第二批REITs產(chǎn)品蓄勢待發(fā)

　　自6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目在滬深交易所上市以來，各地相繼啟動試點項目申報工作，第二批REITs產(chǎn)品已蓄勢待發(fā)。伴隨REITs市場逐漸成熟，其對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的作用進一步凸顯。與此同時，如何強化落實基金管理人主動管理職責，愈發(fā)成為公募基金發(fā)展REITs業(yè)務(wù)、促進基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)穩(wěn)定運營、暢通資金與資產(chǎn)銜接機制的重大課題。

　　構(gòu)建完善治理機制

　　基金管理人為REITs業(yè)務(wù)的開展設(shè)置了獨立的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部門，配備了充足的投資或運營人員。在REITs試點階段的實操過程中，面對運營管理經(jīng)驗和實操案例尚不豐富的挑戰(zhàn)，若能搭建完善的治理機制，則有助于提高對項目的把控，維持資產(chǎn)穩(wěn)健、持續(xù)運營。基于建信基金在公募REITs領(lǐng)域的實操經(jīng)驗，以下探討了幾種可能的機制設(shè)計。

　　首先，針對基金和項目運營管理的特點，區(qū)分日常事項、重大事項、臨時事項等，并區(qū)分每類事項的決策流程、最終決策機構(gòu)或部門。在基金份額持有人大會、公募基金管理人、項目公司層面實行分級決策和授權(quán)，在管理過程中始終把握“有章可循、有規(guī)可依、有據(jù)可查”的原則。

　　其次，在項目公司組織架構(gòu)設(shè)計方面，公募基金管理人可通過項目公司的股東（資產(chǎn)支持專項計劃）向重要崗位委派人員，并明確各崗位的權(quán)責和任免機制，實現(xiàn)對項目公司業(yè)務(wù)、財務(wù)管理流程的控制。舉例來說，若委托外部管理機構(gòu)，根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》第三十九條規(guī)定，“基金管理人委托外部管理機構(gòu)運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目的，應(yīng)當自行派員負責基礎(chǔ)設(shè)施項目公司財務(wù)管理”。實操中，應(yīng)如何將該財務(wù)負責人管理職責落到實處？一方面，委派的財務(wù)負責人應(yīng)統(tǒng)籌或協(xié)助基金管理人搭建項目公司完善可行的財務(wù)管理體系；另一方面，應(yīng)始終重點關(guān)注現(xiàn)金流收支情況、業(yè)務(wù)審批的完備性，做好不相容崗位的職責分離以防范內(nèi)控風險。

　　再次，基金管理人在根據(jù)相關(guān)指引要求制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資管理、項目運營、內(nèi)控與風險管理制度和流程時，應(yīng)結(jié)合REITs在投資、運營、風控等環(huán)節(jié)不同于傳統(tǒng)公募基金的特點。比如，在項目盡職調(diào)查過程中，可結(jié)合法律法規(guī)制定項目準入要求；投資決策應(yīng)嚴格遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當有充分的依據(jù)，并提供詳細的研究報告和風險分析支持。在運營管理中，可以逐步建立起對外部管理機構(gòu)準入標準，對外部管理機構(gòu)進行充分的盡職調(diào)查。在后續(xù)管理中，對擬聘請的第三方專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，可以對其資質(zhì)、能力以及采購流程設(shè)計完備的評估制度。

　　厘清外部管理機構(gòu)權(quán)責利關(guān)系

　　REITs試點階段，基金管理人往往引入外部管理機構(gòu)，負責部分運營管理職責。此時，基金管理人既要依托于外部機構(gòu)的專業(yè)能力和經(jīng)驗，又需要切實履行主動管理職責。

　　以產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs為例，產(chǎn)業(yè)園區(qū)為我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展、轉(zhuǎn)型及升級提供了重要的物理載體，其運營管理需要統(tǒng)籌考慮政府政策、企業(yè)發(fā)展、人才等因素。面對園區(qū)在運營管理方面的特殊性和復(fù)雜性，基金管理人需做好與外部管理機構(gòu)的角色分工，厘清外部管理機構(gòu)的權(quán)責利。據(jù)此，我們總結(jié)了可供參考的模式：第一，在運營管理協(xié)議中，應(yīng)充分明確外部機構(gòu)的職責和權(quán)利。第二，做好考核機制設(shè)計及安排，促使外部管理機構(gòu)發(fā)揮主觀能動性。第三，在項目預(yù)算的制定和調(diào)整過程中，可以借鑒和參考過往項目表現(xiàn)、周邊同類或競品項目情況、整體市場趨勢、第三方專業(yè)機構(gòu)意見等。此外，防范和控制同業(yè)競爭風險，也是基金管理人需要重點關(guān)注的問題。

　　強化全生命周期支持

　　青衿之志，履踐致遠。REITs并不僅僅是“資產(chǎn)的IPO”，存續(xù)期內(nèi)，基金管理人唯有不斷提升主動管理能力、風險識別和管理能力，方能為投資人和資本市場持續(xù)創(chuàng)造價值、持續(xù)盤活存量資產(chǎn)。參考首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點情況，并針對基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)期長、培育周期長、存續(xù)期管理專業(yè)化要求高的特點，我們對基金管理人如何進一步發(fā)揮主動管理能力，提供一些參考和建議。

　　強化對REITs資產(chǎn)全生命周期的支持。在Pre-REITs階段，加大對REITs市場的研究、加深對基礎(chǔ)資產(chǎn)的理解、加強與原始權(quán)益人企業(yè)的協(xié)同，能夠有效幫助管理人在REITs發(fā)行后盡快度過“磨合期”；在申報階段，結(jié)合盡職調(diào)查情況提前預(yù)判項目可能存在的風險，并制定風險應(yīng)對措施；在基金存續(xù)期，強化預(yù)算制定過程，以現(xiàn)金流管理為抓手，對重大變化應(yīng)及時匯報，擬定應(yīng)對措施。

　　完善和細化配套機制。在首批REITs的實踐中，已有項目設(shè)置了外部專家咨詢委員會，對相關(guān)事項，基金管理人可在參考外部專家的意見和建議基礎(chǔ)上，履行必要程序后進行決策。在基金管理人尚未具備充足的運營管理能力前，此模式可以幫助管理人充分借鑒行業(yè)專家經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢。另外，儲備有經(jīng)驗的人才、重視團隊的搭建和管理，也將有助于夯實REITs業(yè)務(wù)長足發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　強調(diào)過程管理，建立定期評估體系。管理人在基金產(chǎn)品層面和基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)層面的運作，均應(yīng)建立監(jiān)控和評估體系，對于運作中尚不完善的地方加強事后監(jiān)督管理，基于對經(jīng)驗的總結(jié)切實提高主動管理水平。