公募REITs資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更趨專(zhuān)業(yè)化精細(xì)化
東吳基金管理有限公司 李軍
截至8月末，滬深兩市發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs合計(jì)17單，總發(fā)行份額112億份，總發(fā)行規(guī)模579.4億元。加上尚處于審核階段的產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市單數(shù)不久將有望突破20單。
目前，REITs上市資產(chǎn)類(lèi)型已涵蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、保障性租賃住房、清潔能源和生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施，其中高速公路資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)發(fā)行量相對(duì)較大，發(fā)行規(guī)模分別占全市場(chǎng)發(fā)行量的51.4%和17.2%。清潔能源基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房作為國(guó)內(nèi)REITs的新增資產(chǎn)類(lèi)型，激發(fā)了全市場(chǎng)高度的投資熱情。未來(lái)隨著擴(kuò)募常態(tài)化和基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)持續(xù)深入推進(jìn)，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類(lèi)型有望不斷充實(shí)并豐富。
與此同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施在通過(guò)REITs完成上市后，資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)水平持續(xù)受到市場(chǎng)的關(guān)注和驗(yàn)證，運(yùn)行模式發(fā)生改變，所適用的管理原則和決策程序更加規(guī)范和透明。
第一，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)秉持持有人利益優(yōu)先的原則。
在治理結(jié)構(gòu)上，REITs頂層權(quán)利架構(gòu)為基金份額持有人大會(huì)，持有人大會(huì)對(duì)基金管理及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重大事項(xiàng)展開(kāi)決策。為最大程度保障決策的公平公正，持有人大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間、召集流程、會(huì)議形式、審議事項(xiàng)、議事程序、表決機(jī)制、決議結(jié)果等均須予以公告，決議向監(jiān)管備案。律師、公證機(jī)構(gòu)（適用于以通訊表決的情形）全程參與監(jiān)督，出具的法律意見(jiàn)書(shū)和公證書(shū)一并公告。
在收益分配上，REITs應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給持有人，且收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。管理人在收益分配前將公告分紅方案并在定期報(bào)告中對(duì)基金的分配情況做持續(xù)說(shuō)明。
在日常運(yùn)營(yíng)中，REITs還應(yīng)當(dāng)遵循監(jiān)管機(jī)構(gòu)為保護(hù)投資人利益而制定的有關(guān)負(fù)債率、關(guān)聯(lián)交易、資產(chǎn)購(gòu)入和出售等方面的規(guī)定，落實(shí)對(duì)于印章、合同、賬冊(cè)、檔案管理的要求，建立賬戶(hù)及現(xiàn)金流管理機(jī)制，防止現(xiàn)金流流失或挪用等。對(duì)于超出監(jiān)管界定范圍、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況、現(xiàn)金流或產(chǎn)生現(xiàn)金流能力發(fā)生重大變化等情形，對(duì)于管理基礎(chǔ)設(shè)施基金的主要負(fù)責(zé)人員發(fā)生變動(dòng)，以及其它可能對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金份額持有人利益或基金資產(chǎn)凈值產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)，基金管理人應(yīng)當(dāng)發(fā)布臨時(shí)公告說(shuō)明相關(guān)情況，在達(dá)到規(guī)定的觸發(fā)條件時(shí)召集持有人大會(huì)。
第二，REITs上市后應(yīng)最大程度保障基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目生產(chǎn)和運(yùn)作的穩(wěn)定。
考慮到基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)性和連貫性，尤其對(duì)于提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，須確保REITs對(duì)國(guó)家有關(guān)監(jiān)管要求的嚴(yán)格落實(shí)和運(yùn)營(yíng)管理義務(wù)的有效履行，從而保障公共利益。目前，一般由REITs基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人和項(xiàng)目公司委托原始權(quán)益人作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，各方簽署運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議確定相關(guān)權(quán)責(zé)利關(guān)系。
在人員安排方面，項(xiàng)目公司一般采用“凈殼化”管理，僅由管理人派駐法定代表人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和監(jiān)事至項(xiàng)目公司，或再額外保留關(guān)鍵崗位的少量人員。REITs上市前，發(fā)行人可根據(jù)自身情況選擇新設(shè)項(xiàng)目公司進(jìn)行資產(chǎn)剝離，或轉(zhuǎn)移標(biāo)的項(xiàng)目公司的員工勞動(dòng)關(guān)系到專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，即REITs的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或發(fā)行人旗下的其它平臺(tái)。在基金存續(xù)期間，項(xiàng)目公司通過(guò)支付運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)的方式覆蓋相關(guān)職工的薪酬，并根據(jù)實(shí)際情況設(shè)定薪酬的增長(zhǎng)水平。
