合力筑巢 首單R4專項(xiàng)租賃用地建設(shè)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目獲批
中證網(wǎng)訊（記者 黃一靈）日前，保障性租賃住房REITs再迎突破性進(jìn)展。在上海市政府大力支持下，首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目——華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)有巢租賃住房REIT”）正式獲批。華潤(rùn)有巢租賃住房REIT同時(shí)也是國(guó)內(nèi)首單R4租賃用地建設(shè)的保障性租賃住房REIT。
據(jù)悉，華潤(rùn)有巢租賃住房REIT的底層資產(chǎn)為位于上海市松江區(qū)的有巢國(guó)際公寓社區(qū)上海泗涇項(xiàng)目和上海東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”），均為上海市首批完成保障性租賃住房認(rèn)定的項(xiàng)目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展政策的重要示范項(xiàng)目，主要出租對(duì)象為新市民和青年人。本項(xiàng)目社區(qū)配套齊全，可實(shí)現(xiàn)拎包入住，租金水平低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
值得一提的是，本次參與華潤(rùn)有巢租賃住房REIT試點(diǎn)的標(biāo)的項(xiàng)目均為專項(xiàng)租賃用地（R4）項(xiàng)目上新建的保障性租賃住房項(xiàng)目，是上�！笆奈濉遍_(kāi)局首批開(kāi)業(yè)的租賃住房項(xiàng)目。
早在2017年，上海市政府在供地計(jì)劃中單列“租賃住房”用地性質(zhì)（R4），可建設(shè)項(xiàng)目類型有職工或?qū)W生居住的宿舍或單身公寓、人才公寓、公共租賃房、全持有的市場(chǎng)化租賃住房等，出讓地價(jià)約為同期同片區(qū)住宅用地的20%左右，同時(shí)規(guī)定“自持70年”“只租不售”等。有巢國(guó)際社區(qū)上海東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目即是在此背景下出讓的國(guó)有R4租賃用地，并于2021年4月開(kāi)業(yè)，成為首批上市供應(yīng)的R4租賃用地項(xiàng)目。
2018年10月，上海推出首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房地塊——松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號(hào)地塊。2021年3月，有巢國(guó)際社區(qū)上海泗涇項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，成為上海市第一例上市供應(yīng)的集體土地入市試點(diǎn)新建“租賃住房”（R4）項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述兩項(xiàng)目是真正意義上的政府給予政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的典型代表，充分彰顯了以國(guó)有租賃用地、集體土地入市試點(diǎn)多渠道擴(kuò)大保障性租賃住房供給的示范意義。政府在R4用地的土地出讓環(huán)節(jié)給予政策支持后，通過(guò)市場(chǎng)化規(guī)范運(yùn)營(yíng)，以不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金進(jìn)行定價(jià)，達(dá)到了公募REITs的發(fā)行要求，不依賴政府補(bǔ)貼，匹配公募REITs市場(chǎng)化公開(kāi)發(fā)行以及長(zhǎng)期投資的特點(diǎn)。
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，上海共計(jì)出讓158宗R4用地，總規(guī)劃建筑面積近1000萬(wàn)平方米，可提供預(yù)計(jì)20萬(wàn)套租賃住房。R4用地建設(shè)租賃住房的模式有助于在盤(pán)活存量土地資源、增加租賃住房供給、促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)積極發(fā)展等方面發(fā)揮引導(dǎo)與基石作用。
