首批保障性租賃住房REITs項(xiàng)目落地

　　中國證監(jiān)會辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳5月27日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。中國證券報記者同日獲悉，滬深交易所已同步接收廈門安居保障性租賃住房、深圳市人才安居集團(tuán)有限公司保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。

　　專家表示，推進(jìn)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目試點(diǎn)，是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會資本參與，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　嚴(yán)格規(guī)范回收資金用途

　　嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，《通知》在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構(gòu)建了有效的隔離機(jī)制，壓實(shí)參與機(jī)構(gòu)責(zé)任，切實(shí)防范REITs回收資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

　　《通知》明確了發(fā)起主體應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人。強(qiáng)調(diào)了回收資金用途的嚴(yán)格閉環(huán)管理機(jī)制，確保凈回收資金優(yōu)先用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，或用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域。此外，壓實(shí)機(jī)構(gòu)主體責(zé)任，要求發(fā)起人的控股股東、實(shí)際控制人不得挪用回收資金。加強(qiáng)溝通協(xié)作，證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委將指導(dǎo)滬深交易所、證監(jiān)局和地方發(fā)展改革委做好推薦、審核和日常監(jiān)管工作。

　　兩部門表示，將會同相關(guān)部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵權(quán)屬清晰、運(yùn)營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs，推動試點(diǎn)項(xiàng)目盡快落地，同時加強(qiáng)市場監(jiān)管，督促原始權(quán)益人和中介機(jī)構(gòu)誠實(shí)守信、歸位盡責(zé)，確保保障性租賃住房REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

　　向市場傳遞積極信號

　　首批保障性租賃住房REITs項(xiàng)目正式落地，向市場傳遞了積極信號。

　　公開資料顯示，深圳市人才安居集團(tuán)是住房專營機(jī)構(gòu)，已累計籌建各類保障性租賃住房15.8萬套。該集團(tuán)在“十四五”期間計劃承擔(dān)深圳三分之一的保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，亟需長期、大額、低成本的資金支持。

　　深圳市人才安居集團(tuán)有限公司董事長趙宏偉介紹，此次選取了4個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，所選取項(xiàng)目均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書，位于深圳核心區(qū)域或核心地段，產(chǎn)權(quán)清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可滿足發(fā)行REITs的收益率要求。而且，項(xiàng)目主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源，具有很強(qiáng)的民生和保障屬性。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，保障性租賃住房REITs試點(diǎn)有望較快推進(jìn)，更多試點(diǎn)項(xiàng)目將在未來一段時間落地。中國證券報記者了解到，目前不少企業(yè)在積極推進(jìn)項(xiàng)目申報工作。

　　引導(dǎo)資金加快保障房建設(shè)

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，解決租購并舉問題亟待好招實(shí)招，將保障性租賃住房項(xiàng)目納入REITs試點(diǎn)，或能趟出一條資本市場支持保障房的新路徑，有利于帶動增量投資，盤活存量土地和存量資產(chǎn)，進(jìn)而增加保障性租賃住房的有效供給。

　　目前，保障性租賃住房企業(yè)的融資模式以傳統(tǒng)債務(wù)融資為主，形成了一定的債務(wù)負(fù)擔(dān)。2021年6月，國家發(fā)展改革委印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基礎(chǔ)設(shè)施范疇。

　　專家指出，通過發(fā)行REITs可盤活沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，形成“投資建設(shè)住房-REITs盤活資產(chǎn)-回收資金再投資”的良性發(fā)展格局。北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授張崢說，REITs將為前期開發(fā)建設(shè)投資提供退出渠道，有助于吸引社會資本投資于租賃住房市場，形成投資良性循環(huán)。另有業(yè)內(nèi)人士表示，相比租賃住房企業(yè)直接IPO來說，實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)IPO”，即發(fā)行REITs可能是更便利的手段。