經(jīng)紀(jì)公司撮合無購房資格人交易要擔(dān)責(zé)

　　劉先生通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間，與張女士簽訂了《房屋買賣合同》，將其所有的房屋出售給張女士。因張女士無購房資格，房屋買賣合同無法履行，法院判決解除合同。劉先生又將該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴至法院。

　　原告劉先生訴稱，他于2017年底委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出售自己的房屋。該公司作為居間人，與他和張女士簽訂了《居間服務(wù)合同》。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司撮合下，雙方簽訂了《房屋買賣合同》。但張女士在支付了50萬元定金后，拒不支付后續(xù)房款。2018年11月，劉先生起訴張女士。張女士當(dāng)時答辯稱“自己無北京市購房資格，并且事先告訴了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的工作人員”，而該工作人員在作為證人出庭時亦認(rèn)可自己知曉張女士無北京市購房資格。法院判決解除《房屋買賣合同》，張女士賠償違約金140萬元。而張女士早已被法院列入失信人，根本無能力履行給付義務(wù)。

　　由于涉案房屋劉先生早在2018年1月就交付給張女士居住使用，直到2019年12月才騰退，劉先生稱給他造成經(jīng)濟(jì)損失達(dá)500余萬元。劉先生認(rèn)為，因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在居間過程中違反經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德，故意隱瞞張女士無北京市購房資格這一影響《房屋買賣合同》能否履行的重要事實，導(dǎo)致購房合同因無法履行而解除，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對此后果承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　被告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辯稱，不同意劉先生的全部訴訟請求。劉先生訴張女士房屋買賣合同糾紛一案的判決已對劉先生的損失作出了認(rèn)定，再就相同損失主張賠償沒有依據(jù)。房屋買賣合同的解除及劉先生的損失是因為購房人張女士未按照合同約定支付購房款的違約行為所致，與購房資格無關(guān)。房屋買賣合同簽訂過程中，劉先生對購房人張女士需要以公司名義購房是知曉并認(rèn)可的。本公司已經(jīng)按照《居間服務(wù)合同》約定促成交易，居間服務(wù)已經(jīng)完成。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案涉的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在為劉先生與張女士提供居間服務(wù)的過程中，明知張女士沒有北京市購房資格，但仍撮合雙方訂立房屋買賣合同。其雖表示劉先生對此知曉并同意，但未能提交任何證據(jù)予以證明，因此該項主張無法采信。公司的行為不僅違反了《居間服務(wù)合同》的有關(guān)約定，且違反了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的相關(guān)服務(wù)規(guī)范。雖不是導(dǎo)致案涉房屋買賣合同解除的直接原因，但確實構(gòu)成合同繼續(xù)履行的一個客觀障礙。故劉先生據(jù)此要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失，有事實和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　關(guān)于賠償?shù)木唧w數(shù)額，劉先生在與張女士房屋買賣合同糾紛一案中已明確提出過房屋價格損失和租金損失，法院已就兩部分損失進(jìn)行了充分考量，并最終認(rèn)定張女士應(yīng)給付劉先生的違約金數(shù)額為190萬元，折抵50萬元定金后，張女士還需另行給付140萬元。該判決現(xiàn)已生效，劉先生同意該判決的結(jié)果，并未提出上訴。故劉先生現(xiàn)在本案中再次主張此部分損失，依據(jù)不足。最終,法院作出判決，經(jīng)紀(jì)公司賠償劉先生19萬元。

　　【分析】

　　2011年2月15日，北京市人民政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對居民家庭在本市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題作出了相應(yīng)規(guī)定。2013年3月30日，北京市人民政府為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》精神，又下發(fā)了相關(guān)通知，進(jìn)一步細(xì)化了限購、限貸政策。從上述一系列政策的出臺可以看出，無論是國務(wù)院還是北京市政府，始終在堅持通過政策引導(dǎo)和政策落實，實現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo)。

　　從近幾年的司法實踐情況來看，確有不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司明知買房人無北京市購房資格仍撮合買賣雙方締約，最終因履行不能引發(fā)糾紛；或者明知買房人無北京市購房資格，仍通過協(xié)助其辦理相關(guān)事項以滿足購房資格要求，最終出賣方起訴要求確認(rèn)合同無效。在本案審結(jié)之后，海淀法院向該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)出了司法建議，建議其在為房屋買賣雙方提供居間服務(wù)時，務(wù)必正確、及時解讀和傳達(dá)相關(guān)政策信息，引導(dǎo)買賣雙方理性評估自身條件，確保在合法、合規(guī)的前提下從事居間活動。

　　近日，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司亦函復(fù)海淀法院，表示將從以下幾方面進(jìn)行落實整改：一是在提供居間服務(wù)的過程中，嚴(yán)格要求房屋出賣人如實披露共有權(quán)人信息，嚴(yán)格審查房屋權(quán)屬證明、婚姻關(guān)系證明、配偶同意出售證明、共有權(quán)人同意出售證明等相關(guān)文件；簽約時如實向購房人披露北京市限購政策，并全面提示、告知相關(guān)法律風(fēng)險。二是繼續(xù)推行簽約合同文本電子化，杜絕任意修改、涂抹合同；變更交易條款時，需在線生成變更前后的條款，避免遺漏、刪除、涂改等不當(dāng)行為。三是針對購房人家庭換房的情況，于簽約前如實向雙方披露風(fēng)險，并要求雙方簽署換房聲明。四是加強(qiáng)對員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和法律意識培訓(xùn)，消除員工管理方面的漏洞，健全并嚴(yán)格執(zhí)行居間服務(wù)各項規(guī)章制度。