第二批REITs產(chǎn)品蓄勢(shì)待發(fā)

　　自6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目在滬深交易所上市以來，各地相繼啟動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作，第二批REITs產(chǎn)品已蓄勢(shì)待發(fā)。伴隨REITs市場(chǎng)逐漸成熟，其對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的作用進(jìn)一步凸顯。與此同時(shí)，如何強(qiáng)化落實(shí)基金管理人主動(dòng)管理職責(zé)，愈發(fā)成為公募基金發(fā)展REITs業(yè)務(wù)、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營、暢通資金與資產(chǎn)銜接機(jī)制的重大課題。

　　構(gòu)建完善治理機(jī)制

　　基金管理人為REITs業(yè)務(wù)的開展設(shè)置了獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部門，配備了充足的投資或運(yùn)營人員。在REITs試點(diǎn)階段的實(shí)操過程中，面對(duì)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)和實(shí)操案例尚不豐富的挑戰(zhàn)，若能搭建完善的治理機(jī)制，則有助于提高對(duì)項(xiàng)目的把控，維持資產(chǎn)穩(wěn)健、持續(xù)運(yùn)營�；�于建信基金在公募REITs領(lǐng)域的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，以下探討了幾種可能的機(jī)制設(shè)計(jì)。

　　首先，針對(duì)基金和項(xiàng)目運(yùn)營管理的特點(diǎn)，區(qū)分日常事項(xiàng)、重大事項(xiàng)、臨時(shí)事項(xiàng)等，并區(qū)分每類事項(xiàng)的決策流程、最終決策機(jī)構(gòu)或部門。在基金份額持有人大會(huì)、公募基金管理人、項(xiàng)目公司層面實(shí)行分級(jí)決策和授權(quán)，在管理過程中始終把握“有章可循、有規(guī)可依、有據(jù)可查”的原則。

　　其次，在項(xiàng)目公司組織架構(gòu)設(shè)計(jì)方面，公募基金管理人可通過項(xiàng)目公司的股東（資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）向重要崗位委派人員，并明確各崗位的權(quán)責(zé)和任免機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)管理流程的控制。舉例來說，若委托外部管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》第三十九條規(guī)定，“基金管理人委托外部管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)自行派員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理”。實(shí)操中，應(yīng)如何將該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管理職責(zé)落到實(shí)處？一方面，委派的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)統(tǒng)籌或協(xié)助基金管理人搭建項(xiàng)目公司完善可行的財(cái)務(wù)管理體系；另一方面，應(yīng)始終重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金流收支情況、業(yè)務(wù)審批的完備性，做好不相容崗位的職責(zé)分離以防范內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)。

　　再次，基金管理人在根據(jù)相關(guān)指引要求制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資管理、項(xiàng)目運(yùn)營、內(nèi)控與風(fēng)險(xiǎn)管理制度和流程時(shí)，應(yīng)結(jié)合REITs在投資、運(yùn)營、風(fēng)控等環(huán)節(jié)不同于傳統(tǒng)公募基金的特點(diǎn)。比如，在項(xiàng)目盡職調(diào)查過程中，可結(jié)合法律法規(guī)制定項(xiàng)目準(zhǔn)入要求；投資決策應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有充分的依據(jù)，并提供詳細(xì)的研究報(bào)告和風(fēng)險(xiǎn)分析支持。在運(yùn)營管理中，可以逐步建立起對(duì)外部管理機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)外部管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分的盡職調(diào)查。在后續(xù)管理中，對(duì)擬聘請(qǐng)的第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，可以對(duì)其資質(zhì)、能力以及采購流程設(shè)計(jì)完備的評(píng)估制度。

　　厘清外部管理機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)利關(guān)系

　　REITs試點(diǎn)階段，基金管理人往往引入外部管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)部分運(yùn)營管理職責(zé)。此時(shí)，基金管理人既要依托于外部機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)，又需要切實(shí)履行主動(dòng)管理職責(zé)。

　　以產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs為例，產(chǎn)業(yè)園區(qū)為我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展、轉(zhuǎn)型及升級(jí)提供了重要的物理載體，其運(yùn)營管理需要統(tǒng)籌考慮政府政策、企業(yè)發(fā)展、人才等因素。面對(duì)園區(qū)在運(yùn)營管理方面的特殊性和復(fù)雜性，基金管理人需做好與外部管理機(jī)構(gòu)的角色分工，厘清外部管理機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)利。據(jù)此，我們總結(jié)了可供參考的模式：第一，在運(yùn)營管理協(xié)議中，應(yīng)充分明確外部機(jī)構(gòu)的職責(zé)和權(quán)利。第二，做好考核機(jī)制設(shè)計(jì)及安排，促使外部管理機(jī)構(gòu)發(fā)揮主觀能動(dòng)性。第三，在項(xiàng)目預(yù)算的制定和調(diào)整過程中，可以借鑒和參考過往項(xiàng)目表現(xiàn)、周邊同類或競(jìng)品項(xiàng)目情況、整體市場(chǎng)趨勢(shì)、第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見等。此外，防范和控制同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，也是基金管理人需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

　　強(qiáng)化全生命周期支持

　　青衿之志，履踐致遠(yuǎn)。REITs并不僅僅是“資產(chǎn)的IPO”，存續(xù)期內(nèi)，基金管理人唯有不斷提升主動(dòng)管理能力、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管理能力，方能為投資人和資本市場(chǎng)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值、持續(xù)盤活存量資產(chǎn)。參考首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)情況，并針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)期長(zhǎng)、培育周期長(zhǎng)、存續(xù)期管理專業(yè)化要求高的特點(diǎn)，我們對(duì)基金管理人如何進(jìn)一步發(fā)揮主動(dòng)管理能力，提供一些參考和建議。

　　強(qiáng)化對(duì)REITs資產(chǎn)全生命周期的支持。在Pre-REITs階段，加大對(duì)REITs市場(chǎng)的研究、加深對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的理解、加強(qiáng)與原始權(quán)益人企業(yè)的協(xié)同，能夠有效幫助管理人在REITs發(fā)行后盡快度過“磨合期”；在申報(bào)階段，結(jié)合盡職調(diào)查情況提前預(yù)判項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施；在基金存續(xù)期，強(qiáng)化預(yù)算制定過程，以現(xiàn)金流管理為抓手，對(duì)重大變化應(yīng)及時(shí)匯報(bào)，擬定應(yīng)對(duì)措施。

　　完善和細(xì)化配套機(jī)制。在首批REITs的實(shí)踐中，已有項(xiàng)目設(shè)置了外部專家咨詢委員會(huì)，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)，基金管理人可在參考外部專家的意見和建議基礎(chǔ)上，履行必要程序后進(jìn)行決策。在基金管理人尚未具備充足的運(yùn)營管理能力前，此模式可以幫助管理人充分借鑒行業(yè)專家經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢(shì)。另外，儲(chǔ)備有經(jīng)驗(yàn)的人才、重視團(tuán)隊(duì)的搭建和管理，也將有助于夯實(shí)REITs業(yè)務(wù)長(zhǎng)足發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　強(qiáng)調(diào)過程管理，建立定期評(píng)估體系。管理人在基金產(chǎn)品層面和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)層面的運(yùn)作，均應(yīng)建立監(jiān)控和評(píng)估體系，對(duì)于運(yùn)作中尚不完善的地方加強(qiáng)事后監(jiān)督管理，基于對(duì)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)切實(shí)提高主動(dòng)管理水平。