完善市場(chǎng)和政策運(yùn)行機(jī)制 推動(dòng)REITs進(jìn)一步發(fā)展

　　自2019年基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)調(diào)研工作在全國(guó)緊鑼密鼓展開至今已2年有余，監(jiān)管部門以及基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與主體為基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)現(xiàn)“從0到1”的突破付出了大量的精力、時(shí)間和智慧。2021年6月21日，9只公募REITs成功上市；第二批申報(bào)項(xiàng)目也已受理。如今，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策方面利好頻傳，示范效應(yīng)逐漸凸顯，市場(chǎng)反響漸趨理性，可以說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs即將迎來(lái)迄今最好的發(fā)展機(jī)遇。

　　政策持續(xù)加碼

　　隨著各項(xiàng)支持政策落地，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展環(huán)境也在不斷優(yōu)化。國(guó)家戰(zhàn)略方面，2021年3月13日發(fā)布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確提出“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，標(biāo)志著公募REITs這一優(yōu)質(zhì)工具已上升至國(guó)家戰(zhàn)略層面，成為國(guó)家認(rèn)可、積極推進(jìn)以提升投資效率、促進(jìn)投資合理增長(zhǎng)的重要手段。7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，一方面明確指出開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，對(duì)推動(dòng)形成市場(chǎng)主導(dǎo)的投資內(nèi)生增長(zhǎng)機(jī)制，提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效，構(gòu)建投資領(lǐng)域新發(fā)展格局具有重要意義。另一方面也進(jìn)一步擴(kuò)大了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，且將試點(diǎn)區(qū)域放開至全國(guó)。地方支持方面，2021年6月，上海市發(fā)布《關(guān)于上海加快打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展新高地的實(shí)施意見》，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目梳理儲(chǔ)備、遴選申報(bào)、發(fā)行交易、運(yùn)營(yíng)管理等全流程、全鏈條推動(dòng)上海市基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，加快打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的REITs發(fā)展新高地和REITs產(chǎn)品發(fā)行交易首選地。此外，北京、廣州、成都、蘇州等地也相繼出臺(tái)REITs支持政策，全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展。

　　首批試點(diǎn)項(xiàng)目示范效應(yīng)顯著

　　自首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來(lái)，公募REITs在促進(jìn)再投資、豐富投資品種等方面的示范作用逐漸凸顯，具體表現(xiàn)為：一是基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)成為盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)的一項(xiàng)重要舉措。9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市合計(jì)募集金額為314.03億元，對(duì)于企業(yè)盤活資產(chǎn)、回收資金、促進(jìn)再投資、增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)活力等方面都有著重大意義。一方面，改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，降低杠桿。另一方面，可以有效幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)向重運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)換，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展將發(fā)揮重要作用。二是有利于完善資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制�；�礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的正式啟航，為基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)提供了資產(chǎn)定價(jià)有效的“錨”，有助于為長(zhǎng)期缺乏市場(chǎng)化定價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)提供參考，緩解不動(dòng)產(chǎn)缺乏公開市場(chǎng)的權(quán)益定價(jià)導(dǎo)致的價(jià)格失真問(wèn)題。三是豐富投資品種、拓寬投資渠道。基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)的中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品，為各類投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)投資提供了便利的渠道，幫助投資者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置，幫助投資組合前沿向外延伸，滿足養(yǎng)老金、社保資金、居民理財(cái)資金對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資需求。

　　市場(chǎng)情緒回歸理性

　　自基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)伊始，交易所、金融機(jī)構(gòu)等都通過(guò)不同渠道、不同形式開展投資者教育工作，引導(dǎo)投資人正確認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資價(jià)值。首批試點(diǎn)項(xiàng)目上市以來(lái)，觀察二級(jí)市場(chǎng)的投資表現(xiàn)，可以看到投資者教育工作已初顯成果，市場(chǎng)情緒回歸理性。

　　首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs價(jià)格經(jīng)歷了先漲后跌到趨穩(wěn)的過(guò)程。上市首日均高開收漲、成交活躍，9只REITs全部溢價(jià)發(fā)行。之后成交量呈現(xiàn)出逐漸平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，部分期間破發(fā)REITs價(jià)格調(diào)整到位后出現(xiàn)反彈，市場(chǎng)由情緒交易逐步回歸價(jià)值交易。市場(chǎng)投資者已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到REITs作為投資產(chǎn)品，其穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長(zhǎng)期持有的“角色定位”，更加關(guān)注REITs底層資產(chǎn)及其現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)未來(lái)可期

　　與國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)相比，我國(guó)的公募REITs市場(chǎng)仍處于試點(diǎn)階段。固基修道，行而不輟，則未來(lái)可期。為了不斷完善REITs市場(chǎng)和政策運(yùn)行機(jī)制，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，我們總結(jié)了首批試點(diǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)開展過(guò)程中對(duì)發(fā)行人、投資人關(guān)注問(wèn)題的梳理，從實(shí)操角度提出如下幾點(diǎn)供進(jìn)一步探討。

　　一是優(yōu)化重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策。在實(shí)操中，重組環(huán)節(jié)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)行人需按照全部增值額的25%繳納所得稅，但是發(fā)行人作為戰(zhàn)略配售投資人，還需要返投公募REITs產(chǎn)品至少20%的份額。針對(duì)發(fā)行人返投部分，發(fā)行人實(shí)質(zhì)并未獲得相關(guān)收益，這部分稅負(fù)的繳納極大影響了發(fā)行人的積極性，建議進(jìn)一步出臺(tái)更具有支持性的配套支持政策，對(duì)所得稅進(jìn)行一定程度的優(yōu)惠、減免。

　　二是提升國(guó)有資產(chǎn)交易效率。國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的主要持有人為國(guó)有企業(yè)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定需履行進(jìn)場(chǎng)交易程序，限于時(shí)效性、不確定性，將極大地增加REITs發(fā)行難度，降低發(fā)行人積極性。

　　REITs在發(fā)行定價(jià)環(huán)節(jié)天然具有“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”的功能，其交易價(jià)值具備公允性。因此建議從地方政府甚至國(guó)家層面出臺(tái)公募REITs國(guó)資交易配套政策，降低操作難度，優(yōu)化操作流程。

　　三是優(yōu)化REITs交易架構(gòu)。首批項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)均為“公募基金+ABS”，并在實(shí)操的過(guò)程中去掉了部分項(xiàng)目中擁有的“私募基金”結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品簡(jiǎn)化。建議繼續(xù)探索優(yōu)化REITs交易結(jié)構(gòu)，在首批項(xiàng)目的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新。

　　四是加強(qiáng)REITs流動(dòng)性。REITs仍有大量的份額在場(chǎng)外。目前一些投資人基于場(chǎng)外份額對(duì)估值、記賬等方面的優(yōu)勢(shì)，且如果轉(zhuǎn)場(chǎng)內(nèi)部分投資人反饋需按日以市場(chǎng)收盤價(jià)計(jì)價(jià)，對(duì)工作量及估值都有較大影響。但是作為上市的封閉式基金，不存在開放申購(gòu)贖回這一退出渠道，影響了這部分份額的交易流動(dòng)性。建議考慮建設(shè)場(chǎng)外份額的統(tǒng)一撮合交易平臺(tái)，增加REITs流動(dòng)性，為REITs的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。