首批擴募項目獲受理 公募REITs市場迎來新里程

　　中證網(wǎng)訊（記者 黃一靈）9月29日，中國證券報記者從上交所網(wǎng)站獲悉，富國首創(chuàng)REIT、華安張江REIT和中金普洛斯REIT三單項目的擴募申報已獲受理。據(jù)了解，此次共5單首批擴募項目獲證監(jiān)會及滬深交易所受理，標志著REITs擴募正式啟動，市場建設(shè)取得重要進展。

　　國內(nèi)公募REITs試點自2020年4月啟航以來，市場已有17只REITs上市，募資規(guī)模達580億元，在產(chǎn)品數(shù)量以及發(fā)行體量上已具備一定規(guī)模，探索走出了一條既遵循成熟市場規(guī)律，又符合我國國情的REITs發(fā)展之路。隨著擴募項目的申報受理，我國REITs市場“產(chǎn)品新發(fā)”與“基金擴募”雙輪驅(qū)動的良性發(fā)展格局即將形成。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，此次REITs擴募項目的正式受理，是對國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》提到的“建立健全基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募機制”的具體落實，也是完善REITs市場建設(shè)的重要舉措和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，將進一步發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的功能，增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。

　　打通REITs全流程 發(fā)揮資產(chǎn)上市平臺戰(zhàn)略價值

　　自5月份上交所REITs擴募指引發(fā)布以來，已上市的REITs項目即啟動擴募籌備工作，積極篩選符合條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。據(jù)了解，此次申報項目的相關(guān)上市REITs運營情況和業(yè)績良好、投資運作穩(wěn)健，在二級市場受到投資者的廣泛認可。通過擴募機制，企業(yè)將符合條件的不動產(chǎn)持續(xù)注入REITs，打造“開發(fā)+運營+金融”的全鏈條經(jīng)營模式，優(yōu)化REITs投資組合，真正實現(xiàn)其作為“資產(chǎn)上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值。

　　據(jù)悉，華安張江REIT擬購入的資產(chǎn)為張潤大廈，毗鄰首發(fā)項目張江光大園，同屬張江科學(xué)城區(qū)域內(nèi)，承擔(dān)著張江科學(xué)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體功能。項目租戶所屬行業(yè)涵蓋在線經(jīng)濟、金融科技、信息科技、集成電路、人工智能等領(lǐng)域，具有較好的分散性，2022年6月末出租率達到99.6%，回收資金將繼續(xù)用于張江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資建設(shè)。“擴募對原始權(quán)益人持續(xù)盤活旗下基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有重要意義，通過持續(xù)不斷地梳理優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs這一‘資產(chǎn)上市平臺’，有利于企業(yè)形成‘投資-培養(yǎng)-擴大投資’的良性循環(huán)�！比A安基金相關(guān)負責(zé)人表示。

　　富國首創(chuàng)REIT擬購入項目位于山西省長治市，總處理規(guī)模為27.5萬噸/日，包含主城區(qū)污水處理廠以及長北污水處理廠的特許經(jīng)營權(quán)，是以PPP模式開展的污水處理類市政基礎(chǔ)設(shè)施。對原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保集團而言，旗下?lián)碛斜姸嗟奈鬯�處理類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，參與擴募一方面有利于企業(yè)實現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)提供服務(wù)帶動企業(yè)二次發(fā)展的內(nèi)涵式增長模式；另一方面盤活的資金將促進基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資建設(shè)，為企業(yè)以及行業(yè)帶來更大的發(fā)展動能。

　　一位資深REITs研究員告訴記者，在當前宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力的情況下，REITs擴募的成功推出將成為助力宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的有效工具，有助于盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)并帶動增量投資建設(shè)，促進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

　　健全正向激勵機制 促進REITs市場高質(zhì)量發(fā)展

　　根據(jù)REITs擴募指引要求，擬擴募資產(chǎn)應(yīng)當有利于基礎(chǔ)設(shè)施基金增強持續(xù)運作水平，提升綜合競爭力和吸引力�！爸С诌\作良好的REITs通過擴募做優(yōu)做強，將健全市場正向激勵機制，促進投融資良性循環(huán)，是進一步完善REITs市場生態(tài)的重要途徑�！备粐�基金相關(guān)負責(zé)人表示。

　　以中金普洛斯REIT的擴募資產(chǎn)為例，此次擬購入的三個倉儲物流園區(qū)項目，分別位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市，合計建筑面積合計約45萬平方米，截至2022年6月30日出租率約90%。完成本次新項目購入后，中金普洛斯REIT投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計將達到10個，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈，對基金已持有資產(chǎn)覆蓋區(qū)域進行了補充，可以有效分散基金資產(chǎn)地域風(fēng)險，拓展基金持有的倉儲物流園區(qū)輻射范圍，形成全國網(wǎng)絡(luò)化布局，其回收資金也將繼續(xù)用于倉儲物流等項目建設(shè)。

　　從運營管理角度來看，新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)將形成一定的規(guī)模效應(yīng)。基礎(chǔ)設(shè)施項目的增加將幫助基金管理人和外部管理機構(gòu)借助管理的規(guī)模效應(yīng)，不斷建設(shè)標準化、數(shù)字化、規(guī)范化的基礎(chǔ)設(shè)施運營管理體系，提升運營管理水平。

　　有關(guān)人士表示，新資產(chǎn)的注入相當于為公募REITs基金注入新鮮血液，將進一步提振REITs基金的整體表現(xiàn)，實現(xiàn)新舊資產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)，體現(xiàn)出規(guī)模效益。未來隨著新資產(chǎn)的不斷注入，REITs產(chǎn)品在二級市場表現(xiàn)和底層資產(chǎn)運營管理上都將更為耀眼，逐步實現(xiàn)REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展。

　　擴募示范效應(yīng)顯著 REITs常態(tài)化發(fā)行加快推進

　　首批擴募項目將通過實踐探索擴募審核機制、持有人大會決策機制和REITs增發(fā)機制，在相關(guān)制度和具體操作上為后續(xù)擴募工作提供有益借鑒。中金基金相關(guān)負責(zé)人告訴記者，“本次受理的擴募項目底層資產(chǎn)涵蓋倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理等類別，既包括產(chǎn)權(quán)類項目，也包括特許經(jīng)營權(quán)類項目，為未來各大類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴募提供了參考路徑，有望取得良好的示范效應(yīng)�！睋�(jù)了解，除首批上市項目外，市場后續(xù)擴容項目也在積極篩選資產(chǎn)，將在運作滿12個月后申報擴募。

　　據(jù)悉，自首批REITs上市以來，上交所在證監(jiān)會的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，積極研究探索擴募機制，于2022年5月發(fā)布REITs擴募指引，規(guī)范擴募各流程關(guān)鍵事項，引導(dǎo)市場預(yù)期。同時，積極排摸成熟項目擴募意向，加強政策宣傳培訓(xùn)，加快相關(guān)技術(shù)系統(tǒng)改造，全力保障擴募項目落地。

　　上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人介紹，盡快推動首批擴募項目落地是加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的重要措施之一。下一步，上交所將持續(xù)加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落地實施，推動更多優(yōu)質(zhì)成熟、資產(chǎn)類型豐富的項目通過首發(fā)和擴募等方式入市，穩(wěn)步擴大REITs市場規(guī)模，盤活存量資產(chǎn)，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)權(quán)益資金來源，進一步增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。