擴募機制助力 公募REITs市場健康發(fā)展

　　證監(jiān)會日前指導滬深交易所分別制定發(fā)布了《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》（以下統(tǒng)稱“指引”），公募REITs擴募規(guī)則正式落地。此舉有助于存續(xù)期產(chǎn)品的投資組合優(yōu)化和持續(xù)經(jīng)營，對公募REITs市場規(guī)模的有效增長將起到積極促進作用，從而有力提升公募REITs長期戰(zhàn)略價值并促進我國公募REITs市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　明確擴募三種方式

　　擴募是指在公募REITs首次發(fā)行后，于存續(xù)期間內(nèi)再次發(fā)行基金份額募集資金，并將該資金用于新購入資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合的行為。由于我國公募REITs要求每年分紅金額不低于可供分配金額的90%，公募REITs可支配的現(xiàn)金流較少，新購入資產(chǎn)主要依賴外部融資，其中擴募是重要融資方式之一。

　　指引對存續(xù)期公募REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的條件、程序安排、發(fā)售定價、信息披露等方面做了詳細規(guī)定，涉及對存續(xù)期公募REITs基金、主要參與機構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施項目等方面的具體要求。主要關(guān)注點有以下幾方面：

　　對基礎(chǔ)設(shè)施基金的要求。運作時間原則上滿12個月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況良好，投資運作穩(wěn)健，會計基礎(chǔ)工作規(guī)范。

　　對主要參與機構(gòu)的要求�；�金管理人、基金托管人、持有份額不低于20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人等主體應當符合指引中相關(guān)要求，原始權(quán)益人應當符合首次發(fā)行相關(guān)條件。

　　對基礎(chǔ)設(shè)施項目的要求。擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的標準和要求與首次發(fā)售要求一致。

　　擴募的方式和定價。公募REITs擴募共有三種方式，可以向不特定對象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開擴募），也可以向特定對象發(fā)售（即定向擴募，每次發(fā)售對象不超過35名）。三種擴募方式在定價方面有所不同，其中：向原持有人配售的，基金管理人、財務顧問（如有）應根據(jù)公募REITs二級市場價格和新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的市場價值等有關(guān)因素，合理確定配售價格；公開擴募的，發(fā)售價格應當不低于發(fā)售階段公告招募說明書前20個交易日或者前1個交易日的基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價；定向擴募的，發(fā)售價格應當不低于定價基準日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價的90%。

　　完善市場制度建設(shè)

　　公募REITs擴募機制的建立，對完善公募REITs市場建設(shè)、提升市場規(guī)模、優(yōu)化公募REITs產(chǎn)品投資組合等具有重要促進作用。結(jié)合境外公募REITs發(fā)展經(jīng)驗來看，建立擴募機制是公募REITs市場逐漸邁向成熟的標志之一。

　　進一步完善市場制度建設(shè)。建立擴募機制將規(guī)范和引導公募REITs存續(xù)期間新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目及相關(guān)決策、信息披露等事項的業(yè)務規(guī)則。

　　促進市場規(guī)模有效增長和持續(xù)發(fā)展。從境外公募REITs發(fā)展經(jīng)驗來看，擴募對公募REITs市場規(guī)模的增長起到重要助推作用。根據(jù)中金公司研究，近年來美國REITs年度擴募規(guī)模達到300億美元至500億美元，約占當年市值總量的2%至4%，占年度市場融資（包括股債等各種融資渠道）總額的四至六成。

　　有助于公募REITs產(chǎn)品投資組合優(yōu)化和持續(xù)經(jīng)營。擴募機制有利于基金管理人通過增加同類資產(chǎn)的管理規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模管理優(yōu)勢，實現(xiàn)更高的價值創(chuàng)造。擴募可進一步促進公募REITs投資組合優(yōu)化，增加底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的分散程度，降低個別資產(chǎn)經(jīng)營風險對公募REITs產(chǎn)品整體的負面影響。同時，擴募將有助于解決特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs產(chǎn)品存在資產(chǎn)收益權(quán)到期的問題。

　　進一步提高市場參與主體的積極性。從公募REITs投資人視角來看，擴募為投資人進一步分享基礎(chǔ)設(shè)施收益提供了可能性。境外成熟公募REITs的擴募經(jīng)驗表明，在優(yōu)秀基金管理人主導的擴募案例中：從長期來看，單位份額分紅穩(wěn)定增長，部分得益于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的持續(xù)注入；從短期來看，擴募可以增加公募REITs市值，改善交易流動性。從原始權(quán)益人角度看，擴募意味著更多成熟的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)可裝入公募REITs，將進一步提升公募REITs的長期戰(zhàn)略價值。