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實探博時招商蛇口產業園REIT底層資產

出租率環比正增長 園區產業鏈生態具吸引力

張韻 中國證券報·中證網

  一邊是蓬勃建設中的光明區光明科技園,一邊是依山傍海的南山區蛇口網谷。以兩大產業園中三個基礎設施項目為底層資產的博時招商蛇口產業園REIT,因近期在二級市場的突出表現,成為投資者關注的熱門產品。

  日前,中國證券報記者來到博時招商蛇口產業園REIT底層資產項目現場,“基金底層資產最新出租率情況”“如何應對市場租金下行壓力”等成為機構投資者普遍關心的問題。打造特色化定位,聚焦產業鏈招商正成為產業園區謀求新發展的重要模式。

  吸引新租戶落地

  據悉,博時招商蛇口產業園REIT底層資產共包括三大基礎設施項目,分別為位于光明區招商局智慧城的光明加速器二期項目,位于南山區蛇口網谷的萬海大廈、萬融大廈。

  從福田區中心驅車約40公里,記者來到光明加速器二期項目所在地光明區招商局智慧城(光明科技園),這是此次博時招商蛇口產業園REIT投資者關系活動的第一站,也是該基金擴募中新增的底層資產。

  項目現場,一棟棟十余層高的深灰色調大樓映入眼簾。據園區工作人員介紹,擴募資產包括眼前A1、A2兩棟科研辦公物業,以及A6、B3、B4等三棟科研生產物業,地上建筑面積累計超11萬平方米,約占整個園區已投入使用產業面積的五分之一。

  作為2023年下半年新納入基金的底層資產,截至2023年四季度末,該基礎設施項目公司期末時點出租率達到97%,較上季度末提升6個百分點。該項目也成為三個底層資產中環比增幅最大的一個項目。另外兩個底層資產項目萬海大廈、萬融大廈2023年四季度末時點出租率分別環比提升1個百分點、3個百分點。

  為何能實現出租率的大幅提高?新租戶從何而來?光明科技園運營負責人付小龍在接受采訪時說道,一方面,由于去年三季度有兩個大租戶搬遷,當季出租率下降,導致環比基數偏低;另一方面,2023年四季度期間,產業園采取了一系列措施“找客戶”,有效提升了租金率。例如,與光明區政府的招商引資沖刺合作,通過政策吸引新租戶落地,以及激勵老客戶“以老帶新”等。此外,也有不少出于降低成本考慮,從其他行政區搬遷過來的新租戶。

  打造產業鏈招商生態

  記者注意到,參加此次探訪活動的投資者多為券商分析師,其中有不少人是從北京、上海等地專程而來。除了出租率問題,基金底層資產的功能定位和產業鏈布局情況也受到較多關注。

  對此,付小龍介紹,光明科技園所在的光明區是集合眾多原始創新和科學研究的年輕新區,科研創新氛圍濃厚。底層資產所在的產業園A區主要聚焦生命健康產業鏈。蛇口網谷的運營負責人劉子文介紹,萬融大廈主要定位是數字創意和電商產業鏈,萬海大廈則定位于網絡通訊和產業信息。

  定位牢牢與“網”掛鉤的萬融大廈與萬海大廈,亦是“蛇口網谷”中的一員。據悉,“蛇口網谷”為南山區政府與招商局蛇口工業區聯手推出的互聯網及電子商務產業基地,一度被市場譽為是“再造新蛇口”的重要舉措。

  在蛇口網谷基地現場,一棟棟現代化大樓依山傍海而立,琳瑯滿目的小店里人來人往,不遠處就是被譽為深圳豪宅區的新世界臨海攬山樓盤。園區里,橢圓形的玻璃幕墻寫字樓,為定位于數字創意的萬融大廈更添幾分藝術氣息。萬融大廈對面,便是萬海大廈,兩座大廈僅隔著一條街道。

  據介紹,與光明加速器二期項目租金水平相比,萬融大廈、萬海大廈租金是前者兩倍以上?!霸诋斍笆袌鲎饨鹫w下行壓力下,是否考慮降價,如何應對降價壓力?”現場有券商人士發問道。

  劉子文表示,在市場整體影響下,園區也有所降價,但降幅相比同類主體更低。去年開始,產業園主攻產業鏈招商方向,而不再是粗放地打“降價”招式。他認為,當園區具備產業鏈生態吸引力時,租戶其實對租金的敏感度并沒有那么高,能夠為企業快速鏈接資源更重要。此外,靠近高凈值人群住宅區,為產業園區企業提供的配套住宅優惠等一系列增值服務,也使得他們能夠保持相對較高租金。

  多重因素支撐行情回暖

  現場調研中記者看到,在參觀基金底層資產之余,一眾投資者關于近期REITs市場行情的討論不絕于耳?!盀槭裁赐蝗粷q這么多?發生了什么?”“還能持續多久?”等問題引發熱議。

  數據顯示,以招商蛇口產業園REIT為例,截至3月2日,該基金年初至今漲幅已超過18%,在全市場REITs產品中位居第二。2月8日至2月26日期間,該基金一度實現七連陽,累計最大漲幅超過35%。由于漲幅過大,該基金更是在短短七天時間里,一連發布三次停牌公告,并于2月27日停牌一天。

  對此,博時蛇口產園REIT基金經理王翹楚、劉玄、李慧娟現場回應。劉玄總結稱:“近期公募REITs市場回暖態勢比較明顯,這體現出市場對REITs配置價值的認可。其底層基礎支撐在于基礎設施資產整體表現出較強的經營韌性,以及在利率進一步下行的市場環境下,基金能夠提供的具備吸引力的現金分派水平?!?/p>

  從具體的影響因素來說,一方面,今年以來信息披露規則的進一步細化與完善,使得REITs產品的透明度得以提升,這能夠增強對投資人的吸引力;另一方面,2月8日中國證監會發布的《監管規則適用指引——會計類第4號》,在較大程度上緩釋了市場賣壓,為市場注入了長期資金的投資信心。

  回顧REITs產品發展,從2022年火爆發售觸發比例配置的“一份難求”,到2023年二級市場凈值深度回調的“少人問津”,再到2024年開年以來凈值連續大陽線的“強勢回血”,REITs這一創新產品的跌宕起伏式發展歷程逐漸受到業內人士關注。來自券商和基金的多位人士坦言,目前REITs產品在國內確實仍算較新事物,許多個人投資者仍知之甚少,走向成熟階段尚需時間。

  “REITs是資本市場服務實體經濟的重要金融產品。從國際成熟的REITs市場長期發展規律來看,REITs長期投資價值相對穩定,其長期價格仍將向內在價值回歸,對此應有充分信心?!眲⑿J為。一位券商人士認為,REITs產品形式在促進部分公司“輕資產化”發展,以及在激勵底層資產原經營管理班子積極性上具有其獨特價值。



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