擴(kuò)容增類提速 公募REITs市場(chǎng)邁向千億時(shí)代

　　隨著中金山東高速REIT提前結(jié)束募集，公募REITs市場(chǎng)規(guī)模即將突破千億元。今年以來(lái)，公募REITs分紅穩(wěn)定，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格近期逐漸企穩(wěn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著公募REITs市場(chǎng)各類監(jiān)管政策進(jìn)一步完善，未來(lái)新資產(chǎn)首發(fā)、擴(kuò)募常態(tài)化，公募REITs必將發(fā)展為萬(wàn)億藍(lán)海，成為推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的中堅(jiān)力量。

　　底層資產(chǎn)類型日趨豐富

　　中金基金于近日發(fā)布公告稱，由于公眾投資者認(rèn)購(gòu)踴躍，截至2023年10月10日，中金山東高速REIT公眾投資者認(rèn)購(gòu)總量已超過(guò)公眾發(fā)售總量。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該基金管理人與基金財(cái)務(wù)顧問、基金托管人協(xié)商，決定提前結(jié)束公眾發(fā)售基金份額的募集，將該基金公眾發(fā)售基金份額認(rèn)購(gòu)截止日提前至2023年10月10日，自2023年10月11日起不再接受公眾投資者認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)。

　　按基金認(rèn)購(gòu)價(jià)7.463元計(jì)算，中金山東高速REIT募資金額達(dá)到29.852億元。截至目前，已上市交易的公募REITs首發(fā)及擴(kuò)募規(guī)模合計(jì)約975億元，這意味著，在中金山東高速REIT上市后，公募REITs市場(chǎng)募資規(guī)模將突破千億元。

　　公募REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，底層資產(chǎn)類型日趨豐富。從首批上市的高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等底層資產(chǎn)，目前已拓寬到保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前排隊(duì)入場(chǎng)的6單公募REITs中，嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT和建信金風(fēng)綠電REIT的底層資產(chǎn)為能源基礎(chǔ)設(shè)施；華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT和易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路REIT的資產(chǎn)類型則為交通基礎(chǔ)設(shè)施。

　　與此同時(shí)，監(jiān)管層支持政策不斷。發(fā)改委在相關(guān)文件中曾明確表示，要研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格逐漸企穩(wěn)

　　作為以分紅為目的的金融產(chǎn)品，公募REITs今年以來(lái)穩(wěn)定分紅。截至10月15日，已上市的28只公募REITs中，有26只公募REITs年內(nèi)共實(shí)施分紅41次，合計(jì)分紅金額達(dá)46.57億元。其中，更是有14只公募REITs年內(nèi)分紅金額超過(guò)1億元。中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT兩單以高速公路為底層資產(chǎn)的公募REITs年內(nèi)分紅金額位居前列，分別為9.14億元、5.16億元。

　　此外，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格近期逐漸企穩(wěn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月15日，17只公募REITs近3個(gè)月以來(lái)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲。其中，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、華夏北京保障房REIT的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格近3個(gè)月上漲均超6%，分別為8.77%、6.06%；華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格也均漲超5%。

　　針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)行情的走勢(shì)，華金證券創(chuàng)新資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理杜鵬表示，隨著首批公募REITs上市超過(guò)兩年，市場(chǎng)也經(jīng)歷了較大幅度的上漲和下跌。在前期二級(jí)市場(chǎng)不斷下跌情況下，部分投資者持續(xù)受風(fēng)控止損約束被動(dòng)賣出，造成市場(chǎng)進(jìn)一步下跌，一度出現(xiàn)流動(dòng)性踩踏循環(huán)的“非理性”情形。7月初，自FOF將投資公募REITs納入投資范圍這一利好消息開始，其他相關(guān)利于市場(chǎng)穩(wěn)定的聲音持續(xù)發(fā)出，市場(chǎng)反彈后有所企穩(wěn)。

　　推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市

　　展望公募REITs市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著上市項(xiàng)目的逐漸增多、資產(chǎn)類型的豐富、首批擴(kuò)募的推出，公募REITs市場(chǎng)經(jīng)歷“非理性”的漲、跌波動(dòng)，投資人對(duì)公募REITs的理解也在持續(xù)發(fā)生變化。

　　華金證券副總裁周磊表示，未來(lái)應(yīng)堅(jiān)定不移地推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，特別是對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的擴(kuò)募要持續(xù)鼓勵(lì)，并不斷進(jìn)行資源傾斜，培育龍頭優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)平臺(tái)出現(xiàn)，成為整個(gè)市場(chǎng)的對(duì)標(biāo)榜樣。對(duì)有問題的資產(chǎn)或項(xiàng)目通過(guò)暫緩新發(fā)、擴(kuò)募，啟動(dòng)兼并收購(gòu)、更換管理人為主的方式來(lái)解決。具體到解決公募REITs市場(chǎng)的問題，必須找到市場(chǎng)真正的、特有的、切中要害的問題，比如前面提到的作為經(jīng)營(yíng)權(quán)類代表的高速類資產(chǎn)問題，以點(diǎn)帶面作為實(shí)踐的突破口，一個(gè)問題一個(gè)問題拆分解決，才能從經(jīng)營(yíng)權(quán)開始，逐步解決公募REITs市場(chǎng)基礎(chǔ)建設(shè)問題。

　　近期，監(jiān)管層也明確提出將在進(jìn)一步推動(dòng)公募REITs常態(tài)化發(fā)行方面推出務(wù)實(shí)舉措，加快推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴(kuò)容，后續(xù)將推出公募REITs相關(guān)指數(shù)及REITs指數(shù)基金，優(yōu)化REITs估值體系、發(fā)行詢價(jià)機(jī)制，培育專業(yè)公募REITs投資者群體，加快推動(dòng)REITs市場(chǎng)與香港市場(chǎng)互聯(lián)互通。華金證券表示，隨著公募REITs市場(chǎng)各類監(jiān)管政策進(jìn)一步完善，接下來(lái)的資金進(jìn)入和新項(xiàng)目發(fā)行推進(jìn)，未來(lái)新資產(chǎn)首發(fā)、擴(kuò)募常態(tài)化，公募REITs必將發(fā)展為萬(wàn)億藍(lán)海，成為推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的中堅(jiān)力量。