北京首批限競房即將入市，預(yù)計(jì)下半年批量供應(yīng)解渴
新建商品住宅極為稀缺的北京市將迎來限競房井噴時代。
6月8日，北京市住建委掛出6個新房預(yù)售項(xiàng)目，其中三個限競房項(xiàng)目。這三個項(xiàng)目分別是位于房山良鄉(xiāng)的金樾和著和旭輝城，以及位于大興瀛海的瀛海府，預(yù)計(jì)將向市場供應(yīng)23.14萬平方米限競房。
房山良鄉(xiāng)兩項(xiàng)目金樾和著和旭輝城的預(yù)售均價限定均為38994元/平方米，最高不得超過40944元/平方米，且執(zhí)行“9070”政策。良鄉(xiāng)周邊有五六個商品住宅項(xiàng)目在售，今年以來，商品住宅的成交均價在4萬-5萬元/平方米，相比之下，限競房項(xiàng)目在價格上優(yōu)勢明顯，而緊湊的戶型則使得其總價上優(yōu)勢更為突出。限競房的主力產(chǎn)品90平方米總價為351萬元，而良鄉(xiāng)商品住宅項(xiàng)目今年的套均成交價為581萬元，限競房的單套總價比商品住宅低了230萬元。
非常明顯，限競房項(xiàng)目將對剛需、剛改客群形成極大吸引。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這3個項(xiàng)目的入市簽約，將直接拉低北京2018年上半年市場均價2%-3%。
不過，令業(yè)內(nèi)擔(dān)擾的是，房山的市場需求能否支撐兩項(xiàng)目的龐大貨量。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，兩項(xiàng)目的取證面積分別為9.4萬平方米和10.3萬平方米，按套數(shù)計(jì)約為2000套。而據(jù)思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房山區(qū)新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手相加，今年1-5月，房山住宅的總需求量為3893套。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅分析，未來2000套新房的入市，對區(qū)域樓市將產(chǎn)生巨大沖擊，有可能會吸聚整個京西五環(huán)外區(qū)域的新房及二手房置業(yè)需求，造成房源去化速度的減慢，并因此作用到區(qū)域房價水平，特別是對京西的二手市場，將會起到拉低二手房價的實(shí)際收效，給剛剛出現(xiàn)復(fù)蘇契機(jī)的二手市場造成重壓。大興瀛海府的銷售局面相對樂觀，該項(xiàng)目的預(yù)售均價為52449元/平方米，最高不得超過55071元/平方米，與緊鄰兩商品住宅項(xiàng)目突破6萬元的成交價格相比，優(yōu)勢較為明顯。另外，瀛海府可售住宅的體量較小，計(jì)劃預(yù)售的面積也不過33842平方米，約可提供300余套限競房，而大興南海子周邊在售項(xiàng)目大多為高端改善項(xiàng)目，瀛海府的單價優(yōu)勢將有效聚集區(qū)域客流。
郭毅認(rèn)為，面對未來的激烈市場競爭，限競房項(xiàng)目爭相搶先入市，率先收攏購房需求成為房企共同的選擇，如果土地市場依舊保持與去年相同的供地速度和競地規(guī)則，土地市場和商品房市場供量同步增加，一方面微觀樓市很可能因供量集中、供不應(yīng)求造成滯銷，另一方面商品房的滯銷也將向土地市場傳輸，造成土地流拍流標(biāo)的現(xiàn)象進(jìn)一步增加，今年開發(fā)商已經(jīng)開始精選土地，而隨著限競房開閘，房企真正面臨去化壓力時，這一趨勢將更加明顯。
“可以預(yù)測的是，隨著3個限競房項(xiàng)目取得預(yù)售許可，也將打開今年限競房供應(yīng)的閘門，55個限競房項(xiàng)目446萬平方米計(jì)容建面將陸續(xù)面向市場推出，而2017年北京商品住宅的成交面積也不過394.05萬平方米，市場的去化壓力可想而知。”郭毅表示。
據(jù)張大偉預(yù)測，目前看，限房價項(xiàng)目合計(jì)大約3000億貨值。預(yù)計(jì)在6月開始，將出現(xiàn)限價房供應(yīng)量的井噴。短期入市房源有望超過2萬套。（合計(jì)限價房總量4.5萬套，其中部分有可能在4季度后上市）
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京限價房的制度改革和產(chǎn)品創(chuàng)新，一直是北京住房市場供給側(cè)改革的重要內(nèi)容，也是當(dāng)前北京住房交易中值得關(guān)注的內(nèi)容。此次住房項(xiàng)目中，此類限價房入市，顯然具有較為積極的意義，有助于改善供給結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)，也利好對房價的穩(wěn)定。
他認(rèn)為，從北京此次限價房項(xiàng)目來說，價格公道、戶型合適、房源較多，所以有助于這一波觀望購房者積極入市。另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，北京此次限價房的交易，對于未來房企的項(xiàng)目開發(fā)等會有較為明顯的影響。如果銷售市場較好，那么也可以刺激房企未來拿地的積極性提高。
從市場交易來看，此類限價房地段都不錯，主要是房山和大興，預(yù)計(jì)認(rèn)購方面性價比還是比較高的。而此類住房交易后，對于北京的房價結(jié)構(gòu)也會有很大的影響，至少會可抑制房價，利好市場預(yù)期的穩(wěn)定。
