聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路 第二批公募REITs漸行漸近

　　第二批產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs整裝待發(fā)。10月14日，證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱國泰君安臨港園區(qū)REIT）、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱建信中關(guān)村園區(qū)REIT）、華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱華夏越秀高速公路REIT）已上報，進度為“接收材料”。

　　據(jù)了解，國泰君安臨港園區(qū)REIT、建信中關(guān)村園區(qū)REIT為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，華夏越秀高速公路REIT為高速公路REITs。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，還有4單產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在沖刺第二批公募REITs的申報，分別為杭州和達高科園區(qū)REIT、鄭州高新產(chǎn)投園區(qū)REIT、合肥高新園區(qū)REIT和濟南高新園區(qū)REIT。

　　某公募REITs研究人士表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)非常豐富，比如廠房、研發(fā)、孵化、服務(wù)平臺等，能打造全產(chǎn)業(yè)生命周期空間載體，推動園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)新轉(zhuǎn)化和科技孵化。但產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于重資產(chǎn)項目，開發(fā)周期長、資金需求大，借助公募REITs,能實現(xiàn)由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向“輕重并舉”模式，從而盤活存量資產(chǎn)，擴大運營優(yōu)勢。對投資者來說，不僅能獲得租金收入等固定收益類的現(xiàn)金分派，還能獲得底層不動產(chǎn)價值上升帶來的增值收益。

　　中金公司此前研究表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)規(guī)模較大、類別豐富、現(xiàn)金流盈利狀況穩(wěn)定、市場活躍度高、定價邏輯清晰，作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs具有諸多優(yōu)勢。盡管產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品資產(chǎn)體量不容忽視，是一類重要且有活力的產(chǎn)品類型，但激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs市場活力的關(guān)鍵，在于構(gòu)建可估值、可定價、可參與、可退出的市場框架，實現(xiàn)良性循環(huán)。

　　以建信中關(guān)村園區(qū)REIT為例，其底層資產(chǎn)為中關(guān)村軟件園公司持有的科技載體，疫情期間平均出租率超過95%，租戶基本以科技類企業(yè)為主，主要包括度小滿金融、快手、科大訊飛等境內(nèi)外上市公司及獨角獸企業(yè)，租戶質(zhì)量優(yōu)異。

　　中關(guān)村發(fā)展集團相關(guān)負責人表示，建信中關(guān)村園區(qū)REIT是中關(guān)村發(fā)展集團推動改革轉(zhuǎn)型、探索園區(qū)發(fā)展新型融投資模式的“破題之舉”“創(chuàng)新之舉”。通過資產(chǎn)證券化的方式，使園區(qū)物業(yè)資產(chǎn)流動起來，可大幅縮短科技園區(qū)項目投資回收期，提高科技園區(qū)投資建設(shè)的可持續(xù)性，最終為雙創(chuàng)主體提供更低價優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，推動園區(qū)發(fā)展模式向與雙創(chuàng)主體共成長的“新經(jīng)濟”轉(zhuǎn)型。