多久？”等問題引發(fā)熱議。

　　數據顯示，以招商蛇口產業(yè)園REIT為例，截至3月2日，該基金年初至今漲幅已超過18%，在全市場REITs產品中位居第二。2月8日至2月26日期間，該基金一度實現七連陽，累計最大漲幅超過35%。由于漲幅過大，該基金更是在短短七天時間里，一連發(fā)布三次停牌公告，并于2月27日停牌一天。

　　對此，博時蛇口產園REIT基金經理王翹楚、劉玄、李慧娟現場回應。劉玄總結稱：“近期公募REITs市場回暖態(tài)勢比較明顯，這體現出市場對REITs配置價值的認可。其底層基礎支撐在于基礎設施資產整體表現出較強的經營韌性，以及在利率進一步下行的市場環(huán)境下，基金能夠提供的具備吸引力的現金分派水平?！?/p>

　　從具體的影響因素來說，一方面，今年以來信息披露規(guī)則的進一步細化與完善，使得REITs產品的透明度得以提升，這能夠增強對投資人的吸引力；另一方面，2月8日中國證監(jiān)會發(fā)布的《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，在較大程度上緩釋了市場賣壓，為市場注入了長期資金的投資信心。

　　回顧REITs產品發(fā)展，從2022年火爆發(fā)售觸發(fā)比例配置的“一份難求”，到2023年二級市場凈值深度回調的“少人問津”，再到2024年開年以來凈值連續(xù)大陽線的“強勢回血”，REITs這一創(chuàng)新產品的跌宕起伏式發(fā)展歷程逐漸受到業(yè)內人士關注。來自券商和基金的多位人士坦言，目前REITs產品在國內確實仍算較新事物，許多個人投資者仍知之甚少，走向成熟階段尚需時間。

　　“REITs是資本市場服務實體經濟的重要金融產品。從國際成熟的REITs市場長期發(fā)展規(guī)律來看，REITs長期投資價值相對穩(wěn)定，其長期價格仍將向內在價值回歸，對此應有充分信心。”劉玄認為。一位券商人士認為，REITs產品形式在促進部分公司“輕資產化”發(fā)展，以及在激勵底層資產原經營管理班子積極性上具有其獨特價值。