實地探訪底層資產(chǎn) 第二批公募REITs近日發(fā)售

　　第二批公募REITs將于近日啟動發(fā)售，在首批REITs的可觀收益吸引下，不少投資者翹首以盼。

　　近日，中國證券報記者實地探訪本次獲批的建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“建信中關(guān)村REIT”）的標(biāo)的資產(chǎn)——位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園內(nèi)的互創(chuàng)中心5號樓、協(xié)同中心4號樓和孵化加速器，了解在實際運(yùn)營層面中的租戶穩(wěn)定性、租金收繳率、現(xiàn)金流等情況。

　　實地探訪標(biāo)的資產(chǎn)

　　建信中關(guān)村REIT的底層標(biāo)的資產(chǎn)包括中關(guān)村軟件園的互創(chuàng)中心5號樓、協(xié)同中心4號樓和孵化加速器三棟樓，三棟樓建筑面積合計達(dá)16.68萬平方米。中關(guān)村軟件園聚集了百度、騰訊、新浪等700多家國內(nèi)外知名IT企業(yè)總部和全球研發(fā)中心，區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯。在我國所有大產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，可歸屬為一線城市核心物業(yè)類型的資產(chǎn)非常稀缺，尤其是實現(xiàn)了科技產(chǎn)業(yè)聚集的產(chǎn)業(yè)園，這也是中關(guān)村軟件園最大的優(yōu)勢之一。

　　中國證券報記者到達(dá)孵化加速器這棟樓時已是下午六點(diǎn)左右，樓下停滿了各類代步工具。走進(jìn)樓里，一樓可見不少即食便利店，比如星巴克、賽百味等。樓內(nèi)建筑面積超5萬平方米，通過樓層指示牌可以看到，出租率相對飽和。中國證券報記者在參觀時發(fā)現(xiàn)，幾乎每層每個辦公區(qū)都亮著燈，既有初創(chuàng)型企業(yè)，也有龍頭知名企業(yè)。

　　第二站探訪的是互創(chuàng)中心5號樓，建筑面積達(dá)8萬多平方米，包括A、B、C、D四個區(qū)，一樓喜茶店門口堆滿了外賣紙袋，除了外賣小哥，偶爾還有穿格子衫的程序員手捧飲料杯進(jìn)出。整體樓宇建筑頗具設(shè)計感，中國證券報記者在一樓和三樓等樓層看到了科大訊飛、國盾量子、能科股份等公司。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，互創(chuàng)中心5號樓以人工智能、量子通訊、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)為核心聚集方向。

　　到達(dá)第三站——協(xié)同中心4號樓時已是晚間七點(diǎn)多，大樓燈火通明，樓下停放了大量共享單車，顯然還沒到程序員們下班的時間。協(xié)同中心4號樓建筑面積有3萬多平方米，由度小滿及其關(guān)聯(lián)公司整租。

　　現(xiàn)金流穩(wěn)定

　　公募REITs實現(xiàn)公募基金持有非上市公司股權(quán)，取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，當(dāng)前已獲批的公募REITs可分為特許經(jīng)營權(quán)類和產(chǎn)權(quán)類。公募REITs通過對標(biāo)的資產(chǎn)的長期持有，以期獲得項目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流，并將每年90%以上的可供分配金額分配給投資者。因此，出租率、租金以及平均租賃期限等成為標(biāo)的資產(chǎn)的重要評判指標(biāo)。

　　資料顯示，互創(chuàng)中心5號樓、協(xié)同中心4號樓和孵化加速器三棟樓，2021年6月末的出租率分別達(dá)到90%、100%和99%。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超其他同類產(chǎn)業(yè)園。整體來看，三棟樓的總租戶有69家，平均租賃合同期限為2.93年，平均出租率達(dá)95%，資產(chǎn)估值合計30.73億元。

　　具體來看，截至2021年6月，互創(chuàng)中心5號樓當(dāng)月租金收入約904萬元，上半年營業(yè)收入達(dá)到5445萬元，經(jīng)營凈現(xiàn)金流約4080萬元；租賃合同加權(quán)平均期限約3.34年。共51家租戶，以互聯(lián)網(wǎng)等高科技企業(yè)為主。協(xié)同中心4號樓出租率100%，平均租金水平173.45元/月/平方米，租金增長率為每兩年增長5%。從歷史營收和經(jīng)營現(xiàn)金流來看，今年上半年營收約2241萬元，凈現(xiàn)金流約1621萬元。而作為優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集地的孵化加速器，部分租戶在租賃期內(nèi)合同租金每年將有2%-5%的增長，今年上半年營收約3583萬元，凈現(xiàn)金流約2811萬元。

　　中國證券報記者了解到，租戶若要退租會提前通知園區(qū)，園區(qū)會提前尋找安排下一位租戶，空置期較短。實際上，有不少企業(yè)希望入駐，園區(qū)內(nèi)處于“一房難求”的狀態(tài)�！艾F(xiàn)在處于供不應(yīng)求的周期。”上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　至于租戶的收繳率，三棟資產(chǎn)中大多數(shù)租戶的收繳率非常及時，而且對于重要的現(xiàn)金流提供方，園區(qū)還會進(jìn)一步核查現(xiàn)金流。

　　資料顯示，項目在2018年-2020年，分別實現(xiàn)營業(yè)收入1.76億元、2.14億元、2.02億元，經(jīng)營凈現(xiàn)金流1.22億元、1.59億元和1.37億元。