在業(yè)務(wù)流程方面，管理人負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司預(yù)算資金的審批，對(duì)項(xiàng)目公司的支出對(duì)應(yīng)預(yù)算計(jì)劃、業(yè)務(wù)合同和用款申請(qǐng)進(jìn)行核查，審批通過(guò)后出具指令由監(jiān)管銀行審核后對(duì)應(yīng)劃轉(zhuǎn)。此外，管理人對(duì)關(guān)聯(lián)交易設(shè)置控制和審查機(jī)制，核查其公允性，做專(zhuān)門(mén)審批。管理人的相關(guān)審批不改變發(fā)行人既有業(yè)務(wù)體系，以在合規(guī)前提下保障業(yè)務(wù)順暢為基本原則。管理人多采用項(xiàng)目駐場(chǎng)和線上管理相結(jié)合的辦公方式，或?qū)⒐芾砣藢徟K嵌入原線下單據(jù)作標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行，或通過(guò)系統(tǒng)改造實(shí)現(xiàn)管理人的審核管理系統(tǒng)與發(fā)行人的業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)相銜接，在維持發(fā)行人原有業(yè)務(wù)系統(tǒng)穩(wěn)定的同時(shí)，提升審批效率及安全性。
在日常管理決策方面，REITs一般設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)，或視必要設(shè)立關(guān)聯(lián)交易委員會(huì)，對(duì)日常運(yùn)營(yíng)中尚不觸及召集持有人大會(huì)事由的重大情況進(jìn)行集體決策，例如對(duì)于年度預(yù)算管理計(jì)劃、超過(guò)預(yù)算的必要支出、聘請(qǐng)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)履行審計(jì)、法律顧問(wèn)、工程盡調(diào)等工作的議題，需提交至上述管理委員會(huì)進(jìn)行審批。
第三，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效，同時(shí)增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)透明度。
在充分保障投資人利益的前提下，REITs通過(guò)科學(xué)合理的績(jī)效及考評(píng)設(shè)置，在機(jī)制上給予了運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)更大的自主性和積極性，有效促進(jìn)了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和管理效能的提升。同時(shí)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)定和完成情況向社會(huì)公開(kāi)，增強(qiáng)了運(yùn)營(yíng)的透明度。
運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的收費(fèi)一般由固定管理費(fèi)和浮動(dòng)管理費(fèi)兩部分組成，固定管理費(fèi)一般與發(fā)行規(guī)模或基金凈資產(chǎn)掛鉤，以此滿(mǎn)足運(yùn)營(yíng)當(dāng)中的必要成本開(kāi)支；浮動(dòng)管理費(fèi)通常與績(jī)效目標(biāo)關(guān)聯(lián)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的獎(jiǎng)金激勵(lì)。
運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)交割完成后實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧。運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的付現(xiàn)成本開(kāi)支及其增長(zhǎng)率于上市前確定后，存續(xù)期間成本一般由項(xiàng)目公司根據(jù)上市前確定的費(fèi)率和標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)打包支付，或在預(yù)算框架內(nèi)根據(jù)實(shí)際情況經(jīng)管理人、運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)審核后支付。
REITs在招募說(shuō)明書(shū)中對(duì)上市當(dāng)年和次年的收入、成本、利潤(rùn)、可供分配金額等進(jìn)行了預(yù)測(cè)，管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)預(yù)測(cè)情況，或再進(jìn)一步細(xì)化運(yùn)營(yíng)收益目標(biāo)或現(xiàn)金分派率目標(biāo)，根據(jù)各期達(dá)成情況，經(jīng)管理人審核后，項(xiàng)目公司向運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)支付浮動(dòng)管理費(fèi)。運(yùn)營(yíng)超出兩年預(yù)測(cè)期后，管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況核定新的績(jī)效目標(biāo)并報(bào)運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。上述計(jì)劃完成情況和費(fèi)用支付情況會(huì)在定期報(bào)告中予以披露。
REITs的相關(guān)機(jī)制安排增強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)的透明度。有鑒于此，發(fā)行人、原始權(quán)益人、管理人、相關(guān)中介機(jī)構(gòu)等主體在對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流和收益的預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循歷史趨勢(shì)并客觀評(píng)判現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況，部分類(lèi)型基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益水平受疫情影響較大，更需謹(jǐn)慎合理的預(yù)測(cè)。
除以上三點(diǎn)外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs在實(shí)際運(yùn)營(yíng)工作中還有很多細(xì)化的原則和流程。未來(lái)隨著更多基礎(chǔ)設(shè)施REITs陸續(xù)上市，依據(jù)不同的行業(yè)特征和監(jiān)管要求、不同的區(qū)域和基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)既有的運(yùn)營(yíng)制度和管理文化等因素，REITs在運(yùn)營(yíng)管理方面將呈現(xiàn)出高度專(zhuān)業(yè)化、深度精細(xì)化的發(fā)展趨勢(shì)。更多卓越的運(yùn)營(yíng)管理公司將借REITs進(jìn)一步鍛造運(yùn)營(yíng)水平并提升知名度，專(zhuān)門(mén)從事公募REITs業(yè)務(wù)的基金專(zhuān)業(yè)子公司也可能將應(yīng)運(yùn)而生并有望獲得廣闊的發(fā)展前景。
