杭州樓市實地走訪：經(jīng)紀人放假 量價全面“退燒”

　　“去年遍地剛需，如今一夜消失。”中國證券報記者日前走訪了杭州拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)等多個中介公司了解到，在樓市調(diào)控政策收緊、房貸利率提高等多因素影響下，杭州二手房的購房需求正急劇減少。

　　機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)“金九銀十”推盤和銷售旺季也未能挽救杭州樓市“頹勢”。杭州9月二手房僅成交3784套，創(chuàng)下2020年2月以來歷史新低。“十一”黃金周杭州市區(qū)僅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，創(chuàng)近六年來新低。

　　市場冷卻速度比預想快

　　“業(yè)主心理預期也在改變，主動降價房源明顯增加，但是沒辦法，之前談的客戶，要不是購房資格沒了，要不就說不考慮了�！惫笆麉^(qū)一家德佑門店的經(jīng)紀人吳亞洲對中國證券報記者表示。

　　吳亞洲在杭州從業(yè)近十年，這是他近三年第一次在“十一”黃金周放假�！罢娴臎]人看房了，信貸、限購嚴控下，市場的冷卻速度比預想的還要快�！彼�感慨道，現(xiàn)在買賣雙方的觀望情緒都很濃，如果源頭不放松，杭州二手房行情將繼續(xù)下行。

　　從機構(gòu)數(shù)據(jù)看，“金九銀十”似乎沒能挽救杭州樓市“頹勢”。據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州9月二手房僅成交3784套，是自去年2月以來的歷史新低。10月以“黃金周”開局，跌勢依舊，“十一”黃金周杭州市區(qū)僅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，創(chuàng)近六年新低。

　　盡管目前各大平臺的掛牌價仍居高不下，但部分熱門板塊的次新房和學區(qū)房實際成交價格已出現(xiàn)大幅下跌。以此前的學區(qū)房明星樓盤“耀江文鼎苑”為例，10月6日成交了一套136平方米的房源，均價為60076元/平方米，在小區(qū)近一年成交房源中，低于61000元/平方米的僅有3套。另一個曾經(jīng)6萬人搖的紅盤“西溪公館”，10月8日有中介發(fā)布房源，總價急降180萬元。

　　一位剛剛簽約購買拱墅區(qū)“養(yǎng)云靜舍”樓盤二手房的鄧女士告訴中國證券報記者，同戶型和樓層的房子在貝殼的掛牌價曾高達1300萬元，每平方米高達10萬元，現(xiàn)在房主降價到1100萬元。最終，她以1000萬元價格成交，每平方米大概7萬元左右。據(jù)了解，該樓盤處于申花板塊核心位置，也是剛交房不久的次新房，此前一直熱度很高。

　　房價回落還將持續(xù)

　　相比慘淡的二手房來說，新房登記和搖號情況也出現(xiàn)“冷熱分化”。數(shù)據(jù)顯示，杭州9月共有58盤10842套房源登記搖號，共有38498組家庭入圍搖號，平均中簽率為28%。其中，有8盤觸發(fā)社保入圍，檀映里和蒲荷蕓邸更是觸發(fā)了有房戶188個月的頂格社保。與此同時，流搖樓盤高達25個，占總量近一半，原來不少限售的板塊，也邁入了流搖的行列。比如，豐收湖板塊的長粼之宸。

　　“面對嚴格的政策，無論是新房還是二手房，杭州樓市正在逐步砍掉泡沫，回歸理性，這個趨勢還將持續(xù)�！庇蟹慨a(chǎn)觀察人士指出，杭州新盤的供應(yīng)量本身就很大，很多房子并不稀缺，加上前兩年投資客都是因為價格倒掛才去杭州炒房，等限售期限一過，就會先后踩踏出貨。如果碰上行情不好，二手房可能還會形成降價潮。

　　與新房聯(lián)系緊密的土地市場方面，10月11日，浙江省杭州市規(guī)劃和自然資源局公告，17幅土地終止出讓，意味著原有31幅地塊縮減至14幅，距離此前規(guī)定的截止報價時間僅剩下1天。

　　此前，杭州對第二批集中出讓地塊的競拍條件進行了調(diào)整，競買人須具備一年以上開發(fā)資質(zhì)；同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買（或聯(lián)合競買）同一地塊，除“競品質(zhì)”地塊，同一集團成員企業(yè)最多參與5幅地塊競買。土地競價規(guī)則也有變化：一般地塊溢價率上限由20%調(diào)為15%，“競品質(zhì)”試點地塊溢價率上限由10%調(diào)整為5%。

　　落戶政策全面收緊

　　值得關(guān)注的是，曾經(jīng)為了吸引人才而制定的寬松落戶政策也在全面收緊。10月9日，杭州公安官微發(fā)布《關(guān)于調(diào)整杭州市大學畢業(yè)生落戶政策的公告》。公告稱，經(jīng)市委研究同意，落戶政策調(diào)整為具有全日制普通高校本科以上學歷者，在杭州市區(qū)落實工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶杭州市區(qū)。全日制普通高校博士研究生學歷者，可享受“先落戶，后就業(yè)”政策。

　　與原來的大學畢業(yè)生落戶政策相比，取消了大專生落戶，落戶門檻變?yōu)楸究粕�。碩士以前享受的“先落戶，后就業(yè)”政策取消，現(xiàn)在與本科生同等待遇，需先工作后落戶。隨落戶調(diào)整政策一起發(fā)布的還有大學生補貼和租房補貼調(diào)整政策。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次相對收緊的落戶政策和此前杭州新落戶人員炒房等現(xiàn)象有很大關(guān)系。此前杭州人才政策相當寬松，這也使得各類人才通過落戶的方式進入杭州，進而獲得了購房資格。類似情況下，杭州樓市炒作比較明顯。此次杭州對于此類人才政策進行了堵漏，適當收緊，能夠更好配合房地產(chǎn)政策的推進，對于穩(wěn)定市場發(fā)揮積極的作用。從實際經(jīng)驗來看，此類政策將有助于規(guī)范各類購房行為，各類通過違規(guī)落戶而騙取購房資格的操作將會減少。

　　自2017年開始，杭州推出了一系列人才落戶鼓勵政策，一直都是人口流入的熱門城市。國家統(tǒng)計局近日公布的《經(jīng)濟社會發(fā)展統(tǒng)計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》顯示，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，按照城區(qū)人口排序，全國現(xiàn)有超大城市7個，特大城市14個。杭州是14個特大城市之一。從房價角度看，杭州房價位居14個特大城市之首。

　　“持續(xù)高增長的人口成為杭州樓市的助力，同時也增加了購房需求，這也是近幾年杭州樓市高溫不下的原因之一。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者說，因為杭州樓市火爆，新房和二手房價差很大，也存在一些來落戶專門為了買房的‘炒房客’，一系列政策的收緊，會把杭州樓市的泡沫逐步擠壓出去，讓真正需要住房和改善的市民能夠以合理的價格買到房子。

　　不少市場人士認為，落戶政策的調(diào)整將進一步調(diào)低杭州樓市的預期，加劇杭州樓市的下行。但從長期來看，對杭州的長遠發(fā)展有利，可以吸引更多高層次人才。