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冷熱不均 18個(gè)城市今年首輪集中供地收官

武衛(wèi)紅 中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)

  近日,蘇州、無(wú)錫和廣州等城市陸續(xù)完成2022年首輪集中供地出讓。截至目前,全國(guó)已有18個(gè)重點(diǎn)城市完成今年首輪集中供地出讓,整體保持平穩(wěn),但各地表現(xiàn)冷熱不均。

  供應(yīng)量減少

  近日,多地迎來(lái)集中供地出讓小高峰。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,5月10日,蘇州首輪集中供地15宗地塊,總出讓面積82.7萬(wàn)平方米,建筑面積189.3萬(wàn)平方米,總成交金額約233.8億元。其中,11宗地塊底價(jià)成交,4宗地塊溢價(jià)成交,最高溢價(jià)率為15%。

  5月7日,濟(jì)南與無(wú)錫首輪集中供地出讓在同一天收官。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,濟(jì)南35宗地塊中最終成交21宗,總成交價(jià)約90.1億元,14宗地塊流拍;無(wú)錫8宗地塊全部成交,總成交價(jià)約104億元。其中,7宗地塊底價(jià)成交,1宗溢價(jià)成交。

  截至目前,在全國(guó)22個(gè)集中供地的重點(diǎn)城市中,除上海、鄭州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春之外,北京、廣州、深圳等18個(gè)城市已完成今年首輪集中供地出讓。

  受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響,今年首輪集中供地供應(yīng)量明顯減少。諸葛找房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,已公布供地信息的19個(gè)城市共推出443宗地塊,較去年的第三輪集中供地下降33.38%,較去年首輪供地下降45.04%。

  從規(guī)則看,此輪集中供地的規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化,“限地價(jià)”仍是主旋律,同時(shí)各地普遍取消了“競(jìng)配建”要求,參與競(jìng)拍主體的資質(zhì)要求也有所降低,不少城市還下調(diào)了保證金比例,并適當(dāng)延長(zhǎng)付款周期等,進(jìn)一步降低了房企拿地門檻和成本。

  區(qū)域分化明顯

  與上一輪相比,今年首輪集中供地出讓總體平穩(wěn),整體溢價(jià)率保持低位。但各地分化較為明顯,部分城市溢價(jià)率高達(dá)15%,一些城市表現(xiàn)一般,流拍率最高超80%。

  以深圳為例,機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,深圳首輪集中供地共掛牌8宗地塊,總成交價(jià)約193.3億元,全部觸及最高限價(jià),平均溢價(jià)率達(dá)15%。杭州此次共推出60宗地塊,總成交價(jià)826.75億元,平均溢價(jià)率為6.41%。其中,23宗地塊觸頂搖號(hào),僅1宗地塊流拍。廣州首輪土拍中也有兩宗地塊引發(fā)房企“爭(zhēng)搶”。經(jīng)過(guò)25輪爭(zhēng)奪之后,最熱門地塊由中海地產(chǎn)以27.2億元上限價(jià)競(jìng)得,成交樓面價(jià)34500元/平方米,溢價(jià)率為15%。

  相比之下,天津、濟(jì)南、福州等城市土地市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,東莞原計(jì)劃出讓8宗地塊,但6宗因故終止出讓,最終僅成交兩宗。

  業(yè)內(nèi)人士表示,各地土拍市場(chǎng)冷熱不均,主要原因在于當(dāng)前各地樓市表現(xiàn)各不相同。今年以來(lái),全國(guó)樓市整體延續(xù)下行態(tài)勢(shì),但冷熱分化明顯,對(duì)土地市場(chǎng)帶來(lái)明顯影響。

  根據(jù)東方金誠(chéng)研報(bào),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍存在較大不確定性,房企對(duì)項(xiàng)目去化能力有更多考量,對(duì)于項(xiàng)目的選擇更加謹(jǐn)慎,周邊配套齊全、預(yù)期成熟度高、去化風(fēng)險(xiǎn)小的地塊受到青睞,而其他邊緣化地塊存在流拍風(fēng)險(xiǎn)。

  投資需求有望釋放

  從拿地主體看,國(guó)企成為拿地主力,部分民營(yíng)房企面臨較大資金壓力,拿地相對(duì)較為謹(jǐn)慎。

  以蘇州、深圳為例,此輪出讓地塊全部由央企及地方國(guó)企摘得。不過(guò),也有一些城市此輪集中供地出讓過(guò)程中,民營(yíng)房企表現(xiàn)較積極。在杭州的此輪土拍中,本地民企濱江集團(tuán)共拿下11宗地塊,綠城集團(tuán)拿下7宗地塊,分別位居房企拿地?cái)?shù)量第一、二位。廣州此輪供地也有兩家民企競(jìng)得兩宗地塊。

  業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),隨著政策環(huán)境持續(xù)回暖以及資金壓力逐步緩解,未來(lái)更多優(yōu)質(zhì)房企的投資需求有望逐步釋放。天風(fēng)證券最新研報(bào)顯示,預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)地塊釋放,市場(chǎng)信心有望逐步修復(fù),企業(yè)拿地積極性將提升。

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