擴(kuò)募機(jī)制助力 公募REITs市場(chǎng)健康發(fā)展

　　證監(jiān)會(huì)日前指導(dǎo)滬深交易所分別制定發(fā)布了《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》（以下統(tǒng)稱“指引”），公募REITs擴(kuò)募規(guī)則正式落地。此舉有助于存續(xù)期產(chǎn)品的投資組合優(yōu)化和持續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模的有效增長(zhǎng)將起到積極促進(jìn)作用，從而有力提升公募REITs長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)值并促進(jìn)我國(guó)公募REITs市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　明確擴(kuò)募三種方式

　　擴(kuò)募是指在公募REITs首次發(fā)行后，于存續(xù)期間內(nèi)再次發(fā)行基金份額募集資金，并將該資金用于新購(gòu)入資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合的行為。由于我國(guó)公募REITs要求每年分紅金額不低于可供分配金額的90%，公募REITs可支配的現(xiàn)金流較少，新購(gòu)入資產(chǎn)主要依賴外部融資，其中擴(kuò)募是重要融資方式之一。

　　指引對(duì)存續(xù)期公募REITs新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件、程序安排、發(fā)售定價(jià)、信息披露等方面做了詳細(xì)規(guī)定，涉及對(duì)存續(xù)期公募REITs基金、主要參與機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等方面的具體要求。主要關(guān)注點(diǎn)有以下幾方面：

　　對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金的要求。運(yùn)作時(shí)間原則上滿12個(gè)月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況良好，投資運(yùn)作穩(wěn)健，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范。

　　對(duì)主要參與機(jī)構(gòu)的要求�；�金管理人、基金托管人、持有份額不低于20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人等主體應(yīng)當(dāng)符合指引中相關(guān)要求，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)符合首次發(fā)行相關(guān)條件。

　　對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的要求。擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與首次發(fā)售要求一致。

　　擴(kuò)募的方式和定價(jià)。公募REITs擴(kuò)募共有三種方式，可以向不特定對(duì)象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開(kāi)擴(kuò)募），也可以向特定對(duì)象發(fā)售（即定向擴(kuò)募，每次發(fā)售對(duì)象不超過(guò)35名）。三種擴(kuò)募方式在定價(jià)方面有所不同，其中：向原持有人配售的，基金管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)（如有）應(yīng)根據(jù)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格和新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值等有關(guān)因素，合理確定配售價(jià)格；公開(kāi)擴(kuò)募的，發(fā)售價(jià)格應(yīng)當(dāng)不低于發(fā)售階段公告招募說(shuō)明書(shū)前20個(gè)交易日或者前1個(gè)交易日的基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價(jià)；定向擴(kuò)募的，發(fā)售價(jià)格應(yīng)當(dāng)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價(jià)的90%。

　　完善市場(chǎng)制度建設(shè)

　　公募REITs擴(kuò)募機(jī)制的建立，對(duì)完善公募REITs市場(chǎng)建設(shè)、提升市場(chǎng)規(guī)模、優(yōu)化公募REITs產(chǎn)品投資組合等具有重要促進(jìn)作用。結(jié)合境外公募REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，建立擴(kuò)募機(jī)制是公募REITs市場(chǎng)逐漸邁向成熟的標(biāo)志之一。

　　進(jìn)一步完善市場(chǎng)制度建設(shè)。建立擴(kuò)募機(jī)制將規(guī)范和引導(dǎo)公募REITs存續(xù)期間新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及相關(guān)決策、信息披露等事項(xiàng)的業(yè)務(wù)規(guī)則。

　　促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)模有效增長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展。從境外公募REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，擴(kuò)募對(duì)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模的增長(zhǎng)起到重要助推作用。根據(jù)中金公司研究，近年來(lái)美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模達(dá)到300億美元至500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%至4%，占年度市場(chǎng)融資（包括股債等各種融資渠道）總額的四至六成。

　　有助于公募REITs產(chǎn)品投資組合優(yōu)化和持續(xù)經(jīng)營(yíng)。擴(kuò)募機(jī)制有利于基金管理人通過(guò)增加同類資產(chǎn)的管理規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模管理優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值創(chuàng)造。擴(kuò)募可進(jìn)一步促進(jìn)公募REITs投資組合優(yōu)化，增加底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的分散程度，降低個(gè)別資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公募REITs產(chǎn)品整體的負(fù)面影響。同時(shí)，擴(kuò)募將有助于解決特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs產(chǎn)品存在資產(chǎn)收益權(quán)到期的問(wèn)題。

　　進(jìn)一步提高市場(chǎng)參與主體的積極性。從公募REITs投資人視角來(lái)看，擴(kuò)募為投資人進(jìn)一步分享基礎(chǔ)設(shè)施收益提供了可能性。境外成熟公募REITs的擴(kuò)募經(jīng)驗(yàn)表明，在優(yōu)秀基金管理人主導(dǎo)的擴(kuò)募案例中：從長(zhǎng)期來(lái)看，單位份額分紅穩(wěn)定增長(zhǎng)，部分得益于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的持續(xù)注入；從短期來(lái)看，擴(kuò)募可以增加公募REITs市值，改善交易流動(dòng)性。從原始權(quán)益人角度看，擴(kuò)募意味著更多成熟的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)可裝入公募REITs，將進(jìn)一步提升公募REITs的長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)值。