研讀公募REITs年報 客觀理性做投資

　　隨著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)的穩(wěn)步推進，目前在滬深兩市上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品已有12只，基金管理規(guī)模合計已達450億元。作為公募基金行業(yè)支持我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域和實體經(jīng)濟發(fā)展的重大創(chuàng)新品種，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs自去年首批產(chǎn)品發(fā)行上市以來，就引起了廣大投資者的重視和積極參與。

　　從首批成立的9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)布的年報數(shù)據(jù)看，截至2021年底，在9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的基金份額持有人中，個人投資者持有份額占比平均值為12%，比發(fā)行上市階段的個人投資者持有份額占比水平有所提升。這說明，個人投資者對公募REITs產(chǎn)品的關(guān)注度和參與度在逐步提升。從不同公募REITs產(chǎn)品的個人投資者持有份額占比數(shù)據(jù)橫向?qū)Ρ瓤�，基金�?guī)模越小的公募REITs產(chǎn)品，個人投資者持有份額占比越高。由此可見，個人投資者可能在公募REITs產(chǎn)品的二級市場定價過程中發(fā)揮越來越重要的作用。

　　與專業(yè)機構(gòu)投資者相比，大多數(shù)個人投資者不論在專業(yè)知識儲備，還是在日常時間和精力投入上比較有限。如何利用有限的時間，做好信息數(shù)據(jù)獲取以支持投資決策，對于個人投資者來說，是一項重要而不簡單的工作。

　　近期，首批成立的9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs均發(fā)布了2021年年度報告。作為這些產(chǎn)品的年度運作回顧總結(jié)的公開信息披露材料，年度報告的數(shù)據(jù)信息的重要性不言而喻。但是，每份近百頁的年報，要求每位投資者認真地從頭讀到尾可能不太現(xiàn)實。因此，可對公募REITs年度報告內(nèi)容進行梳理介紹，為投資者根據(jù)個人需求快速找到相關(guān)數(shù)據(jù)提供借鑒。

　　整體來說，公募REITs年度報告通常包括如下幾部分內(nèi)容：基金簡介、主要財務(wù)指標和基金收益分配情況、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況、除基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券之外的投資組合報告、管理人報告、托管人報告、資產(chǎn)支持證券管理人報告、外部管理機構(gòu)報告、審計報告、年度財務(wù)報告、評估報告、基金份額持有人信息、重大事件揭示等。

　　對于投資者來說，最關(guān)心的肯定是所投資的公募REITs產(chǎn)品當年經(jīng)營收益情況，這直接影響投資者當年持有份額的分紅情況，對基金內(nèi)在估值產(chǎn)生影響。投資者可通過對主要財務(wù)指標和基金收益分配情況等章節(jié)進行快速了解，也可通過對年度財務(wù)報告和評估報告中的詳細報表及會計規(guī)則等仔細進行查閱分析。

　　從首批9只公募REITs年報披露的財務(wù)狀況看，大部分產(chǎn)品達到此前預(yù)期的收入和EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤），實際值與預(yù)期值之間的波動幅度在±10%之間。在可供分配金額方面，首批公募REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)更突出，均實現(xiàn)甚至大幅超過此前的預(yù)期值，為投資者帶來切實可觀的分紅收益。

　　在這些關(guān)鍵財務(wù)指標的基礎(chǔ)上，投資者若想進一步了解數(shù)據(jù)背后基金及基礎(chǔ)設(shè)施項目運作的具體情況，則可以參閱基金簡介、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況、除基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券之外的投資組合報告、重大事件揭示等內(nèi)容。其中，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況不僅重點介紹該年度基礎(chǔ)設(shè)施項目的實際運營情況和財務(wù)信息，而且介紹了基礎(chǔ)設(shè)施項目所在行業(yè)的整體情況、競爭態(tài)勢及未來發(fā)展展望等，有利于投資者相對客觀全面地了解基礎(chǔ)設(shè)施項目的實際情況，進而做出投資判斷。

　　管理人報告、托管人報告、資產(chǎn)支持證券管理人報告、外部管理機構(gòu)報告、審計報告等內(nèi)容類似于公募REITs運作相關(guān)機構(gòu)的年度履職報告，便于投資者了解相關(guān)機構(gòu)的工作內(nèi)容和實際情況�；�金份額持有人信息則記錄了截至年末，基金份額持有人結(jié)構(gòu)及前十大持有人等數(shù)據(jù)情況。

　　通過上述介紹，投資者可初步了解公募REITs年度報告的框架結(jié)構(gòu)和重點內(nèi)容分布。希望廣大投資者在未來投資公募REITs的過程中，能夠抽出一定時間和精力研讀公募REITs年報，客觀理性地做出投資決策，更好地分享我國公募REITs市場發(fā)展的紅利。