首批公募REITs獲批一周年 市場期待擴(kuò)容擴(kuò)募
上海證券報
5月17日，首批公募基金REITs“獲準(zhǔn)生證”迎來一周年。目前，公募REITs已有12只產(chǎn)品上市，募資規(guī)模達(dá)到458億元。
與此同時，與之相配套的擴(kuò)募細(xì)則已進(jìn)入公開征求意見階段，業(yè)內(nèi)正持續(xù)挖掘品類，試圖在細(xì)分賽道上形成可復(fù)制、可規(guī)�；南劝l(fā)優(yōu)勢。
記者采訪獲悉，目前北京和深圳均有租賃住房項(xiàng)目申報，且進(jìn)度相對靠前。同時，還有機(jī)構(gòu)挖掘新能源、清潔能源、旅游景區(qū)等項(xiàng)目，試圖獨(dú)辟蹊徑。就擴(kuò)募而言，業(yè)內(nèi)較為關(guān)注項(xiàng)目和定價等要求，且部分公司已開始搭建REITs平臺，為資產(chǎn)注入做好基礎(chǔ)建設(shè)。
抗通脹屬性強(qiáng)
自去年5月17日首批9只公募REITs獲得準(zhǔn)生證后，公募REITs的發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)。目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陸續(xù)上市，募資規(guī)模達(dá)到458.12億元。
今年首發(fā)的華夏中國交建REIT，吸引了超1500億元資金的追捧。其中，面向公眾投資者發(fā)行的規(guī)模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首發(fā)的最低紀(jì)錄。
與此同時，公募REITs今年在二級市場的穩(wěn)健表現(xiàn)也備受關(guān)注。
Wind統(tǒng)計顯示，截至5月16日，12只公募REITs今年以來的平均漲幅達(dá)到0.86%。5只公募REITs出現(xiàn)逆勢上漲，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)上漲10.56%，中航首鋼生物質(zhì)REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的年內(nèi)漲幅都超過3%。
整體看，公募REITs的項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)平穩(wěn)。
基金一季報數(shù)據(jù)顯示，9只公募基金REITs凈利潤實(shí)現(xiàn)正收益，平安廣州交投廣河高速公路REIT凈利潤高達(dá)3961.26萬元，東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT凈利潤超過2000萬元。
中航基金不動產(chǎn)投資部表示，在當(dāng)前試點(diǎn)階段，公募REITs上市需經(jīng)過嚴(yán)格的審核流程。“優(yōu)中選優(yōu)”的項(xiàng)目，獲得投資人追捧�！盎A(chǔ)設(shè)施天然具有運(yùn)營穩(wěn)定、收益穩(wěn)定的特性，使得公募REITs在股市劇烈波動之下，展現(xiàn)了突出的抗通脹屬性。”
北京和深圳租賃住房項(xiàng)目有望先行
公募REITs正在不斷擴(kuò)容。
目前有3單項(xiàng)目有望接力公募REITs發(fā)行。上交所網(wǎng)站顯示，有2單高速公路REITs，分別為“華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”和“國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，項(xiàng)目狀態(tài)分別為“已受理”和“已反饋”。深交所網(wǎng)站顯示，有1單發(fā)電項(xiàng)目，為“鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，項(xiàng)目狀態(tài)為“已問詢”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前全國正在推進(jìn)的公募REITs項(xiàng)目上百個，涉及高速公路、倉儲物流、清潔能源（新能源）、保障性租賃住房、旅游景區(qū)等方面。特別是保障性租賃住房，成為業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的項(xiàng)目，“目前進(jìn)度比較靠前的是北京和深圳的項(xiàng)目”。
從公開信息來看，不少地區(qū)在積極儲備保障性租賃住房項(xiàng)目。
例如，今年4月，深圳市人才安居集團(tuán)向國家發(fā)展改革委報送全國首個保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。5月6日，蘇州恒泰控股公司發(fā)布“關(guān)于菁英公寓公募REITs基金管理人”的中標(biāo)公告，華泰證券中標(biāo)。5月10日，西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目發(fā)布中標(biāo)結(jié)果，中標(biāo)人為中信證券（聯(lián)合體：華夏基金）。
此外，上海、甘肅、合肥等地也發(fā)文支持開展保障性租賃住房公募REITs的項(xiàng)目申報。
提前布局項(xiàng)目擴(kuò)募
公募REITs擴(kuò)募已提上議程。4月15日，滬深交易所針對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的擴(kuò)募指引公開征求意見。多位業(yè)內(nèi)人士表示，細(xì)則出臺將為擴(kuò)募提供標(biāo)準(zhǔn)，目前更加關(guān)注項(xiàng)目要求和定價兩方面因素。
博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，擴(kuò)募指引公開征求意見出臺，意味著存續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資產(chǎn)經(jīng)營平臺，有了形成“投、融、管、退”良性循環(huán)的法理基礎(chǔ)。在成熟的公募REITs市場上，基金規(guī)模是影響其份額流動性和二級市場價格波動的關(guān)鍵因素，更大資產(chǎn)規(guī)模象征著底層資產(chǎn)更具分散性，能有效防范個別資產(chǎn)或個別區(qū)域的風(fēng)險，降低較大規(guī)模交易后所造成的價格沖擊。
記者了解到，招商蛇口正計劃和研究將內(nèi)部合適的成熟資產(chǎn)注入博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT。招商蛇口和博時持續(xù)聯(lián)動，對外共同尋找合適可注入REITs資產(chǎn)，助力REITs規(guī)模擴(kuò)大。
關(guān)于擴(kuò)募過程中的合理定價問題，中航基金不動產(chǎn)投資部表示，可從三方面入手，保證原持有人、新持有人的利益平衡：一是確保擴(kuò)募資產(chǎn)定價合理，二是確保公募基金管理人擴(kuò)募程序合理，三是確保擴(kuò)募資產(chǎn)上市之后運(yùn)行機(jī)制合理。
