長三角REITs聯(lián)盟召開圓桌論壇 助力數(shù)據(jù)中心IDC發(fā)行公募REITs

　　中證網(wǎng)訊（記者 黃一靈）11月11日下午，長三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)盟——數(shù)據(jù)中心IDC專場圓桌論壇在線舉行，交流探討了數(shù)據(jù)中心IDC發(fā)行公募REITs的疑難問題和解決路徑。 

　　據(jù)悉，IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，簡稱IDC或數(shù)據(jù)中心）行業(yè)的發(fā)展主要源于數(shù)據(jù)流量的增加。從中國市場看，我國IDC處于產(chǎn)業(yè)4.0時代，產(chǎn)業(yè)細分及差異化是目前主要趨勢。IDC是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，前期投入巨大且資金回收周期長，而規(guī)模擴張又能帶來顯著的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。中金公司預(yù)計，伴隨龍頭數(shù)據(jù)中心的一系列兼并收購，數(shù)據(jù)中心行業(yè)逐步向大型化演進，預(yù)計未來國內(nèi)具有規(guī)模優(yōu)勢和資金成本優(yōu)勢的龍頭企業(yè)將加速市場整合。

　　“2022年以來，在‘雙碳’及‘東數(shù)西算’國家戰(zhàn)略下，數(shù)據(jù)中心行業(yè)面臨變革，數(shù)據(jù)中心的區(qū)域分布隨著節(jié)點骨干網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)出現(xiàn)變化，集群數(shù)據(jù)中心將面向集約化、節(jié)能化發(fā)展，數(shù)據(jù)中心企業(yè)借助資本市場可以迎來跨越式發(fā)展機遇。”中金公司投資銀行部副總經(jīng)理莊園表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對數(shù)據(jù)中心企業(yè)具有“搭建并購平臺、擴充資本金融資渠道；打造融-投-管-退的業(yè)務(wù)閉環(huán)，提高項目前期融資議價能力；實現(xiàn)成熟資產(chǎn)價值重估；有助于提升公司運維服務(wù)能力”的重要戰(zhàn)略意義。

　　若邁入資本市場，那么數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的物業(yè)價值如何評估？據(jù)戴德梁行北區(qū)IDC評估業(yè)務(wù)負責(zé)人張愷玲介紹，IDC物業(yè)評估多采用收益法作為主要評估方法，采用收益法所關(guān)注的要點包括收入結(jié)構(gòu)、運營成本、凈運營收益、土地剩余年限與折現(xiàn)率。建成的數(shù)據(jù)中心評估以收益法中的現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF）作為最主要的定價方法；并選擇其他分屬于不同估值技術(shù)的估值方法進行校驗。

　　北京市漢坤律師事務(wù)所方榕律師就以IDC資產(chǎn)申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs應(yīng)關(guān)注的特殊合規(guī)問題進行了分享。方榕建議，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報要求，結(jié)合IDC項目的投建模式和行業(yè)合規(guī)要求，重點關(guān)注IDC項目的入池資產(chǎn)范圍、地方產(chǎn)業(yè)政策、能耗（PUE值）要求、節(jié)能手續(xù)等，確保IDC項目在固定資產(chǎn)投資手續(xù)方面合法合規(guī)。同時，方榕律師還提示，要特別關(guān)注業(yè)務(wù)牌照的取得，以及IDC項目底層業(yè)務(wù)合同的梳理、成本和收入拆分等事項，積極創(chuàng)造盤活條件，促進IDC基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目落地。